Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Wenn Sie eine Hypothek erhalten, können Sie einen festen oder einen sich ändernden Zinssatz wählen. Während festverzinsliche Hypotheken den gleichen Zinssatz und die gleiche Zahlung für die gesamte Laufzeit des Darlehens beibehalten, haben variabel verzinsliche Hypotheken oder ARMs schwankende Zinssätze, die Ihre Zahlung ändern.

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz oder ARM ist ein Wohnungsbaudarlehen mit einem Zinssatz, der sich regelmäßig ändern kann. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen steigen oder sinken können. Die Anfangsverzinsung ist in der Regel niedriger als bei einer vergleichbaren Festhypothek. Nach Ablauf dieses Zeitraums können die Zinssätze – und Ihre monatlichen Zahlungen – niedriger oder höher werden.

Zinssätze sind unvorhersehbar, obwohl sie in den letzten Jahrzehnten über mehrjährige Zyklen tendenziell nach oben und unten tendierten. Obwohl erwartet wird, dass die Zinsen in diesem Jahr steigen werden, sind sie im historischen Vergleich immer noch relativ niedrig, sodass Festhypotheken derzeit die am weitesten verbreitete Option sind. ARMs sind meistens am besten für Kreditnehmer geeignet, die nicht vorhaben, langfristig in einem Haus oder in einer Hochzinsumgebung zu bleiben.

Hypothek mit variablem Zinssatz vs. Teaser-Darlehen

Der anfängliche Zinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz wird manchmal als „Teaser“-Zinssatz bezeichnet, und sogar ARMs selbst werden manchmal als „Teaser“-Darlehen bezeichnet. Obwohl sie im Allgemeinen ein und dasselbe sind, kann es einen Unterschied zwischen einem regulären ARM- und einem riskanteren Teaser-Darlehen geben, das einen extrem ermäßigten Zinssatz im Voraus bietet, gefolgt von einem dramatischen Anstieg oder Rückgang des Zinssatzes.

Wie funktionieren ARMs?

Die beliebteste Hypothek mit variablem Zinssatz ist die 5/1 ARM:

• Der Einführungspreis des 5/1 ARM gilt für fünf Jahre. (Das ist die „5“ in 5/1.)

• Danach kann sich der Zinssatz jedes Jahr ändern. (Das ist die „1“ in 5/1.)

Einige Kreditgeber bieten 3/1 ARMs, 7/1 ARMs und 10/1 ARMs an.

Sie sind vor möglichen steilen Anstiegen der monatlichen Zahlungen von Jahr zu Jahr geschützt, da ARMs mit Obergrenzen ausgestattet sind, die den Betrag begrenzen, um den sich Raten und Zahlungen ändern können:

• Eine periodische Zinsobergrenze begrenzt, wie stark sich der Zinssatz von einem Jahr zum nächsten ändern kann.

• Eine lebenslange Zinsobergrenze begrenzt, wie stark der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens steigen kann.

• Eine Zahlungsobergrenze begrenzt den Betrag, um den die monatliche Zahlung während der Laufzeit des Darlehens in Dollar steigen kann, und nicht, wie stark sich der Zinssatz in Prozentpunkten ändern kann.

Arten von WAFFEN

• Hybrid-ARM – Ein Hybrid-ARM ist die traditionelle Hypothek mit variablem Zinssatz. Das Darlehen beginnt mit einem festen Zinssatz für einige Jahre (normalerweise drei bis zehn), dann passt sich der Zinssatz nach einem festgelegten Zeitplan an, z. B. einmal pro Jahr.

• Interest-only ARM – Interest-only ARMs sind Hypotheken mit variablem Zinssatz, bei denen der Kreditnehmer für einen festgelegten Zeitraum nur Zinsen (kein Kapital) zahlt. Sobald dieser Zeitraum endet, in dem nur Zinsen gezahlt werden, beginnt der Kreditnehmer mit den vollständigen Tilgungs- und Zinszahlungen. Die Zinsperiode kann einige Monate bis einige Jahre dauern. Während dieser Zeit sind die monatlichen Zahlungen niedrig (da es sich nur um Zinsen handelt), aber der Kreditnehmer baut auch kein Eigenkapital auf (es sei denn, das Haus gewinnt an Wert).

• Zahlungsoption ARM – Mit einer Zahlungsoption ARM wählen Kreditnehmer ihre eigene Zahlungsstruktur und ihren eigenen Zeitplan, z. B. nur Zinsen; eine Laufzeit von 15, 30 oder 40 Jahren; oder jede andere Zahlung gleich oder höher als die Mindestzahlung. (Die Mindestzahlung basiert auf einer typischen 30-jährigen Amortisation mit dem Anfangszinssatz des Darlehens.) Eine Zahlungsoption ARM könnte jedoch zu einer negativen Amortisation führen, was bedeutet, dass sich der Saldo Ihres Darlehens erhöht, weil Sie nicht genug bezahlen Zinsen zu decken. Wenn der Saldo zu stark ansteigt, könnte Ihr Kreditgeber das Darlehen neu formulieren und von Ihnen viel höhere und möglicherweise unerschwingliche Zahlungen verlangen.

Wie variable Zinssätze für ARMs bestimmt werden

Die meisten ARM-Sätze sind an die Performance eines der drei wichtigsten Indizes gebunden:

• Wöchentlich konstante Laufzeitrendite auf einjährige Schatzanweisungen – Die Rendite der vom US-Finanzministerium ausgegebenen Schuldtitel, die vom Federal Reserve Board verfolgt werden

• 11th District Cost of Funds Index (COFI) – Die Finanzinstitute im Westen der USA zahlen Zinsen für ihre Einlagen

• The Secured Overnight Financing Rate (SOFR) – Der SOFR hat den London Interbank Offered Rate (LIBOR) als Benchmark-Satz für ARMs ersetzt

Ihre Darlehensunterlagen geben an, welchem Index ein bestimmter ARM folgt.

Um ARM-Zinssätze festzulegen, nehmen Hypothekengeber einen Indexsatz und fügen eine vereinbarte Anzahl von Prozentpunkten hinzu, die als Marge bezeichnet wird. Der Indexsatz kann sich ändern, die Marge jedoch nicht.

Beträgt der Index beispielsweise 1,25 Prozent und die Marge 3 Prozentpunkte, werden sie zu einem Zinssatz von 4,25 Prozent addiert. Wenn der Index ein Jahr später bei 1,5 Prozent liegt, steigt der Zinssatz für Ihr Darlehen auf 4,5 Prozent.

Vor- und Nachteile von ARMs

Vorteile

• Niedrigerer anfänglicher Zinssatz, was zu niedrigeren monatlichen Zahlungen und der Möglichkeit führt, mehr Geld für das Kapital bereitzustellen

• Zinssatz und monatliche Zahlungen können sinken

• Der Zinssatz kann nicht über die Obergrenze hinaus steigen

Nachteile

• Der Zinssatz und die monatlichen Zahlungen können steigen und sogar mit der Obergrenze auf ein unerschwingliches Niveau

• Komplexere Struktur, die schwer verständlich sein könnte

• Eventuell Vorfälligkeitsentschädigung

Ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz das Richtige für Sie?

Hypotheken mit variablem Zinssatz tauschen langfristige Sicherheit gegen Ersparnisse im Voraus, indem sie einen niedrigeren Zinssatz für die ersten Jahre Ihres Darlehens bieten. Sie sind im Allgemeinen ideal für Kreditnehmer, die nicht vorhaben, langfristig in ihrem Haus zu bleiben oder nach einigen Jahren eine Refinanzierung planen. Wenn Sie jahrzehntelang in Ihrem Haus bleiben, kann ein ARM riskant sein – Sie könnten feststellen, dass Ihre Hypothekenzahlungen nach Ablauf der Festzinsperiode um einen erheblichen Betrag steigen. Wenn Sie Ihr Zuhause für immer kaufen, überlegen Sie genau, ob ein ARM das Richtige für Sie ist.

Höhepunkte

• ARMs haben im Allgemeinen Obergrenzen, die begrenzen, wie stark der Zinssatz und/oder die Zahlungen pro Jahr oder während der Laufzeit des Darlehens steigen können.

• Ein ARM kann eine kluge finanzielle Wahl für Eigenheimkäufer sein, die planen, das Darlehen für einen begrenzten Zeitraum zu behalten, und sich mögliche Erhöhungen ihres Zinssatzes leisten können.

• Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) ist ein Wohnungsbaudarlehen mit einem Zinssatz, der je nach Wertentwicklung einer bestimmten Benchmark periodisch schwanken kann.

FAQ

Wie werden ARMs berechnet?

Sobald die anfängliche Zinsbindung endet, schwanken die Kreditkosten basierend auf einem Referenzzinssatz, wie dem Leitzins, dem London Interbank Offered Rate (LIBOR), dem Secured Overnight Financing Rate (SOFR) oder dem Zinssatz Begriff US-Staatsanleihen. Darüber hinaus fügt der Kreditgeber seinen eigenen festen Zinsbetrag hinzu, der als ARM-Marge bekannt ist.

Warum ist eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) eine schlechte Idee?

Variable Hypotheken (ARMs) sind nicht jedermanns Sache. Ja, ihre günstigen Einführungszinsen sind attraktiv, und ein ARM könnte Ihnen helfen, einen größeren Kredit für ein Eigenheim zu erhalten. Es ist jedoch schwierig zu budgetieren, wenn die Zahlungen stark schwanken können, und Sie könnten in große finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn die Zinssätze steigen, insbesondere wenn es keine Obergrenzen gibt.

Wann wurden Hauskäufern erstmals ARMs angeboten?

ARMs gibt es seit mehreren Jahrzehnten, wobei die Option, einen langfristigen Hauskredit mit schwankenden Zinssätzen aufzunehmen, erstmals Anfang der 1980er Jahre für Amerikaner verfügbar wurde. Frühere Versuche, solche Kredite in den 1970er Jahren einzuführen, wurden vom Kongress vereitelt, weil befürchtet wurde, dass sie den Kreditnehmern unüberschaubare Hypothekenzahlungen bescheren würden. Die Verschlechterung der Sparsamkeitsindustrie später in diesem Jahrzehnt veranlasste die Behörden jedoch, ihren anfänglichen Widerstand zu überdenken und flexibler zu werden.