Abkauf

Was ist ein Buydown?

Ein Buydown ist eine Hypothekenfinanzierungstechnik, bei der der Käufer versucht, zumindest für die ersten Jahre der Hypothek oder möglicherweise für die gesamte Laufzeit einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen. Ein 2-1-Kauf zum Beispiel ist eine spezielle Art des Hypothekenkaufs, der es Hauskäufern ermöglicht, in den ersten zwei Jahren des Darlehens Zinsen zu sparen. Buydowns können auch eine 3-2-1-Struktur verwenden.

Rückkäufe erklärt

Rückkäufe sind leicht zu verstehen, wenn Sie sie als Hypothekenzuschuss betrachten, der vom Verkäufer im Namen des Hauskäufers angeboten wird. Typischerweise zahlt der Verkäufer Gelder auf ein Treuhandkonto ein, das das Darlehen in den ersten Jahren subventioniert, was zu einer niedrigeren monatlichen Rate für die Hypothek führt. Diese niedrigere Zahlung ermöglicht es dem Hauskäufer, sich leichter für die Hypothek zu qualifizieren. Bauherren oder Verkäufer bieten möglicherweise eine Kaufoption an, um die Verkaufschancen der Immobilie zu erhöhen, indem sie sie erschwinglicher machen.

Der Bauherr oder Verkäufer der Immobilie leistet normalerweise Zahlungen an das Hypothekeninstitut, das wiederum den monatlichen Zinssatz des Käufers und damit die monatliche Zahlung senkt. Der Hausverkäufer erhöht jedoch normalerweise den Kaufpreis des Hauses, um die Kosten des Kaufvertrags zu kompensieren.

Tipp

Hauskäufer können sich für eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) entscheiden, wenn sie eine Refinanzierung nach Ablauf der ursprünglichen Zinslaufzeit planen oder wenn sie die Immobilie verkaufen möchten, bevor sich der Zinssatz anpasst.

Buydown-Strukturierung

Bei Hypothekendarlehen können Ankaufsbedingungen unterschiedlich ausgestaltet sein. Die meisten Rückkäufe dauern einige Jahre, dann steigen die Hypothekenzahlungen auf einen Standardsatz, sobald der Rückkauf ausläuft. Ein 3-2-1- und ein 2-1-Hypothekenabkauf sind zwei gängige Strukturen, die Kreditgeber verwenden können.

3-2-1 Buydown

Bei einem 3-2-1-Kauf zahlt der Käufer in den ersten drei Jahren geringere Raten für das Darlehen. Für jedes der ersten drei Jahre der Hypothek würde der Zinssatz des Käufers schrittweise um 1 % jährlich steigen. Ab dem vierten Jahr des Hypothekendarlehens käme der volle Zinssatz zur Anwendung.

Während der Käufer in den ersten drei Jahren durch den niedrigeren Zinssatz Einsparungen erzielte, wäre die Differenz in den Zahlungen vom Verkäufer als Zuschuss an den Kreditgeber gezahlt worden.

2-1 Buydown

Ein 2-1-Buydown ist genauso strukturiert wie ein 3-2-1-Buydown; Der Rabatt ist jedoch nur für die ersten zwei Jahre verfügbar. Sie erhalten also eine Zinsermäßigung von 2 % für das erste Jahr der Hypothek, dann einen Zinsabschlag von 1 % für das zweite Jahr der Hypothek. Ihr Zinssatz – und Ihre monatlichen Zahlungen – würden im Laufe der Zeit steigen, bis Ihr Darlehen seinen tatsächlichen Prozentsatz erreicht.

Dies geschieht im dritten Jahr des Darlehens. Zu diesem Zeitpunkt würde Ihre monatliche Hypothekenzahlung den tatsächlichen Kreditzins widerspiegeln. Sie würden den 2:1-Rückkauf beim Abschluss im Voraus bezahlen, und theoretisch würde das Geld, das Sie in den ersten zwei Jahren sparen, diese Zahlung ausgleichen.

Wichtig

Berücksichtigen Sie die Zinssätze, für die Sie sich wahrscheinlich qualifizieren werden, basierend auf Ihrer Bonität und Ihrem Einkommen, um festzustellen, ob sich ein Rückkauf lohnt.

Buydown Vor- und Nachteile

Ob es sinnvoll ist, ein Haus zu kaufen, kann von mehreren Faktoren abhängen, darunter die Höhe der Hypothek, Ihr anfänglicher Zinssatz, der Betrag, den Sie während der anfänglichen Kreditlaufzeit an Zinsen sparen könnten, und Ihr geschätztes zukünftiges Einkommen. Wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben, kann auch ins Spiel kommen, um Ihren Break-Even-Punkt zu bestimmen.

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Vorteile erklärt

Zinsersparnis. Wenn Sie sich für einen Rückkauf entscheiden, können Sie in den ersten zwei Jahren (bei einem Rückkauf von 2:1) oder drei Jahren (bei einem Rückkauf von 3:2:1) der Hypothek Geld bei den Zinskosten sparen.
Preisnachlass. Wenn ein Verkäufer anbietet, etwas für den Kauf zu zahlen, könnte dies die Kosten für den Kauf des Eigenheims senken.
Erleichtern Sie sich höhere Zahlungen. Wenn Sie Ihre Karriere gerade erst beginnen und Ihr Einkommen voraussichtlich steigen wird, haben Sie möglicherweise keine Probleme damit, Ihre höheren Hypothekenzahlungen im Laufe der Zeit zu leisten.

Nachteile erklärt

Fortlaufende Erschwinglichkeit. Nach Ablauf des anfänglichen Tarifzeitraums können Ihre monatlichen Zahlungen wesentlich höher sein als Sie es gewohnt sind. Das könnte problematisch werden, wenn Ihr Einkommen seit dem Kauf des Eigenheims gesunken ist.
Verfügbarkeit. Ihre Fähigkeit, einen Rückkauf in Anspruch zu nehmen, kann durch die Art der betroffenen Immobilie oder die Art des Hypothekendarlehens, für das Sie sich bewerben, eingeschränkt sein.
Ausfallrisiko. Wenn Sie die höheren Zahlungen nach der anfänglichen Rückkauffrist nicht leisten können, besteht möglicherweise ein höheres Risiko, dass Sie das Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.

Tipp

Denken Sie daran, sowohl die Vorabkosten für den Kauf eines Eigenheims, wie Anzahlung oder Abschlusskosten, als auch die laufenden Kosten zu berücksichtigen, um zu verstehen, wie viel Sie sich leisten können, um Eigenheimbesitzer zu werden.

Beispiel einer Buydown-Hypothek

Hier sind einige Beispiele dafür, wie eine Buydown-Hypothek funktionieren kann. Angenommen, Sie leihen sich 250.000 US-Dollar mit einem 30-jährigen Festzinsdarlehen zu 6,75 %. Sie können zwischen einem 2-1 Buydown oder einem 3-2-1 Buydown wählen.

So würde die Aufschlüsselung des Darlehens mit einer 2-1-Kaufoption aussehen:

Jahr 1: 1.304 $ bei 4,75 % Zinsen
Jahr 2: 1.459 $ bei 5,75 % Zinsen
Jahr 3: 1.622 $ bei vollen 6,75 % Zinsen

Die Rückkaufgebühr für dieses Darlehen würde $5.759 betragen. Angenommen, Sie entscheiden sich stattdessen für den 3-2-1-Buydown. So würden Ihre Kreditzahlungen aussehen:

Jahr 1: 1.158 $ bei 3,75 % Zinsen
Jahr 2: 1.304 $ bei 4,75 % Zinsen
Jahr 3: 1.459 $ bei 5,75 % Zinsen
Jahr 4: 1.622 $ bei vollen 6,75 % Zinsen

In der Zwischenzeit steigt die Rückkaufgebühr für dieses Darlehen auf 11.324 US-Dollar. Wenn Sie also einen Rückkauf in Betracht ziehen, ist es wichtig, über die anfängliche niedrige Zahlungsfrist hinaus zu schauen, um festzustellen, ob die kurzfristig anfallenden Kosten die Zinseinsparungen wert sind, die Sie möglicherweise realisieren.

Wann ein Buydown verwendet werden sollte

Ein Rückkauf könnte für Käufer sinnvoll sein, wenn es ihnen ermöglicht, eine Hypothek zu erhalten, ohne den Kaufpreis des Eigenheims wesentlich zu erhöhen oder ihre Barreserven zu erschöpfen. Rückkäufe können auch für Personen geeigneter sein, die über ein stabiles Einkommen verfügen, das über die Laufzeit des Darlehens wachsen soll, wodurch es einfacher wird, mit Zahlungserhöhungen nach Ablauf der ursprünglichen Zinsperiode Schritt zu halten.

Aber auch hier kommt es auf das Timing an. Wenn Sie nicht vorhaben, mindestens fünf Jahre im Haus zu bleiben, werden Sie möglicherweise überhaupt keine wirklichen Einsparungen durch eine Rückzahlung erzielen. Berücksichtigen Sie also Ihre zukünftigen Pläne für den Kauf eines Eigenheims und wie lange Sie bleiben könnten, bevor Sie sich zu einem Hypothekenabkauf verpflichten.

Denken Sie auch daran, dass nicht jede Hypothek für einen Rückkauf in Frage kommt. Sie können sie beispielsweise nicht zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder zur Refinanzierung von Auszahlungen verwenden. Von der Regierung unterstützte Darlehen, wie FHA-Darlehen und USDA-Darlehen, haben ebenfalls spezifische Richtlinien in Bezug auf Rückkäufe und wann sie verwendet werden können.

Andere Möglichkeiten, Hypothekenzinsen zu senken

Alternativ können Käufer für Rabattpunkte bezahlen, um ihren Zinssatz zu senken. In diesem Szenario zahlt der Käufer Geld im Voraus, um die Punkte zu kaufen, und der Kreditgeber reduziert infolgedessen seinen Zinssatz. Rabattpunkte können den Zinssatz für eine Hypothek für die Laufzeit des Darlehens senken und nicht nur für die ersten zwei Jahre.

Ein Buydown ist nicht dasselbe wie eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM), bei der der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum festgelegt wird, bevor er sich an einen variablen Zinssatz anpasst. Ein 5/ 1-Hybrid-ARM hat zum Beispiel einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre, wobei der Zinssatz jedes Jahr danach jährlich angepasst wird, basierend auf der Entwicklung eines zugrunde liegenden Referenzzinssatzes.

Häufig gestellte Fragen zum Kauf

Höhepunkte

Ob es sinnvoll ist, beim Kauf eines Eigenheims einen Teilkauf zu wählen, kann davon abhängen, für welchen Zinssatz Sie sich qualifizieren und wie lange Sie planen, im Eigenheim zu bleiben.
Durch Rückkäufe können Hausbesitzer während der Laufzeit des Darlehens Geld für Zinsen sparen.
Ein Rückkauf kann den Kauf von Rabattpunkten gegen das Hypothekendarlehen beinhalten, was die Zahlung einer Vorabgebühr erfordern kann.
Ein Buydown ermöglicht es Hauskäufern, bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen.

FAQ

Wie funktioniert ein Buydown?

Ein Hypothekenabkauf ermöglicht es einem Eigenheimkäufer, den Zinssatz für sein Eigenheimdarlehen für die ersten paar Jahre vorübergehend zu senken, im Austausch für ein paar.

Wie viele Punkte können Sie für eine Hypothek kaufen?

Es gibt keine spezifische Grenze für die Anzahl der Punkte, die jemand auf eine Hypothek kaufen kann. Die Anzahl der Punkte, die ein einzelner Käufer möglicherweise herunterkaufen darf, kann jedoch von der Art der Hypothek und den Kreditbedingungen abhängen.

Lohnt es sich Punkte zu kaufen?

Ein Hypothekenabkauf könnte sich lohnen, wenn Sie in der ersten Phase der Kreditlaufzeit Geld bei Ihrem Zinssatz sparen können. Es ist jedoch wichtig zu berücksichtigen, wie viel Sie für die Abkaufgebühr bezahlen und wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben, um Ihre Gesamtersparnisse abzuschätzen.