Rabattpunkte

Was sind Rabattpunkte?

Diskontpunkte sind eine Art vorausbezahlte Zinsen oder Gebühren, die Hypothekenschuldner kaufen können, um die Zinsen für ihre nachfolgenden monatlichen Zahlungen zu senken – sie geben im Voraus mehr aus, um später weniger zu zahlen. Rabattpunkte sind steuerlich absetzbar.

Rabattpunkte verstehen

eine Art Hypothekenpunkte,. sind einmalige, im Voraus anfallende Kosten für den Abschluss einer Hypothek, die dem Kreditnehmer Zugang zu einem ermäßigten Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens gewähren. Jeder Diskontpunkt kostet im Allgemeinen 1 % des gesamten Kreditbetrags, und jeder Punkt senkt den Zinssatz des Kredits um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.

Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 USD würde beispielsweise jeder Punkt 2.000 USD kosten. Unter der Annahme, dass der Zinssatz für die Hypothek 4,5 % beträgt und jeder Punkt den Zinssatz um 0,25 % senkt, kostet der Kauf von zwei Punkten 4.000 $ und führt zu einem Zinssatz von 4,0 %. Abhängig von der Laufzeit der Hypothek zu diesem Zinssatz kann dies im Laufe der Zeit zu erheblichen Einsparungen führen. Schauen wir uns an, wie sich die Zahlungen bei einem solchen Darlehen auswirken – ausgehend von der klassischen 30-Jahres-Hypothek:

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Quelle: Bank of America

Je länger die Laufzeit eines Kredits ist, desto mehr Zinsen zahlen Sie dafür – so funktioniert Finanzierung im Allgemeinen. Punkte eignen sich also ideal für eine festverzinsliche,. langfristige Hypothek (20 bis 30 Jahre), die höchstwahrscheinlich in absehbarer Zeit nicht refinanziert werden wird.

So zahlen Sie für Hypothekenpunkte

Ein Kreditnehmer, der Diskontpunkte zahlt, muss diese Kosten wahrscheinlich aus eigener Tasche bestreiten. Es gibt jedoch viele Szenarien, insbesondere auf Käuferimmobilienmärkten, in denen ein Verkäufer anbietet, bis zu einem bestimmten Dollarbetrag der Abschlusskosten zu zahlen. Wenn andere Abschlusskosten, wie z. B. die Kreditvergabegebühr und die Eigentumsversicherungsgebühr, diesen Schwellenwert nicht erreichen, kann der Käufer häufig Rabattpunkte hinzufügen und seinen Zinssatz effektiv kostenlos senken.

Die Senkung Ihres Hypothekenzinssatzes mit Rabattpunkten erfordert nicht immer eine Zahlung aus eigener Tasche – insbesondere in einer Refinanzierungssituation,. in der der Kreditgeber Rabattpunkte sowie andere Abschlusskosten in den neuen Kreditsaldo einfließen lassen kann. Dies verhindert, dass der Kreditnehmer am Schlusstisch noch mehr Geld ausspuckt; natürlich reduziert es auch ihre Eigenkapitalposition in ihrem Haus.

Da der Internal Revenue Service (IRS) Diskontpunkte als vorausbezahlte Hypothekenzinsen betrachtet, sind sie im Allgemeinen über die Laufzeit des Darlehens steuerlich absetzbar. Wenn sie und der Eigenheimkauf bestimmte Voraussetzungen erfüllen, sind sie für das Jahr der Auszahlung voll abzugsfähig.

Können Sie Hypothekenpunkte aushandeln?

Punkte sind auf jeden Fall Verhandlungssache. Die Anzahl der Punkte, die Sie kaufen – oder ob Sie überhaupt welche kaufen – liegt ganz bei Ihnen. Wenn Kreditgeber die Hypothekenoptionen anzeigen, für die Sie sich qualifizieren, zeigen sie Ihnen in der Regel mehrere verschiedene Zinssätze an, einschließlich derjenigen, die Sie erhalten können, wenn Sie Rabattpunkte kaufen.

Genau genommen verhandeln Sie nicht die Punkte selbst, sondern einen niedrigeren Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens. Die Bedingungen der Punkte – die Kosten für jeden Punkt und wie stark er den effektiven Jahreszins (APR) senkt – werden im Wesentlichen von der Finanzinstitution festgelegt. Aber sie sind nicht in Stein gemeißelt. Wenn Sie sich umgesehen haben (immer eine gute Idee bei der Hypothekensuche) und ihnen woanders ein besseres Angebot zeigen können, passen sie möglicherweise dazu – insbesondere, wenn Sie eine starke Kredithistorie haben und wie ein verantwortungsbewusster, begehrter Kunde erscheinen.

Obwohl es sich bei beiden um Hypothekenpunkte handelt, dürfen Rabattpunkte nicht mit Entstehungspunkten verwechselt werden. Origination Points sind Gebühren, die Kreditgeber für den Abschluss einer Hypothek erheben – ein Teil der Abschlusskosten bei einem Hauskauf. Origination Points sind im Wesentlichen ein Aufschlag, der sich nicht auf den Zinssatz bezieht und im Allgemeinen nicht optional, verhandelbar oder steuerlich absetzbar ist.

Sollten Sie Rabattpunkte kaufen?

Für Kreditgeber haben Rabattpunkte einen entscheidenden Vorteil: Sie erhalten Bargeld im Voraus, anstatt im Laufe der Zeit auf Geld in Form von Zinszahlungen warten zu müssen. Dadurch kann die Liquidität des Finanzinstituts verbessert werden .

Kreditnehmer profitieren auch von Rabattpunkten – vor allem niedrigere Zahlungen über die Laufzeit Ihres Darlehens. Grundsätzlich zahlen Sie einige Zinsen im Voraus – zu Beginn Ihrer Hypothek – im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz auf der Straße. Dieser Vorteil gilt jedoch nur, wenn Sie planen, die Hypothek lange genug zu halten, um Geld durch die geringeren Zinszahlungen zu sparen.

Zum Beispiel muss ein Kreditnehmer, der 4.000 $ in Rabattpunkten zahlt, um 80 $ pro Monat an Zinskosten zu sparen, das Darlehen 50 Monate lang oder vier Jahre und zwei Monate halten, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Wenn der Kreditnehmer glaubt, dass er die Immobilie verkaufen oder sein Darlehen refinanzieren könnte, bevor 50 Monate vergangen sind, dann sollte er erwägen, die von ihm gezahlten Diskontpunkte zu reduzieren und einen etwas höheren Zinssatz zu nehmen.

Im Allgemeinen gilt: Je länger Sie beabsichtigen, das Eigenheim zu besitzen, desto mehr helfen Ihnen die Punkte, während der Laufzeit des Darlehens Zinsen zu sparen. Am Ende des Tages hängen die Vorteile von Rabattpunkten jedoch von der Mathematik ab. Wenn Sie es sich leisten können, im Voraus ein paar Tausend mehr zu berappen, können dies langfristig zu erheblichen Kosteneinsparungen führen, insbesondere wenn das Haus renoviert werden muss. Oder sie können unnötige Kosten darstellen, die der Kreditnehmer mit einer strukturierteren Planung hätte vermeiden können.

Höhepunkte

Diskontpunkte sind eine Form vorausbezahlter Zinsen, die Hypothekendarlehensnehmer kaufen können, um den Zinssatz für ihre nachfolgenden monatlichen Zahlungen zu senken.
Rabattpunkte sind eine einmalige Gebühr, die im Voraus gezahlt wird, entweder wenn eine Hypothek zum ersten Mal arrangiert wird oder während einer Refinanzierung.
Jeder Abzinsungspunkt kostet in der Regel 1 % des Gesamtdarlehens und senkt den Zinssatz des Darlehens um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.
Abzinsungspunkte sind eine gute Option, wenn ein Kreditnehmer beabsichtigt, eine Hypothek über einen längeren Zeitraum zu halten, sind jedoch weniger nützlich, wenn ein Kreditnehmer beabsichtigt, seine Immobilie zu verkaufen oder vor Fälligkeit des Darlehens zu refinanzieren.
Punkte müssen nicht immer aus der Tasche des Käufers bezahlt werden; Sie können manchmal in den Kreditsaldo eingerechnet oder vom Verkäufer bezahlt werden.