Marché hypothécaire secondaire

Le marché hypothécaire secondaire est un vaste marché de banques, d'investisseurs et d'institutions financières qui négocient des hypothèques, des droits de gestion et des titres adossés à des hypothèques. Bien que de nombreux acheteurs de maison ne le sachent pas, le marché hypothécaire secondaire a un impact énorme sur la façon dont vous obtenez un prêt hypothécaire, le taux que vous payez et les normes que vous devez respecter pour le faire.

Alors qu'un prêteur peut vous avoir initialement obtenu un prêt, dans de nombreux cas aujourd'hui, le prêteur ne détient pas le prêt. Au lieu de cela, il vend le prêt sur le marché hypothécaire secondaire, où il peut être découpé en plusieurs titres adossés à des hypothèques pour répondre aux besoins des investisseurs.

Voici comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et qui peut réellement être propriétaire de votre prêt immobilier.

Comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire ?

La plupart des gens savent comment fonctionne le processus hypothécaire de base. Un emprunteur demande un prêt à une banque, et la banque accorde de l'argent à l'acheteur et conserve le prêt dans ses livres pendant la durée du prêt. C'est Banking 101 - mais c'est moins souvent la façon dont les choses se font aujourd'hui sur le marché hypothécaire.

Après avoir accordé un prêt, une banque le vend souvent sur le marché hypothécaire secondaire, bien que la banque puisse conserver les droits de gestion. De nombreux prêts sont vendus aux entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac ou à d'autres agrégateurs, qui peuvent reconditionner les prêts sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires, ou MBS, ou les détenir sur leurs propres livres et percevoir les intérêts des emprunteurs.

Pour être vendu aux agences, le prêt doit être « conforme », c'est-à-dire qu'il doit répondre à certaines normes fixées par les agences. Ces facteurs comprennent :

• Un montant de prêt maximum de 510 400 $ (pour 2020) dans la plupart des États américains, bien qu'il soit plus élevé dans d'autres

• L'acompte par rapport à la taille du prêt, généralement au moins 3%

• Le pointage de crédit de l'emprunteur, généralement d'au moins 630 à 650

• Le ratio d'endettement de l'emprunteur, qui ne doit pas dépasser 41 %

La demande de prêts conformes contribue à faire baisser les taux hypothécaires pour les emprunteurs qui peuvent respecter les normes. Notez que les prêts jumbo ne sont généralement pas considérés comme des prêts conformes.

Les agences gouvernementales sont un type d'agrégateur de prêts hypothécaires, mais d'autres grandes institutions (y compris l'initiateur de prêts hypothécaires lui-même) peuvent être des agrégateurs et créer également leur propre MBS.

Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Une fois que les agrégateurs ont acheté des prêts hypothécaires, ils peuvent les découper et les reconditionner en obligations appelées titres adossés à des créances hypothécaires.

Considérez l'hypothèque comme une sorte de flux de trésorerie, avec des caractéristiques spécifiques basées sur le prêt. Les agrégateurs peuvent reconditionner ces flux de trésorerie - généralement des milliers de prêts hypothécaires en un seul titre - de différentes manières pour créer des obligations qui répondent aux besoins d'investissement de certains types d'investisseurs.

Par exemple, les hypothèques peuvent être découpées en tranches avec divers degrés de sécurité - et plus l'obligation est sûre, plus son rendement est généralement faible. Ainsi, les investisseurs à la recherche d'un paiement d'intérêts plus élevé peuvent acheter des titres adossés à des créances hypothécaires un peu plus risqués, tandis que ceux qui doivent acheter des obligations mieux notées (comme les compagnies d'assurance ou les investisseurs publics) peuvent acheter les tranches les plus sûres.

Les investisseurs à la recherche d'autres caractéristiques, telles que celles basées sur le risque ou le calendrier des flux de trésorerie, peuvent trouver d'autres obligations MBS pour répondre à leurs besoins spécifiques. C'est un vaste marché offrant une gamme d'obligations.

Tout comme les obligations ordinaires, ces titres adossés à des créances hypothécaires sont notés par les agences de notation, notamment Standard & Poor's, Moody's et Fitch, qui perçoivent des honoraires pour leurs services.

Une fois les obligations créées et notées, elles sont vendues à des investisseurs, qui peuvent les détenir pour leurs propres portefeuilles ou les revendre plus tard sur le marché secondaire. Les banques elles-mêmes peuvent également être des acheteurs de MBS, qui peuvent offrir une plus grande diversification que les prêts souscrits uniquement dans leur zone de service.

Pourquoi le marché hypothécaire secondaire existe-t-il ?

Le Congrès a créé le marché hypothécaire secondaire en 1938 avec la formation de Fannie Mae, qui a acheté des hypothèques FHA. Fannie Mae a fourni des liquidités aux prêteurs originateurs, qui ne voulaient pas immobiliser leur capital pendant de longues périodes, et leur a permis de générer davantage de prêts. Avec la possibilité de vendre des prêts, les banques pourraient souscrire davantage de prêts hypothécaires et encourager l'accession à la propriété.

Freddie Mac a été créé par le Congrès en 1970 avec des objectifs similaires à ceux de Fannie Mae.

Créer une toute nouvelle sécurité à partir de prêts hypothécaires est un processus complexe, alors pourquoi les acteurs impliqués dans le marché hypothécaire feraient-ils cela ? Le marché secondaire crée des bénéfices pour chaque acteur économique — emprunteurs, investisseurs, banques/prêteurs, agrégateurs et agences de notation :

• Emprunteurs - Les emprunteurs qui peuvent prétendre à un prêt conforme bénéficient de coûts potentiellement inférieurs et d'un meilleur accès au capital et aux prêts sur de plus longues périodes.

• Investisseurs - Les investisseurs (y compris les acteurs institutionnels tels que les banques, les fonds de pension, les fonds spéculatifs et autres) aiment être exposés à des types spécifiques de titres qui répondent mieux à leurs besoins et à leur tolérance au risque.

• Banques/prêteurs – Les prêteurs peuvent supprimer certains prêts de leurs comptes, tout en conservant d'autres prêts qu'ils préféreraient avoir. Cela leur permet également d'utiliser efficacement leur capital, leur permettant de générer des frais pour la souscription d'hypothèques, la vente de l'hypothèque, puis d'utiliser à nouveau leur capital pour souscrire un nouveau prêt. Le prêteur peut conserver le droit de gérer l'hypothèque, ce qui peut également être un flux lucratif de frais. La banque peut également bénéficier en tant qu'investisseur en achetant des MBS qui diversifient ses propres actifs.

• Agrégateurs – Les agrégateurs tels que Fannie et Freddie perçoivent des commissions en regroupant et en reconditionnant les prêts hypothécaires et en les structurant avec certaines caractéristiques attrayantes.

• Agences de notation – Ces entreprises génèrent des ventes en notant les titres adossés à des créances hypothécaires et en s'assurant qu'ils présentent des caractéristiques et un risque spécifiques.

Parce qu'il permet aux prêteurs de fractionner leurs prêts hypothécaires, le marché secondaire permet également aux sociétés financières de se spécialiser dans divers domaines du marché. Par exemple, une banque peut accorder un prêt mais le vendre sur le marché secondaire tout en conservant le droit de gérer l'hypothèque.

En tant qu'initiateur de prêt, la banque garantit le prêt, traite le prêt, finance l'hypothèque et clôture le prêt. Il perçoit des frais pour ces services et peut ensuite détenir ou non le prêt.

En tant que gestionnaire de prêts, la banque perçoit des frais pour le traitement du paiement mensuel, le suivi des soldes des prêts, la génération de formulaires fiscaux et la gestion des comptes séquestres, entre autres fonctions.

Même si le prêteur décide d'émettre le prêt et de le détenir, il bénéficie d'un marché secondaire actif et liquide, où il peut vendre ses prêts ou ses droits de gestion s'il le souhaite ou en a besoin.

Bref, le marché existe pour créer plus d'efficacité et mieux répondre aux besoins des acteurs.

Conclusion

Il se passe beaucoup de choses dans les coulisses du marché hypothécaire dont les emprunteurs ne sont peut-être pas conscients. Parce qu'il achète une grande partie des prêts immobiliers, le marché secondaire détermine une grande partie du comportement sur le marché primaire, comme le désir des banques d'émettre des prêts conformes. Bien que vous puissiez continuer à effectuer votre paiement mensuel à la banque à l'origine du prêt, l'argent peut en fait aller à de nombreux investisseurs différents qui sont propriétaires de votre prêt hypothécaire ou d'une partie de celui-ci.

Points forts

• Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire : les initiateurs de prêts hypothécaires (qui créent les prêts), les agrégateurs de prêts hypothécaires (qui achètent et titrisent les prêts), les négociants/courtiers en valeurs mobilières (qui vendent les prêts titrisés) et enfin les investisseurs (qui achètent les prêts titrisés pour leurs revenus d'intérêts).

• Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit également accessible à tous les emprunteurs dans toutes les zones géographiques.

• Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts hypothécaires et les droits de gestion sont achetés et vendus par diverses entités.

FAQ

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire secondaire ?

Un prêt hypothécaire secondaire est un prêt vendu sur le marché hypothécaire secondaire. La pratique de la vente de prêts hypothécaires permet aux prêteurs de continuer à prêter et de réduire le coût d'emprunt.

Qu'est-ce qu'un exemple de marché hypothécaire secondaire ?

Si vous achetez une maison à l'aide d'un prêt hypothécaire, votre prêteur pourrait – et la plupart le font – la vendre sur le marché secondaire pour récupérer le capital qu'il vous a prêté et réduire les risques liés aux prêts. Selon l'acheteur, l'hypothèque peut être détenue pour recouvrer vos paiements ou titrisée avec d'autres hypothèques en titres hypothécaires que les investisseurs peuvent acheter.

Quel est l'objectif du marché hypothécaire secondaire ?

Ce marché élargit les opportunités pour les propriétaires en créant un flux constant d'argent que les prêteurs peuvent utiliser pour créer plus de prêts hypothécaires.