Fyrirframgreiðslu sekt

Ertu að íhuga að selja húsnæðið þitt, endurfjármagna húsnæðislánið þitt eða greiða aukalega af húsnæðislánum? Einhver þessara aðgerða gæti hugsanlega kallað fram uppgreiðslusekt frá húsnæðislánveitanda þínum, sem gæti skilað þér þúsundum dollara til baka ef þú ert ekki varkár.

• Hvað er fyrirframgreiðslusekt?

• Hvers konar húsnæðislán eru með uppgreiðsluviðurlögum?

• Hvernig uppgreiðslusekt virkar

• Hversu miklar eru viðurlög við fyrirframgreiðslu?

• Tegundir viðurlaga við fyrirframgreiðslu

• Dæmi um fyrirframgreiðslu sekt

• Hvernig á að vita hvort veðið þitt hafi uppgreiðslusekt

• Hvernig á að forðast fyrirframgreiðslu sekt

Hvað er fyrirframgreiðslusekt?

Skilgreining fyrirframgreiðslu

Uppgreiðslusekt er þóknun sem lánveitandi innheimtir til að koma í veg fyrir að lántaki greiði meira en áætlaða reglubundna greiðslu eða að greiða að fullu af láni sínu samkvæmt skilmálum lánssamningsins.

Góðu fréttirnar eru þær að flestir lántakendur eru ekki háðir uppgreiðslusekt nú á dögum, en það er mikilvægt að sjá hvort þú ert háður slíkri áður en þú færð eða endurfjármagnar húsnæðislán, skráir heimili þitt til sölu eða reynir að greiða upp húsnæðislánið þitt snemma .

Veðlánaveitendur og bankar græða meira þegar þú borgar af láninu þínu yfir lengri tíma, eins og með 30 ára húsnæðisláni. Það er vegna þess að vextir safnast á líftíma láns. Ef þú borgar upp lánið þitt snemma með því að selja húsið þitt, endurfjármagna í nýtt lán eða greiða aukagreiðslur í átt að höfuðstólnum þínum, mun lánveitandinn ekki græða eins mikið á því láni.

„Að gera það sviptir lánveitanda væntanlegum vöxtum á lánstímanum og það styttir líka lánstímann,“ segir Charles Gallagher, lögfræðingur í St. Petersburg, Flórída.

„Lánveitendur nota fyrirframgreiðsluviðurlög til að hvetja fólk til að halda láninu lengur en í eitt eða tvö ár,“ segir Kate Bulger, forstöðumaður viðskiptaþróunar hjá Money Management International í Atlanta.

Hvers konar húsnæðislán eru með uppgreiðsluviðurlögum?

Sem betur fer eru uppgreiðsluviðurlög sjaldgæfari en þær voru fyrir árum síðan.

„Þau eru tengd húsnæðislánum sem ekki eru í samræmi - lán sem ekki eru seld eða tryggð af ríkisstyrktum fyrirtækjum eins og Fannie Mae eða Freddie Mac - og þau eiga ekki við um hefðbundin, FHA, VA eða USDA íbúðalán,“ segir Anna DeSimone , sérfræðingur í einkafjármálum með aðsetur í New York og höfundur „Housing Finance 2020“.

DeSimone bætir við að fyrirframgreiðslusekt sé ekki endilega slæmt. Þú gætir hafa þurft að sækjast eftir láni sem fylgir uppgreiðslusekt til að fá fjármögnun. Til dæmis, ef þú ert sjálfstætt starfandi og rekur lítið fyrirtæki með minna en tveggja ára sögu sem hefðbundnir lánveitendur þurfa, gætir þú þurft að fá óhæft veð sem fylgir fyrirframgreiðslusekt.

Gallagher bætir við að Dodd-Frank lögin banna flestar fyrirframgreiðsluviðurlög vegna núverandi íbúðalána, en þær eru samt leyfðar fyrir lán sem voru framkvæmd fyrir 10. janúar 2014.

Hvernig víti fyrir fyrirframgreiðslu virkar

Dodd-Frank lögin settu takmarkanir á viðurlög við fyrirframgreiðslu. Í dag er einungis hægt að meta uppgreiðslusekt húsnæðislána á fyrstu þremur árum lánstímans. Einnig eru viðurlögin háð 2 prósent af eftirstöðvum láns fyrstu tvö árin og 1 prósent af eftirstöðvum láns þriðja árið.

„Refsingin er alltaf birt með verðtilboði húsnæðislána þegar þú verslar þér um lán,“ segir DeSimone. „Venjulega muntu sjá yfirlýsingu eins og „uppgreiðsludráttargjald sem jafngildir þriggja mánaða“ vöxtum skal greiða ef veðinu er sagt upp innan 12 mánaða.“

Þegar þú ert metin fyrir fyrirframgreiðslu sekt verður hún rukkuð af og greidd sem eingreiðslu til lánveitandans. Það er metið við endurfjármögnun eða sölu á heimili þínu og er venjulega innheimt frá lokunarhagnaði.

Hversu miklar eru viðurlög við fyrirframgreiðslu?

Þó að viðurlög við fyrirframgreiðslu séu sjaldgæf í dag, þegar við á, getur gjaldið verið hátt. Sektin getur verið 2 prósent af lánsstöðu þinni á fyrstu tveimur árum lánsins og 1 prósent af lánsstöðu þinni á ári þrjú.

Segjum til dæmis að þú viljir selja húsið þitt aðeins einu ári eftir að þú tókst veðlán sem ekki var í samræmi við kaupin. Segjum sem svo að eftirstöðvarnar þínar séu $300.000. Við lokun verður þú líklega rukkaður um 6.000 Bandaríkjadala fyrirframgreiðslusekt, sem nemur 2 prósentum.

„Fyrir Dodd-Frank lögin voru viðurlög við fyrirframgreiðslu enn verri - oft á bilinu 3 til 5 prósent,“ segir Gallagher.

Tegundir viðurlaga við fyrirframgreiðslu

Það eru tvenns konar viðurlög við fyrirframgreiðslu: mjúk og hörð.

„Mjúk fyrirframgreiðslusekt er aðeins metin þegar þú endurfjármagnar heimili þitt. Og það myndi vera í samræmi við tungumálið um samþykkta prósentusekt sem finnast í veðlánaskjölunum þínum,“ segir Gallagher.

Hörð refsing á sér stað þegar þú selur heimili þitt eða endurfjármagnar. Þú getur líka orðið fyrir uppgreiðslusekt ef þú reynir að borga meira en 20 prósent af lánsstöðu þinni á hverju ári.

„Að gera nokkrar aukagreiðslur í átt að höfuðstólnum þínum eða borga smá aukalega í hverjum mánuði er venjulega ekki nóg til að kalla á fyrirframgreiðslusekt,“ segir Bulger.

Dæmi um fyrirframgreiðslu sekt

Hér er önnur sektaratburðarás fyrir fyrirframgreiðslu. Segjum að þú hafir keypt hús fyrir 19 mánuðum og fengið $200.000 að láni með veðláni sem ekki er í samræmi við það til að fjármagna það. Nú hafa vextir lækkað mun lægri og þú vilt endurfjármagna til að lækka mánaðarlegar greiðslur.

„Í þessu tilfelli, vegna þess að þú ert að endurfjármagna innan fyrstu tveggja ára lánsins, þá yrðir þú rukkaður um 4.000 dollara sekt - sem jafngildir 2 prósentum af stöðu þinni,“ segir Bulger.

Annað dæmi: Ímyndaðu þér að þú ert óvænt og ákveður að nota $30.000 af því til að greiða af $200.000 húsnæðisláninu hraðar.

„Í þessari atburðarás yrðir þú ekki rukkaður um fyrirframgreiðslusekt,“ segir Bulger. "Það er vegna þess að $ 30.000 flýtigreiðsla þín er minni en 20 prósent hámarkið sem lánveitandi þinn leyfir árlega sem fyrirframgreiðsluupphæð."

Hvernig á að vita hvort veðið þitt hafi uppgreiðslusekt

Ef þú ert ekki viss um hvort fyrirframgreiðslusekt eigi við núverandi húsnæðislán þitt, mælir Bulger með því að hringja í húsnæðislánveitandann þinn eða þjónustuaðila til að spyrja. Önnur aðferð er að athuga smáa letrið á mánaðarlegu yfirliti þínu eða lokaskjölum.

Hvernig á að forðast fyrirframgreiðslu sekt

Besta leiðin til að forðast uppgreiðslusekt er að taka framhjá lánum sem leggja á gjaldið.

„Versluðu markaðinn vandlega hjá fleiri en einum lánveitanda og spyrðu um mismunandi lánavörur,“ segir Gallagher. „Biðjið um lán án uppgreiðslusektar og lestu yfir skilmála lánsins og pappírsvinnu vandlega áður en þú skrifar undir það við lokun.

Ef þú kemst að því að þú gætir þurft að sæta fyrirframgreiðslusekt skaltu kynna þér allar upplýsingarnar. Reyndu að tímasetja heimilissölu, endurfjármögnun eða flýtigreiðsluáætlun vandlega svo þú getir forðast að greiða viðurlög.

„Hringdu líka í lánveitandann þinn og reyndu að semja um lægra fyrirframgreiðslugjald,“ segir Bulger. „Þeir þurfa ekki að lækka refsinguna, en í sumum tilfellum geta þeir samþykkt lægri upphæð.

Hápunktar

• Íbúðalánaveitendum er skylt að upplýsa um uppgreiðsluviðurlög við lokun á nýju húsnæðisláni.

• Fyrirframgreiðsluviðurlög þjóna sem vörn fyrir lánveitendur gegn því að missa vaxtatekjur.

• Í sektarákvæði segir að sekt verði metin ef lántaki greiðir verulega niður eða greiðir af húsnæðisláninu, oftast innan fyrstu fimm ára lántöku.