Efri húsnæðislánamarkaður

Efri húsnæðislánamarkaðurinn er gríðarmikill markaður banka, fjárfesta og fjármálastofnana sem eiga viðskipti með húsnæðislán, þjónusturéttindi og veðtryggð verðbréf. Þó að margir íbúðakaupendur séu ekki meðvitaðir um það, hefur eftirmarkaður húsnæðislána mikil áhrif á hvernig þú færð húsnæðislán, vextina sem þú borgar og staðlana sem þú þarft að uppfylla til að gera það.

Þó að lánveitandi hafi upphaflega fengið þér lán, í mörgum tilfellum í dag á lánveitandinn ekki lánið. Þess í stað selur það lánið á eftirmarkaði húsnæðislána, þar sem hægt er að sneiða það og sneiða í hvaða fjölda veðtryggðra verðbréfa sem er til að fullnægja þörfum fjárfesta.

Hér er hvernig efri húsnæðislánamarkaðurinn virkar og hver gæti raunverulega átt íbúðalánið þitt.

Hvernig eftirmarkaði húsnæðislána virkar

Flestir vita hvernig grunnveðferlið virkar. Lántaki biður banka um lán og bankinn veitir húsnæðiskaupanda peninga og heldur láninu á bókum út lánstímann. Það er Banking 101 - en það er sjaldnar hvernig hlutirnir eru gerðir í dag á húsnæðislánamarkaði.

Eftir lánveitingu selur banki það oft á eftirmarkaði með húsnæðislána, þó að bankinn geti haldið þjónusturéttinum. Mörg lán eru seld til ríkisstyrktra fyrirtækjanna Fannie Mae og Freddie Mac eða annarra söfnunaraðila, sem geta endurpakkað lánunum sem veðtryggð verðbréf, eða MBS, eða haldið þeim á eigin bókum og innheimt vextina frá lántakendum.

Til að vera selt stofnunum þarf lánið að vera „samræmt“ - það er að segja að lánið verður að uppfylla ákveðna staðla sem stofnanirnar setja. Þessir þættir eru ma:

• Hámarkslánsupphæð $510.400 (fyrir árið 2020) í flestum ríkjum Bandaríkjanna, þó hún sé hærri í öðrum

• Útborgun miðað við stærð lánsins, venjulega að minnsta kosti 3 prósent

• Lánshæfiseinkunn lántaka, venjulega að minnsta kosti 630 til 650

• Hlutfall skulda af tekjum lántaka, sem ætti ekki að vera meira en 41 prósent

Eftirspurn eftir samræmdum lánum hjálpar til við að lækka húsnæðislánavexti fyrir lántakendur sem geta uppfyllt staðlana. Athugaðu að risalán eru venjulega ekki talin vera í samræmi við lán.

Ríkisstofnanir eru ein tegund veðsöfnunaraðila, en aðrar stórar stofnanir (þar á meðal húsnæðislánaframleiðandinn sjálfur) geta verið safnarar og stofnað sitt eigið MBS líka.

Hvað eru veðtryggð verðbréf?

Þegar safnaðilar hafa keypt veðlán geta þeir saxað þau upp og endurpakkað þeim í skuldabréf sem kallast veðtryggð verðbréf.

Hugsaðu um húsnæðislánið sem eins konar sjóðstreymi, með sérstökum eiginleikum sem byggjast á láninu. Söfnunaraðilar geta endurpakkað þessu sjóðstreymi - venjulega þúsundir húsnæðislána í einu verðbréfi - á mismunandi hátt til að búa til skuldabréf sem höfða til fjárfestingarþarfa ákveðinna tegunda fjárfesta.

Til dæmis er hægt að skipta húsnæðislánum niður í hluta með mismunandi öryggi - og því öruggara sem skuldabréfið er, því lægri er ávöxtunarkrafan, venjulega. Þannig að fjárfestar sem leita að hærri vaxtagreiðslu geta keypt nokkuð áhættusamari veðtryggð verðbréf, en þeir sem verða að kaupa hærra einkunnir (eins og tryggingafélög eða opinberir lífeyrisfjárfestar) geta keypt öruggari áföngin.

Fjárfestar sem leita að öðrum eiginleikum, eins og þeim sem byggjast á áhættu eða tímasetningu sjóðstreymis, geta fundið önnur MBS skuldabréf til að mæta sérstökum þörfum þeirra. Það er breiður markaður sem býður upp á úrval skuldabréfa.

Rétt eins og venjuleg skuldabréf eru þessi veðtryggðu verðbréf flokkuð af matsfyrirtækjum, þar á meðal Standard & Poor's, Moody's og Fitch, sem innheimta þóknun fyrir þjónustu sína.

Þegar skuldabréfin hafa verið stofnuð og metin eru þau seld til fjárfesta sem geta haldið þeim fyrir eigin eignasöfn eða selt þau síðar á eftirmarkaði. Bankar sjálfir geta einnig verið kaupendur MBS, sem geta boðið meiri fjölbreytni en lán sem eingöngu eru skrifuð á þjónustusvæði þeirra.

er eftirmarkaður húsnæðislána til?

Þingið stofnaði efri húsnæðislánamarkaðinn árið 1938 með myndun Fannie Mae, sem keypti FHA húsnæðislán. Fannie Mae útvegaði lausafé fyrir upphaflega lánveitendur, sem vildu ekki binda fjármagn sitt í langan tíma, og leyfði þeim að afla fleiri lána. Með getu til að selja lán gætu bankar skrifað fleiri húsnæðislán og ýtt undir eignarhald á húsnæði.

Freddie Mac var stofnaður af þinginu árið 1970 með svipuð markmið og Fannie Mae.

Það er flókið ferli að búa til alveg nýtt öryggi úr húsnæðislánum, svo hvers vegna ættu aðilar að taka þátt í húsnæðislánamarkaði að gera þetta? Eftirmarkaðurinn skapar ávinning fyrir hvern hagsmunaaðila - lántakendur, fjárfesta, banka/lánveitendur, söfnunaraðila og umboðsmat:

• Lántakendur - Lántakendur sem geta átt rétt á samræmdu láni njóta góðs af hugsanlega lægri kostnaði og meiri aðgangi að fjármagni og lánum til lengri tíma.

• Fjárfestar - Fjárfestar (þar á meðal stofnanaaðilar eins og bankar, lífeyrissjóðir, vogunarsjóðir og aðrir) njóta þess að fá áhættuskuldbindingu fyrir ákveðnum tegundum verðbréfa sem uppfylla betur þarfir þeirra og áhættuþol.

• Bankar/lánveitendur - Lánveitendur geta fært tiltekin lán af bókum sínum, en halda eftir öðrum lánum sem þeir vilja frekar hafa. Það gerir þeim einnig kleift að nota fjármagn sitt á skilvirkan hátt, sem gerir þeim kleift að búa til þóknun fyrir sölu á húsnæðislánum, selja húsnæðislánið og nota síðan fjármagnið aftur til að skrifa nýtt lán. Lánveitandinn gæti haldið réttinum til að þjóna veðinu, sem getur líka verið ábatasamur straumur gjalda. Bankinn gæti líka hagnast sem fjárfestir með því að kaupa MBS sem dreifir eigin eignum.

• Söfnunaraðilar - Söfnunaraðilar eins og Fannie og Freddie vinna sér inn þóknun fyrir að sameina og endurpakka húsnæðislánum og skipuleggja þau með ákveðnum aðlaðandi eiginleikum.

• Matsfyrirtæki - Þessi fyrirtæki búa til sölu með því að gefa veðtryggðum verðbréfum einkunn og tryggja að þau hafi sérstaka eiginleika og áhættu.

Vegna þess að það gerir lánveitendum kleift að skera niður húsnæðislán sín gerir eftirmarkaðurinn einnig fjármálafyrirtækjum kleift að sérhæfa sig á ýmsum sviðum markaðarins. Til dæmis getur banki stofnað lán en selt það á eftirmarkaði á meðan hann heldur réttinum til að afgreiða húsnæðislánið.

Sem upphafsmaður lána tekur bankinn undir lánið, afgreiðir lánið, fjármagnar húsnæðislánið og lokar láninu. Það innheimtir gjöld fyrir þessa þjónustu og getur síðan haldið láninu eða ekki.

Sem lánaþjónustuaðili fær bankinn þóknun fyrir að vinna úr mánaðarlegri greiðslu, rekja innstæður lána, búa til skatteyðublöð og hafa umsjón með vörslureikningum, meðal annarra aðgerða.

Jafnvel þótt lánveitandi ákveði að stofna lánið og halda því hagnast hann á því að hafa virkan og fljótandi eftirmarkað þar sem hann getur selt lán sín eða þjónusturéttindi ef hann vill eða þarf.

Í stuttu máli er markaðurinn til staðar til að skapa meiri skilvirkni og mæta betur þörfum leikmanna.

kjarni málsins

Það er margt að gerast á bak við tjöldin á húsnæðislánamarkaði sem lántakendur eru kannski ekki meðvitaðir um. Vegna þess að það kaupir stóran hluta íbúðalána stýrir eftirmarkaðurinn mikið af hegðun á frummarkaði, svo sem löngun bankanna til að skrifa samræmd lán. Þó að þú gætir haldið áfram að greiða mánaðarlega greiðslu þína til bankans sem fékk lánið, gætu peningarnir í raun verið að fara til margra mismunandi fjárfesta sem eiga veð þitt eða hluta af því.

##Hápunktar

• Nokkrir aðilar taka þátt á eftirmarkaði húsnæðislána: stofnendur húsnæðislána (sem stofna lánin), veðsöfnunaraðilar (sem kaupa og verðbréfa lánin), verðbréfasalar/miðlarar (sem selja verðtryggðu lánin), og loks fjárfestar (sem kaupa lánin). verðtryggð lán fyrir vaxtatekjum sínum).

• Efri húsnæðislánamarkaðurinn er mjög stór og fljótandi og hjálpar til við að gera lánsfé jafnt aðgengilegt öllum lántakendum á landfræðilegum stöðum.

• Efri húsnæðislánamarkaður er markaður þar sem veðlán og þjónusturéttindi eru keypt og seld af ýmsum aðilum.

##Algengar spurningar

Hvað er aukaveðlán?

Aukalánaveð er lán sem selt er á eftirmarkaði. Sú venja að selja húsnæðislán gerir lánveitendum kleift að halda áfram að lána og halda lántökukostnaði niðri.

Hvað er dæmi um framhaldshúsnæðislánamarkaðinn?

Ef þú kaupir húsnæði með húsnæðisláni gæti lánveitandinn þinn - og flestir gera - selt það á eftirmarkaði til að fá til baka fjármagnið sem þeir lánuðu þér og draga úr útlánaáhættu. Það fer eftir kaupanda, veð gæti verið haldið til að innheimta greiðslur þínar eða verðbréfað með öðrum veðum í verðbréf sem byggjast á veð fyrir fjárfesta til að kaupa.

Hver er tilgangurinn með framhaldshúsnæðislánamarkaði?

Þessi markaður eykur tækifæri húseigenda með því að búa til stöðugan straum af peningum sem lánveitendur geta notað til að búa til fleiri húsnæðislán.