Húsbóla

Hvað er húsnæðisbóla?

Húsnæðisbóla, eða fasteignabóla, er aðdragandi húsnæðisverðs sem knúinn er áfram af eftirspurn, spákaupmennsku og yfirgengilegri eyðslu allt að hruni. Húsnæðisbólur byrja venjulega með aukinni eftirspurn, í ljósi takmarkaðs framboðs, sem tekur tiltölulega langan tíma að bæta og aukast. Spákaupmenn hella peningum inn á markaðinn, sem eykur enn eftirspurnina. Á einhverjum tímapunkti minnkar eða staðnar eftirspurn á sama tíma og framboð eykst, sem leiðir til mikillar verðlækkunar — og bólan springur.

Að skilja húsnæðisbólu

Húsnæðisbóla er tímabundinn atburður en getur varað í mörg ár. Venjulega er það knúið áfram af einhverju sem er utan viðmiðunar eins og stjórnaðri eftirspurn, spákaupmennsku, óvenju mikilli fjárfestingu, umfram lausafjárstöðu, afnáms fasteignafjármögnunarmarkaðar eða öfgakenndar afleiður sem byggjast á húsnæðislánum - sem allt getur valdið því að húsnæðisverð verði ósjálfbær. Það leiðir til aukinnar eftirspurnar á móti framboðs.

Samkvæmt Alþjóðagjaldeyrissjóðnum (IMF) geta húsnæðisbólur verið sjaldgæfari en hlutabréfabólur, en þær hafa tilhneigingu til að endast tvöfalt lengur .

Húsnæðisbólur valda ekki aðeins miklu fasteignahruni heldur hafa þær einnig veruleg áhrif á fólk af öllum stéttum, hverfum og efnahagslífinu í heild. Þeir geta þvingað fólk til að leita leiða til að borga af húsnæðislánum sínum með mismunandi áætlunum eða geta látið þá grafa inn á eftirlaunareikninga til að hafa efni á að búa á heimilum sínum. Húsnæðisbólur hafa verið ein helsta ástæða þess að fólk tapar sparnaði sínum.

Hvað veldur húsnæðisbólu?

Hefð er fyrir að húsnæðismarkaðir séu ekki eins viðkvæmir fyrir bólum og aðrir fjármálamarkaðir vegna mikilla viðskipta og kostnaðar sem fylgir því að eiga hús. Hins vegar getur hröð aukning á lánsfjárframboði sem leiðir til samsetningar mjög lágra vaxta og losunar á kröfum um lánatryggingar komið lántakendum inn á markaðinn og ýtt undir eftirspurn. Hækkun vaxta og hert lánaviðmið geta dregið úr eftirspurn og valdið því að húsnæðisbólan springur.

Húsnæðisbóla í Bandaríkjunum um miðjan 2000

Hin alræmda húsnæðisbóla í Bandaríkjunum um miðjan 2000 var að hluta til afleiðing af annarri bólu, þessari í tæknigeiranum. Hún var í beinum tengslum við og það sem sumir telja orsök fjármálakreppunnar 2007-2008.

Í dotcom-bólu seint á tíunda áratugnum voru mörg ný tæknifyrirtæki með hlutabréfatilboð sín upp í mjög hátt verð á tiltölulega stuttum tíma. Jafnvel fyrirtæki sem voru lítið annað en sprotafyrirtæki og höfðu enn ekki skilað raunverulegum tekjum voru boðin upp í stórt markaðsvirði af spákaupmönnum sem reyndu að vinna sér inn skjótan hagnað. Árið 2000 náði Nasdaq hámarki og þegar tæknibólan sprakk hrundu mörg af þessum áður háttflugu hlutabréfum niður í verulega lægra verðlag.

Þegar fjárfestar yfirgáfu hlutabréfamarkaðinn í kjölfar þess að dotcom-bólan sprakk og hlutabréfamarkaðshrunið í kjölfarið færðu þeir peningana sína í fasteignir. Á sama tíma lækkaði bandaríski seðlabankinn vexti og hélt þeim niðri til að berjast gegn mildri samdrætti sem fylgdi tækniupphlaupinu, sem og til að draga úr óvissu í kjölfar árásarinnar á World Trade Center 11. september 2001 .

Þetta flóð af peningum og lánsfé kom til móts við ýmsar stefnur stjórnvalda sem ætlað er að hvetja til eignarhalds á húsnæði og fjölda nýjunga á fjármálamarkaði sem jók lausafjárstöðu fasteignatengdra eigna. Húsnæðisverð hækkaði og sífellt fleiri tóku þátt í að kaupa og selja hús.

Á næstu sex árum jókst oflætið yfir húseignarhaldi í skelfilegt stig þegar vextir lækkuðu og strangar lánakröfur voru nánast horfnar. Áætlað er að 20 prósent húsnæðislána árin 2005 og 2006 hafi farið til fólks sem hefði ekki getað uppfyllt eðlilegar lánakröfur. Þetta fólk var kallaður undirmálslántakar. Yfir 75 prósent þessara undirmálslána voru húsnæðislán með breytilegum vöxtum með lágum upphafsvöxtum og áætlaðri endurstillingu eftir tvö til þrjú ár .

Líkt og með tæknibóluna einkenndist húsnæðisbólan af hækkun húsnæðisverðs í upphafi vegna grundvallarþátta, en þegar nautamarkaðurinn í húsnæði hélt áfram fóru margir fjárfestar að kaupa húsnæði sem spákaupmennska.

Hvatningar stjórnvalda um víðtæka eignarhald á íbúðarhúsnæði urðu til þess að banka lækkuðu vexti sína og útlánaþörf, sem ýtti undir íbúðakaupabrjálæði sem jók miðgildi söluverðs heimila um 55 prósent frá 2000 til 2007. Húsakaupaæðið dró til spákaupmanna . sem byrjaði að velta húsum fyrir tugþúsundir dollara í hagnað á aðeins tveimur vikum.

Á sama tímabili tók hlutabréfamarkaðurinn að rétta úr kútnum og árið 2006 fóru vextir að hækka upp á við. Fasteignalán með breytilegum vöxtum tóku að núllstillast á hærri vöxtum þar sem merki um að hagkerfið væri að hægja á sér árið 2007. Með húsnæðisverði á háu stigi , áhættuálagið var of hátt fyrir fjárfesta, sem þá hættu að kaupa hús. Þegar íbúðakaupendum varð ljóst að verðmæti íbúða gæti í raun lækkað fór húsnæðisverð að lækka, sem olli gríðarlegri sölu á veðtryggðum verðbréfum. Húsnæðisverð myndi lækka um 19 prósent frá 2007 til 2009, og fjölda vanskila á húsnæðislánum myndu leiða til milljóna fjárnáms á næstu árum .

Hápunktar

• Húsnæðisbóla viðvarandi en tímabundið ástand ofmetins verðs og hömlulausar spákaupmennsku á húsnæðismörkuðum.

• Húsnæðisbóla, eins og með hverja aðra bólu, er tímabundinn atburður og getur átt sér stað hvenær sem markaðsaðstæður leyfa það.

• BNA upplifði mikla húsnæðisbólu á 2000 sem stafaði af innstreymi peninga á húsnæðismarkaði, lausum lánaskilyrðum og stefnu stjórnvalda til að efla eignarhald á húsnæði.