boligboble

Hvad er en boligboble?

En boligboble, eller ejendomsboble, er en stigning i boligpriserne, der er drevet af efterspørgsel, spekulation og overstrømmende forbrug, indtil det kollapser. Boligbobler starter normalt med en stigning i efterspørgslen i lyset af begrænset udbud, som tager en relativt længere periode at genopbygge og øge. Spekulanter hælder penge ind på markedet, hvilket øger efterspørgslen yderligere. På et tidspunkt falder eller stagnerer efterspørgslen, samtidig med at udbuddet stiger, hvilket resulterer i et kraftigt fald i priserne – og boblen brister.

Forstå boligboblen

En boligboble er en midlertidig begivenhed, men den kan vare i årevis. Normalt er det drevet af noget, der ligger uden for normen, såsom manipuleret efterspørgsel, spekulation, usædvanligt høje investeringsniveauer, overskydende likviditet, dereguleret ejendomsfinansieringsmarked eller ekstreme former for realkreditbaserede afledte produkter – som alt sammen kan få boligpriserne til at blive uholdbare. Det fører til en stigning i efterspørgsel kontra udbud.

Ifølge Den Internationale Valutafond (IMF) kan boligbobler være mindre hyppige end aktiebobler, men de har en tendens til at vare dobbelt så længe .

Boligbobler forårsager ikke kun et stort ejendomskrak, men har også en betydelig effekt på mennesker i alle klasser, kvarterer og den samlede økonomi. De kan tvinge folk til at lede efter måder at betale deres realkreditlån på gennem forskellige programmer eller måske få dem til at grave ind på pensionskonti for at få råd til at bo i deres hjem. Boligbobler har været en af hovedårsagerne til, at folk ender med at miste deres opsparing.

Hvad forårsager en boligboble?

Traditionelt er boligmarkederne ikke så udsat for bobler som andre finansielle markeder på grund af de store transaktions- og bæreomkostninger forbundet med at eje et hus. Men en hurtig stigning i udbuddet af kredit, der fører til en kombination af meget lave renter og en lempelse af kreditgarantistandarderne, kan bringe låntagere ind på markedet og sætte skub i efterspørgslen. En stigning i renten og en stramning af kreditstandarderne kan mindske efterspørgslen og få boligboblen til at briste.

Mid-2000 US Housing Bubble

Den berygtede amerikanske boligboble i midten af 2000'erne var delvist resultatet af en anden boble, denne i teknologisektoren. Det var direkte relateret til, og hvad nogle betragter som årsagen til, finanskrisen 2007-2008.

Under dotcom-boblen i slutningen af 1990'erne havde mange nye teknologivirksomheder deres fælles aktiebud op til ekstremt høje priser på relativt kort tid. Selv virksomheder, der var lidt mere end startups og endnu ikke havde produceret faktisk indtjening, blev budt op til store markedsværdier af spekulanter, der forsøgte at tjene en hurtig fortjeneste. I 2000 toppede Nasdaq, og da teknologiboblen brast, styrtede mange af disse tidligere højtflyvende aktier ned til drastisk lavere prisniveauer.

Da investorer forlod aktiemarkedet i kølvandet på, at dotcom-boblen bristede og efterfølgende børskrak, flyttede de deres penge ind i fast ejendom. Samtidig sænkede den amerikanske centralbank renten og holdt dem nede for at bekæmpe den milde recession, der fulgte efter teknologibusten, samt for at dæmpe usikkerheden efter World Trade Center-angrebet i september. 11, 2001 .

Denne strøm af penge og kredit mødtes med forskellige regeringspolitikker designet til at fremme boligejerskab og et væld af finansmarkedsinnovationer, der øgede likviditeten af ejendomsrelaterede aktiver. Boligpriserne steg, og flere og flere begyndte at købe og sælge huse.

I løbet af de næste seks år voksede manien over boligejerskab til alarmerende niveauer, da renten faldt, og strenge lånekrav næsten blev opgivet. Det anslås, at 20 procent af realkreditlånene i 2005 og 2006 gik til personer, der ikke ville have været i stand til at kvalificere sig under normale lånekrav. Disse mennesker blev døbt subprime-låntagere. Over 75 procent af disse subprime -lån var rentetilpasningslån med lave startrenter og en planlagt nulstilling efter to til tre år .

Ligesom med teknologiboblen var boligboblen præget af en indledende stigning i boligpriserne på grund af fundamentale forhold, men efterhånden som tyremarkedet for boliger fortsatte, begyndte mange investorer at købe boliger som spekulative investeringer.

Regeringens tilskyndelse til bred boligejerskab fik bankerne til at sænke deres renter og udlånskrav, hvilket ansporede et boligkøbsvanvid, der drev mediansalgsprisen på boliger op med 55 procent fra 2000 til 2007. Boligkøbsvanviddet tiltrak spekulanter, der begyndte at vende huse for titusindvis af dollars i overskud på så lidt som to uger.

I samme periode begyndte aktiemarkedet at stige, og i 2006 begyndte renterne at tikke opad. Lån med justerbar rente begyndte at blive nulstillet til højere renter, da der dukkede tegn på, at økonomien var ved at bremse op i 2007. Med boligpriserne vippede på høje niveauer , var risikopræmien for høj for investorerne, som så holdt op med at købe huse. Da det blev tydeligt for boligkøbere, at boligværdierne rent faktisk kunne falde, begyndte boligpriserne at falde, hvilket udløste et massivt frasalg af pantesikrede værdipapirer. Boligpriserne ville falde med 19 procent fra 2007 til 2009 , og massemisligholdelse af realkreditlån ville føre til millioner af tvangsauktioner i løbet af de næste par år .

##Højdepunkter

• En boligboble en vedvarende, men midlertidig tilstand med overvurderede priser og voldsom spekulation på boligmarkederne.

• En boligboble, som med enhver anden boble, er en midlertidig begivenhed og har potentiale til at ske, når som helst markedsforholdene tillader det.

• USA oplevede en stor boligboble i 2000'erne forårsaget af pengestrømme til boligmarkederne, løse lånebetingelser og regeringens politik for at fremme boligejerskab.