Bostadsbubbla

Vad är en bostadsbubbla?

En bostadsbubbla, eller fastighetsbubbla, är en uppgång av bostadspriserna som drivs av efterfrågan, spekulationer och översvallande utgifter till kollaps. Bostadsbubblor börjar vanligtvis med en ökad efterfrågan, inför ett begränsat utbud, vilket tar en relativt lång period att fylla på och öka. Spekulanter häller pengar på marknaden, vilket driver upp efterfrågan ytterligare. Vid någon tidpunkt minskar eller stagnerar efterfrågan samtidigt som utbudet ökar, vilket resulterar i ett kraftigt prisfall – och bubblan spricker.

Förstå en husbubbla

En bostadsbubbla är en tillfällig händelse, men den kan pågå i flera år. Vanligtvis drivs det av något utanför normen som manipulerad efterfrågan, spekulation, ovanligt höga investeringsnivåer, överskottslikviditet, avreglerad fastighetsfinansieringsmarknad eller extrema former av bolånebaserade derivatprodukter – allt detta kan få bostadspriserna att bli ohållbart. Det leder till en ökning av efterfrågan kontra utbud.

Enligt Internationella valutafonden (IMF) kan bostadsbubblor vara mindre frekventa än aktiebubblor, men de tenderar att vara dubbelt så länge .

Bostadsbubblor orsakar inte bara en stor fastighetskrasch, utan har också en betydande effekt på människor av alla klasser, stadsdelar och den övergripande ekonomin. De kan tvinga människor att leta efter sätt att betala av sina bolån genom olika program eller kan få dem att gräva in på pensionskonton för att ha råd att bo i sina hem. Bostadsbubblor har varit en av huvudorsakerna till att människor förlorar sina besparingar.

Vad orsakar en husbubbla?

Traditionellt är bostadsmarknaderna inte lika benägna att få bubblor som andra finansiella marknader på grund av de stora transaktions- och bärkostnader som är förknippade med att äga ett hus. En snabb ökning av kreditutbudet som leder till en kombination av mycket låga räntor och en uppluckring av kreditgivningsstandarder kan dock få låntagarna att komma in på marknaden och öka efterfrågan. En höjning av räntorna och en åtstramning av kreditvillkoren kan minska efterfrågan, vilket får bostadsbubblan att spricka.

USA:s bostadsbubbla i mitten av 2000

Den ökända amerikanska bostadsbubblan i mitten av 2000-talet var delvis resultatet av en annan bubbla, den här i tekniksektorn. Det var direkt relaterat till, och vad vissa anser vara orsaken till, finanskrisen 2007-2008.

Under dotcom-bubblan i slutet av 1990-talet hade många nya teknikföretag sina stamaktier bud upp till extremt höga priser på relativt kort tid. Till och med företag som var lite mer än nystartade företag och ännu inte hade producerat faktiska intäkter blev bud upp till stora börsvärden av spekulanter som försökte tjäna en snabb vinst. År 2000 nådde Nasdaq sin topp, och när teknikbubblan sprack, kraschade många av dessa tidigare högtflygande aktier till drastiskt lägre prisnivåer.

När investerare övergav aktiemarknaden i kölvattnet av att dotcom-bubblan sprack och efterföljande börskrasch, flyttade de sina pengar till fastigheter. Samtidigt sänkte den amerikanska centralbanken räntorna och höll dem nere för att bekämpa den milda lågkonjunkturen som följde på teknologistoppen, samt för att mildra osäkerheten efter World Trade Center-attacken den 11 september 2001 .

Denna översvämning av pengar och krediter möttes av olika statliga riktlinjer utformade för att uppmuntra bostadsägande och en mängd finansmarknadsinnovationer som ökade likviditeten för fastighetsrelaterade tillgångar. Bostadspriserna steg och allt fler började köpa och sälja hus.

Under de kommande sex åren växte manin över husägande till alarmerande nivåer när räntorna rasade och strikta lånekrav nästan övergavs. Det uppskattas att 20 procent av bolånen 2005 och 2006 gick till personer som inte skulle ha kunnat kvalificera sig under normala lånekrav. Dessa personer kallades subprime-låntagare. Över 75 procent av dessa subprime -lån var hypotekslån med justerbar ränta med låga initiala räntor och en planerad återställning efter två till tre år .

Ungefär som med teknikbubblan, kännetecknades bostadsbubblan av en initial ökning av bostadspriserna på grund av fundamentala faktorer, men när tjurmarknaden för bostäder fortsatte började många investerare köpa bostäder som spekulativa investeringar.

Regeringens uppmuntran av ett brett bostadsägande fick bankerna att sänka sina räntor och utlåningskrav, vilket ledde till ett hemköpsraseri som drev upp medianförsäljningspriset på bostäder med 55 procent från 2000 till 2007 . som började vända hus för tiotusentals dollar i vinst på så lite som två veckor.

Under samma period började aktiemarknaden återhämta sig och 2006 började räntorna ticka uppåt. Bolån med justerbar ränta började återställas till högre räntor då tecken på att ekonomin bromsade dök upp under 2007. Med bostadspriserna på höga nivåer , var riskpremien för hög för investerare, som sedan slutade köpa hus. När det blev uppenbart för bostadsköpare att bostadsvärdena faktiskt kunde sjunka, började bostadspriserna att rasa, vilket utlöste en massiv försäljning av värdepapper med hypotekslån. Bostadspriserna skulle sjunka med 19 procent från 2007 till 2009, och massbetalningar på bolån skulle leda till miljontals utmätningar under de närmaste åren .

Höjdpunkter

• En bostadsbubbla ett ihållande men tillfälligt tillstånd av övervärderade priser och skenande spekulation på bostadsmarknaderna.

– En bostadsbubbla, som med alla andra bubblor, är en tillfällig händelse och har potential att inträffa när som helst marknadsförhållandena tillåter det.

• USA upplevde en stor bostadsbubbla på 2000-talet orsakad av inflöden av pengar till bostadsmarknaderna, lösa lånevillkor och regeringens politik för att främja bostadsägande.