Investor's wiki

Fasteignalán (ARM)

Fasteignalán (ARM)

Þegar þú færð húsnæðislán geturðu valið fasta eða breytilega vexti. Þó að húsnæðislán með föstum vöxtum haldi sömu vöxtum og greiðslu fyrir líftíma lánsins, þá eru breytileg vextir eða ARM-lán með sveiflukenndum vöxtum sem breyta því hversu mikið þú borgar.

Hvað er vaxtabreytanlegt húsnæðislán?

Breytanlegt veðlán, eða ARM, er íbúðalán með vöxtum sem geta breyst reglulega. Þetta þýðir að mánaðarlegar greiðslur geta hækkað eða lækkað. Yfirleitt eru upphafsvextir lægri en á sambærilegu húsnæðisláni með föstum vöxtum. Eftir að því tímabili lýkur geta vextir - og mánaðarlegar greiðslur - lækkað eða hærra.

Vextir eru ófyrirsjáanlegir, þó að þeir hafi á undanförnum áratugum haft tilhneigingu til að þróast upp og niður á margra ára lotum. Þrátt fyrir að búist sé við að vextir hækki á þessu ári eru þeir enn tiltölulega lágir sögulega séð, sem gerir fastvexti húsnæðislán að algengari kostinum í bili. ARM eru að mestu best fyrir lántakendur sem ætla ekki að vera á heimili til langs tíma eða í hávaxtaumhverfi.

húsnæðislán með breytanlegum vöxtum vs. kynningarlán

Upphafsvextir á húsnæðisláni með stillanlegum vöxtum eru stundum kallaðir „teaser“ vextir og jafnvel ARM-lán sjálfir eru stundum nefndir „teaser“ lán. Þó að þau séu yfirleitt eitt og hið sama getur verið munur á venjulegu ARM og áhættusamari kynningarláni sem býður upp á afar afsláttarvexti fyrirfram, fylgt eftir með stórkostlegri hækkun eða lækkun á vexti.

Hvernig virka ARMS?

Vinsælasta veð með stillanlegum vöxtum er 5/1 ARM:

  • Kynningarhlutfall 5/1 ARM varir í fimm ár. (Það er "5" í 5/1.)

  • Eftir það geta vextirnir breyst á hverju ári. (Það er "1" í 5/1.)

Sumir lánveitendur bjóða upp á 3/1 ARM, 7/1 ARM og 10/1 ARM.

Þú ert einangraður frá mögulegum bröttum hækkunum á mánaðarlegum greiðslum frá ári til árs vegna þess að ARM eru með húfur sem takmarka upphæðina sem vextir og greiðslur geta breyst með:

  • Reglubundið vaxtaþak takmarkar hversu mikið vextirnir geta breyst frá einu ári til annars.

  • Líftímavaxtaþak takmarkar hversu mikið vextir geta hækkað á líftíma lánsins.

  • Greiðsluhámark takmarkar þá upphæð sem mánaðarleg greiðsla getur hækkað yfir líftíma lánsins í dollurum, frekar en hversu mikið gengi getur breyst í prósentum.

Tegundir ARMS

  • Hybrid ARM - Hybrid ARM er hefðbundið veð með stillanlegum vöxtum. Lánið byrjar með föstum vöxtum í nokkur ár (venjulega þrjú til 10), síðan aðlagast vextirnir upp eða niður samkvæmt fyrirfram ákveðinni áætlun, svo sem einu sinni á ári.

  • Vaxtabundin ARM - Vaxtabundin ARM eru stillanleg vextir húsnæðislán sem lántaki greiðir aðeins vexti (engan höfuðstól) með í ákveðið tímabil. Þegar því tímabili lýkur, byrjar lántaki að greiða að fullu höfuðstól og vaxtagreiðslur. Vaxtatímabilið gæti varað í nokkra mánuði til nokkur ár. Á þeim tíma verða mánaðarlegar greiðslur lágar (þar sem þær eru aðeins vextir), en lántakandinn mun heldur ekki byggja upp neitt eigið fé (nema heimilið hækki í verði).

  • Greiðslumöguleiki ARM - Með greiðslumöguleika ARM velja lántakendur sína eigin greiðslufyrirkomulag og áætlun, svo sem vexti eingöngu; 15-30 eða 40 ára kjörtímabil; eða önnur greiðsla sem er jöfn eða hærri en lágmarksgreiðsla. (Lágmarksgreiðslan byggist á dæmigerðri 30 ára afskrift með upphaflegum vöxtum lánsins.) Greiðslumöguleiki ARM gæti hins vegar leitt til neikvæðrar afskriftar, sem þýðir að eftirstöðvar lánsins hækkar vegna þess að þú borgar ekki nóg til að standa straum af vöxtum. Ef staðan hækkar of mikið gæti lánveitandi þinn endurskoðað lánið og krafist þess að þú greiðir miklu stærri og hugsanlega óviðráðanlegar greiðslur.

Hvernig breytilegir vextir á ARM eru ákvarðaðir

Flestir ARM-vextir eru bundnir við árangur einnar af þremur helstu vísitölum:

  • Vikuleg ávöxtunarkrafa á eins árs ríkisvíxli - Ávöxtunarkrafa skuldabréfa gefin út af bandaríska fjármálaráðuneytinu eru að borga, eins og seðlabankaráð hefur fylgst með

  • 11th District cost of funds index (COFI) - Vaxtafjármálastofnanir í vesturhluta Bandaríkjanna greiða af innlánum sem þær eiga

  • The Secured Overnight Financing rate (SOFR) – SOFR hefur komið í stað London Interbank Offered Rate (LIBOR) sem viðmiðunarvextir fyrir ARMs

Lánsskjölin þín auðkenna hvaða vísitölu tiltekinn ARM fylgir.

Til að stilla ARM vexti, taka húsnæðislánveitendur vísitöluvexti og bæta við umsömdum fjölda prósentum, sem kallast framlegð. Vísitöluhlutfallið getur breyst en framlegðin ekki.

Til dæmis, ef vísitalan er 1,25 prósent og framlegðin er 3 prósentustig eru þau lögð saman fyrir 4,25 prósent vexti. Ef ári síðar er vísitalan 1,5 prósent þá hækka vextir á láninu þínu í 4,5 prósent.

Kostir og gallar ARMs

###kostir

  • Lægri upphafsvextir, sem þýðir lægri mánaðarlegar greiðslur og möguleika á að ráðstafa meira fé upp í höfuðstól

  • Vextir og mánaðarlegar greiðslur gætu lækkað

  • Vextir geta ekki hækkað umfram hámarksmörkin

###Gallar

  • Vextir og mánaðarlegar greiðslur gætu hækkað, og að óviðráðanlegu stigi, jafnvel með takmörkunum

  • Flóknari uppbygging sem gæti verið erfitt að skilja

  • Möguleiki á fyrirframgreiðslu sekt

Er húsnæðislán með breytanlegum vöxtum rétt fyrir þig?

Leiðréttanleg veðlán eiga viðskipti við langtímavissu fyrir sparnað fyrirfram með því að veita lægri vexti fyrstu árin lánsins þíns. Þau eru almennt tilvalin fyrir lántakendur sem ætla ekki að vera á heimili sínu til langs tíma eða ætla að endurfjármagna eftir nokkur ár. Ef þú ætlar að vera á heimili þínu í áratugi getur ARM verið áhættusamt - þú gætir fundið fyrir greiðslum af húsnæðislánum þínum að hækka um verulega upphæð þegar fastavaxtatímabilinu lýkur. Ef þú ert að kaupa eilíft heimili þitt skaltu hugsa vel um hvort ARM henti þér.

##Hápunktar

  • VARMAR eru almennt með þak sem takmarka hversu mikið vextir og/eða greiðslur geta hækkað á ári eða yfir líftíma lánsins.

  • ARM getur verið snjallt fjárhagslegt val fyrir íbúðakaupendur sem ætla að halda láninu í takmarkaðan tíma og hafa efni á hugsanlegum hækkunum á vöxtum þeirra.

  • Fasteignalán (ARM) er íbúðalán með vöxtum sem geta sveiflast reglulega miðað við frammistöðu tiltekins viðmiðs.

##Algengar spurningar

Hvernig eru ARM reiknuð út?

Þegar upphaflega vaxtabundnu tímabilinu lýkur mun lántökukostnaður sveiflast miðað við viðmiðunarvexti, svo sem aðalvexti, London Interbank Offered Rate (LIBOR), Secured Overnight Financing Rate (SOFR) eða vexti á stuttum vöxtum. tíma bandarískra ríkisskuldabréfa. Ofan á það mun lánveitandinn einnig bæta við eigin föstum vöxtum til að greiða, sem er þekkt sem ARM framlegð.

Hvers vegna er húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (ARM) slæm hugmynd?

Lán með stillanlegum vöxtum (ARM) eru ekki fyrir alla. Já, hagstæð kynningarverð þeirra er aðlaðandi og ARM gæti hjálpað þér að fá stærra lán fyrir heimili. Hins vegar er erfitt að gera fjárhagsáætlun þegar greiðslur geta sveiflast mikið og þú gætir lent í miklum fjárhagsvandræðum ef vextir hækka, sérstaklega ef engin þak eru til staðar.

Hvenær var íbúðarkaupendum fyrst boðið upp á ARM?

ARMS hafa verið til í nokkra áratugi, með möguleika á að taka langtíma íbúðalán með breytilegum vöxtum sem fyrst voru í boði fyrir Bandaríkjamenn snemma á níunda áratugnum. Fyrri tilraunir til að koma á slíkum lánum á áttunda áratugnum voru hindraðar af þinginu, vegna ótta um að lántakendur yrðu með óviðráðanlegar greiðslur af húsnæðislánum. Hins vegar hnignun sparnaðariðnaðarins síðar á þessum áratug varð til þess að yfirvöld endurskoðuðu upphaflega mótstöðu sína og urðu sveigjanlegri.