Rifinanziamento in contanti

Che cos'è il rifinanziamento cash out?

Il rifinanziamento cash-out sostituisce il tuo attuale mutuo per la casa con un mutuo più grande, permettendoti di sfruttare il capitale che hai accumulato nella tua casa e di accedere alla differenza tra i due mutui (il tuo attuale e quello nuovo) in contanti. Il denaro può essere utilizzato praticamente per qualsiasi scopo, come la ristrutturazione della casa, il consolidamento di debiti ad alto interesse o altri obiettivi finanziari.

Come funziona un rifinanziamento cash-out

Il processo per un rifinanziamento cash-out è simile a un rifinanziamento a tasso e termine di un mutuo, in cui si sostituisce semplicemente il prestito esistente con uno nuovo per lo stesso importo, di solito a un tasso di interesse più basso o per un prestito più breve termine, o entrambi. In un rifinanziamento cash-out, puoi fare lo stesso e anche prelevare una parte del patrimonio netto della tua casa in un'unica soluzione.

Ad esempio, supponiamo che il saldo residuo del tuo attuale mutuo sia di $ 100.000 e che la tua casa valga attualmente $ 300.000. In questo caso, hai $ 200.000 di equità domestica. Supponiamo che rifinanziare il tuo attuale mutuo significhi che puoi ottenere un tasso di interesse più basso e utilizzerai il denaro per rinnovare la tua cucina e i tuoi bagni.

Dal momento che i finanziatori generalmente richiedono di mantenere almeno il 20 percento di capitale proprio nella tua casa (sebbene ci siano delle eccezioni) dopo un rifinanziamento in contanti, dovrai avere almeno $ 60.000 in capitale proprio o essere in grado di prendere in prestito fino a $ 140.000 in Contanti. Dovrai anche pagare i costi di chiusura come la commissione di valutazione, quindi l'importo finale potrebbe essere inferiore.

Tendi a pagare di più gli interessi dopo aver completato un rifinanziamento in contanti perché stai aumentando l'importo del prestito e, come altri prestiti, dovrai pagare i costi di chiusura. Altrimenti, i passaggi per fare questo tipo di rifinanziamento dovrebbero essere simili a quando hai ottenuto il tuo mutuo per la prima volta: presentare una domanda dopo aver selezionato un prestatore, fornire la documentazione necessaria e attendere l'approvazione, quindi attendere la chiusura.

Come prepararsi per un rifinanziamento cash-out

Ecco come potresti prepararti per un rifinanziamento cash-out:

1. Determinare i requisiti minimi del prestatore

Gli istituti di credito ipotecario hanno requisiti di qualificazione diversi per il rifinanziamento in contanti e la maggior parte ha un punteggio di credito minimo: più alto è, meglio è. Gli altri requisiti tipici includono un rapporto debito/reddito inferiore a una certa percentuale e almeno il 20 percento di equità nella tua casa. Mentre esplori le tue opzioni, prendi nota dei requisiti.

2. Calcola l'importo esatto di cui hai bisogno

Se stai considerando un rifinanziamento cash-out, probabilmente hai bisogno di fondi per uno scopo specifico. Se non sei sicuro di cosa sia, può essere utile inchiodarlo in modo da prendere in prestito solo quanto ti serve. Ad esempio, se prevedi di utilizzare il denaro per consolidare il debito, raccogli gli estratti conto del prestito personale e della carta di credito o le informazioni su altri obblighi di debito e somma ciò che devi. Se il denaro deve essere utilizzato per lavori di ristrutturazione, consulta alcuni appaltatori per ottenere preventivi sia per la manodopera che per i materiali in anticipo.

3. Tieni le tue informazioni pronte quando fai domanda

Dopo aver cercato alcuni istituti di credito per assicurarti di ottenere la tariffa e le condizioni migliori, prepara tutte le informazioni finanziarie relative al tuo reddito, patrimonio e debito per l'applicazione. Tieni presente che potresti dover presentare documentazione aggiuntiva mentre il prestatore valuta la tua domanda.

Qual è lo scopo di un rifinanziamento cash-out?

Considerazioni prima del rifinanziamento cash-out

• Non puoi sfruttare il 100 percento del tuo patrimonio netto: La maggior parte degli istituti di credito richiede che tu mantenga almeno il 20 percento del patrimonio netto nella tua casa in un rifinanziamento in contanti. Un'eccezione è un rifinanziamento cash-out VA, che ti consente di ritirare tutto il tuo capitale.

• Potresti ritrovarti con un prestito molto diverso: Poiché stai sostituendo il tuo mutuo esistente con un nuovo prestito, i termini del prestito potrebbero cambiare. Ad esempio, potresti avere un tasso di interesse più alto o più basso (e pagamenti mensili) o una durata del prestito più o meno lunga.

• Avrai bisogno di una valutazione della tua casa: Gli istituti di credito in genere richiedono una valutazione per i rifinanziamenti con prelievo convenzionale, poiché l'importo che puoi prendere in prestito dipende da quanto capitale hai.

• Pagherai i costi di chiusura: come con il tuo primo mutuo, i rifinanziamenti cash-out sono accompagnati da costi di chiusura, che coprono le commissioni del prestatore, la valutazione e altre spese. È importante considerare quanto potrebbe costarti un rifinanziamento in contanti perché le commissioni potrebbero non valerne la pena, soprattutto se non stai prendendo in prestito una grande quantità.

• Il denaro non arriverà immediatamente sul tuo conto bancario: I finanziatori sono tenuti a concederti tre giorni dopo la chiusura per ritirare il rifinanziamento,. se lo desideri. Per questo motivo, dovrai attendere alcuni giorni prima di ricevere i fondi.

Quanti soldi posso ottenere da un rifinanziamento cash-out?

Mentre gli istituti di credito in genere consentono ai proprietari di case di prendere in prestito fino all'80% del valore della casa, la soglia può variare a seconda del punteggio di credito e del tipo di mutuo, nonché del tipo di proprietà collegata al prestito (ad esempio, un unifamiliare, bifamiliare o di tre o quattro unità). Gli istituti di credito che offrono prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration, o FHA, a volte offrono un rifinanziamento in contanti FHA che ti consente di prendere in prestito fino all'85% del valore della tua casa. Come notato, i prestiti di rifinanziamento cash-out garantiti dal Dipartimento per gli affari dei veterani (VA) degli Stati Uniti sono disponibili fino al 100 percento del valore della casa.

Quali sono le commissioni per un rifinanziamento cash-out?

Aspettatevi di pagare dal 3 al 5 percento circa dell'importo del nuovo prestito per i costi di chiusura per effettuare un rifinanziamento in contanti. Questi costi di chiusura possono includere commissioni di origine del prestatore e una commissione di valutazione per valutare il valore attuale della casa. Fai acquisti con più istituti di credito per assicurarti di ottenere le tariffe e le condizioni più competitive.

Pro e contro del rifinanziamento in contanti

Prima di decidere di procedere con un rifinanziamento cash out, è importante considerare i pro ei contro del rifinanziamento cash out.

Alcuni dei vantaggi includono:

• Puoi abbassare il tuo tasso: Questo è il motivo più comune per cui la maggior parte dei mutuatari rifinanzia, e ha senso anche per il rifinanziamento in contanti perché vuoi pagare il minor interesse possibile quando prendi un prestito più grande.

• Il costo del prestito potrebbe essere inferiore: Il rifinanziamento in contanti è spesso una forma di finanziamento meno costosa perché i tassi di rifinanziamento dei mutui sono in genere inferiori ai tassi sui prestiti personali (come un prestito per la casa) o sulle carte di credito. Anche con i costi di chiusura, questo può essere particolarmente vantaggioso quando hai bisogno di una notevole quantità di denaro.

• Puoi migliorare il tuo credito: Se effettui un rifinanziamento cash-out e utilizzi i fondi per ripagare il debito, potresti vedere un aumento del tuo punteggio di credito se il tuo rapporto di utilizzo del credito diminuisce. L'utilizzo del credito, o quanto stai prendendo in prestito rispetto a ciò che è a tua disposizione, è un fattore critico nel tuo punteggio.

• Puoi usufruire delle detrazioni fiscali: Se prevedi di utilizzare i fondi per i miglioramenti della casa e il progetto soddisfa i requisiti di ammissibilità IRS, potresti usufruire della detrazione degli interessi al momento delle tasse.

Alcuni degli svantaggi dei rifinanziamenti in contanti sono

• Il tuo tasso potrebbe aumentare: Una regola generale è rifinanziare per migliorare la tua situazione finanziaria e ottenere un tasso più basso. Se il rifinanziamento in contanti aumenta il tasso, probabilmente non è una mossa intelligente.

• Potrebbe essere necessario pagare il PMI: alcuni istituti di credito ti consentono di prelevare fino al 90% del patrimonio netto della tua casa, ma farlo potrebbe significare pagare un'assicurazione sui mutui privati, o PMI, fino a tornare al di sotto dell'80% del patrimonio netto soglia. Ciò può aumentare i costi complessivi del prestito.

• Potresti effettuare pagamenti per decenni: se stai utilizzando un rifinanziamento in contanti per consolidare il debito, assicurati di non prolungare il rimborso del debito per decenni quando avresti potuto ripagarlo molto prima e in un momento ridurre il costo totale in caso contrario. "Tieni presente che il rimborso del denaro che prendi viene distribuito su 30 anni, quindi ripagare il debito della carta di credito più costoso con un rifinanziamento in contanti potrebbe non produrre i risparmi che stai pensando", afferma McBride. "Utilizzare il denaro per i miglioramenti della casa è un uso più prudente".

• Hai un rischio maggiore di perdere la tua casa: Non importa come utilizzi un rifinanziamento cash-out, il mancato rimborso del prestito significa che potresti perderlo a causa del pignoramento. Non prelevare più denaro del necessario e assicurati di utilizzarlo per uno scopo che alla fine migliorerà le tue finanze invece di peggiorare la tua situazione.

• Potresti essere tentato di usare la tua casa come salvadanaio: Sfruttare l'equità della tua casa per pagare cose come le vacanze indica una mancanza di disciplina con le tue spese. Se stai lottando per tenere sotto controllo il tuo debito o le tue abitudini di spesa, prendi in considerazione la possibilità di cercare aiuto attraverso un'agenzia di consulenza creditizia senza scopo di lucro.

Rifinanziamento cash-out e tasse

Un rifinanziamento cash-out potrebbe essere idoneo per le detrazioni fiscali sugli interessi ipotecari fintanto che stai utilizzando i soldi per migliorare la tua proprietà. Alcuni progetti di miglioramento domestico accettabili potrebbero includere:

• Aggiungere una piscina o una vasca idromassaggio al tuo giardino

• Costruzione di una nuova camera da letto o bagno

• Erigere una recinzione intorno alla tua casa

• Migliorare il tuo tetto per renderlo più efficace contro gli elementi

• Sostituzione di finestre con finestre temporalesche

• Allestimento di un impianto di condizionamento o riscaldamento centralizzato

• Installazione di un sistema di sicurezza domestica

In generale, i miglioramenti dovrebbero aggiungere valore alla tua casa o renderla più accessibile. Verificare con un professionista fiscale per vedere se il tuo progetto è idoneo.

Un rifinanziamento cash-out è giusto per te?

Il rifinanziamento in contanti può essere una buona idea per molte persone.

I mutui hanno attualmente tra i tassi di interesse più bassi di qualsiasi tipo di prestito. La garanzia coinvolta - la tua casa - significa che i prestatori si assumono rischi relativamente bassi e possono permettersi di mantenere bassi i tassi di interesse. Ciò è particolarmente vero nell'ambiente a basso tasso di oggi.

Ciò significa che il rifinanziamento in contanti è uno dei modi più economici per pagare grandi spese. La maggior parte dei proprietari di case utilizza i proventi per i seguenti motivi:

• Progetti di miglioramento della casa: i proprietari di case che utilizzano i fondi di un rifinanziamento in contanti per miglioramenti della casa possono detrarre gli interessi ipotecari dalle tasse se questi progetti aumentano sostanzialmente il valore della casa.

• Scopo di investimento: I rifinanziamenti cash-out offrono ai proprietari di case l'accesso al capitale per aiutarli a costruire i loro risparmi pensionistici o ad acquistare un investimento immobiliare.

• Consolidamento del debito ad alto interesse: I tassi di rifinanziamento tendono ad essere più bassi rispetto ad altre forme di debito come le carte di credito. I proventi di un rifinanziamento in contanti consentono di ripagare questi debiti e rimborsare il prestito con una rata mensile a basso costo.

• Istruzione universitaria per bambini: L'istruzione è costosa, quindi sfruttare l'equità domestica per pagare il college può avere senso se il tasso di rifinanziamento è molto inferiore a quello di un prestito studentesco.

Rifinanziamento cash-out vs. mutuo per la casa

Sia un rifinanziamento cash-out che un prestito di equità domestica consentono ai mutuatari di sfruttare l'equità della loro casa, ma ci sono alcune differenze sostanziali. Come detto, il rifinanziamento cash out prevede l'accensione di un nuovo finanziamento di importo superiore, l'estinzione di quello esistente e l'ottenimento della differenza in contanti. Un mutuo per la casa, al contrario, è un secondo mutuo - non sostituisce il primo mutuo - e talvolta può avere un tasso di interesse più elevato rispetto a un rifinanziamento cash-out.

Alternative al rifinanziamento cash-out

Oltre a un mutuo per la casa, considera queste altre opzioni:

HELOC

Una linea di credito di equità domestica, o HELOC, ti consente di prendere in prestito denaro quando necessario con una linea di credito revolving, simile a una carta di credito. Questo può essere utile se hai bisogno di soldi in pochi anni per un progetto di ristrutturazione distribuito nel tempo. I tassi di interesse HELOC sono variabili e cambiano con il tasso primario.

Prestito personale

Un prestito personale è un prestito a breve termine che fornisce fondi praticamente per qualsiasi scopo. I tassi di interesse sui prestiti personali variano ampiamente e possono dipendere dal tuo credito, ma il denaro preso in prestito viene generalmente rimborsato con una rata mensile, come un mutuo.

Mutuo inverso

Un mutuo inverso consente ai proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni di prelevare contanti dalle loro case e il saldo non deve essere rimborsato finché il mutuatario vive e mantiene la casa e paga le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla proprietà.

Mette in risalto

• Di solito si paga un tasso di interesse più alto o più punti su un mutuo di rifinanziamento cash-out rispetto a un rifinanziamento a tasso e termine, in cui l'importo del mutuo rimane lo stesso.

• Un prestatore determinerà la quantità di denaro che puoi ricevere con il rifinanziamento in contanti, in base a standard come il rapporto prestito-valore (LTV) della tua proprietà e il tuo profilo di credito.

• In un rifinanziamento cash-out, viene stipulata una nuova ipoteca per un importo superiore al tuo precedente saldo ipotecario e la differenza ti viene pagata in contanti.

FAQ

Come si calcola il patrimonio immobiliare?

Per calcolare l'equità della tua casa, devi semplicemente sottrarre il saldo del mutuo dovuto dal valore di mercato dell'immobile. Ad esempio, se la tua casa ha un valore di $ 600.000 e devi $ 200.000, allora hai $ 400.000 di equità domestica.

Come posso utilizzare i soldi di un rifinanziamento cash-out?

Non ci sono restrizioni su come utilizzare i fondi da un rifinanziamento cash-out. Molti mutuatari usano i contanti per pagare una grossa spesa, come finanziare un'istruzione o pagare un debito, o come fondo di emergenza.

Che cos'è l'equità domestica?

L'equità domestica è il valore di mercato della tua casa meno eventuali gravami, come l'importo che devi su un mutuo o un mutuo per la casa. L'equità nella tua casa può fluttuare in base alle condizioni del mercato immobiliare nella comunità o nella regione in cui vivi.