Pembiayaan Semula Tunai
Apakah itu pembiayaan semula keluar tunai?
Pembiayaan semula pengeluaran tunai menggantikan pinjaman rumah semasa anda dengan gadai janji yang lebih besar, membolehkan anda memanfaatkan ekuiti yang telah anda bina di rumah anda dan mengakses perbezaan antara dua gadai janji (gadai janji semasa anda dan yang baharu) secara tunai. Wang tunai boleh digunakan untuk hampir sebarang tujuan, seperti pengubahsuaian rumah, menyatukan hutang faedah tinggi atau matlamat kewangan lain.
Cara pembiayaan semula tunai keluar berfungsi
Proses untuk pembiayaan semula keluar tunai adalah serupa dengan pembiayaan semula kadar dan jangka bagi gadai janji, di mana anda hanya menggantikan pinjaman sedia ada anda dengan yang baharu untuk jumlah yang sama, biasanya pada kadar faedah yang lebih rendah atau untuk pinjaman yang lebih pendek istilah, atau kedua-duanya. Dalam pembiayaan semula tunai keluar, anda boleh melakukan perkara yang sama, dan juga mengeluarkan sebahagian daripada ekuiti rumah anda secara sekaligus.
Sebagai contoh, katakan baki yang tinggal pada gadai janji semasa anda ialah $100,000 dan rumah anda pada masa ini bernilai $300,000. Dalam kes ini, anda mempunyai $200,000 dalam ekuiti rumah. Katakan bahawa membiayai semula gadai janji semasa anda bermakna anda boleh mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah, dan anda akan menggunakan wang tunai untuk mengubah suai dapur dan bilik mandi anda.
Memandangkan pemberi pinjaman biasanya memerlukan anda mengekalkan sekurang-kurangnya 20 peratus ekuiti di rumah anda (walaupun terdapat pengecualian) selepas pembiayaan semula tunai keluar, anda perlu mempunyai sekurang-kurangnya $60,000 dalam ekuiti rumah, atau boleh meminjam sehingga $140,000 dalam tunai. Anda juga perlu membayar untuk kos penutupan seperti yuran penilaian, jadi jumlah akhir mungkin kurang.
Anda cenderung untuk membayar lebih dalam faedah selepas menyelesaikan pembiayaan semula tunai keluar kerana anda meningkatkan jumlah pinjaman, dan seperti pinjaman lain, anda perlu membayar untuk kos penutupan. Jika tidak, langkah untuk melakukan pembiayaan semula jenis ini hendaklah sama seperti semasa anda mula-mula mendapat gadai janji anda: Serahkan permohonan selepas memilih pemberi pinjaman, sediakan dokumentasi yang diperlukan dan tunggu kelulusan, kemudian tunggu penutupan.
Bagaimana untuk menyediakan pembiayaan semula tunai keluar
Berikut ialah cara anda mungkin bersedia untuk pembiayaan semula tunai keluar:
1. Tentukan keperluan minimum pemberi pinjaman
Pemberi pinjaman gadai janji mempunyai keperluan kelayakan yang berbeza untuk pembiayaan semula keluar tunai, dan kebanyakannya mempunyai skor kredit minimum — lebih tinggi, lebih baik. Keperluan biasa yang lain termasuk nisbah hutang kepada pendapatan di bawah peratusan tertentu dan sekurang-kurangnya 20 peratus ekuiti di rumah anda. Semasa anda meneroka pilihan anda, ambil perhatian tentang keperluan.
2. Kira jumlah tepat yang anda perlukan
Jika anda mempertimbangkan untuk membiayai semula wang tunai, anda mungkin memerlukan dana untuk tujuan tertentu. Jika anda tidak pasti apa itu, adalah berguna untuk menyelesaikannya supaya anda meminjam hanya sebanyak yang anda perlukan. Sebagai contoh, jika anda bercadang untuk menggunakan wang tunai untuk menyatukan hutang, kemudian kumpulkan penyata pinjaman peribadi dan kad kredit anda atau maklumat tentang kewajipan hutang lain, dan tambahkan jumlah hutang anda. Jika wang tunai itu akan digunakan untuk pengubahsuaian, berunding dengan beberapa kontraktor untuk mendapatkan anggaran untuk kedua-dua buruh dan bahan lebih awal daripada masa.
3. Sediakan maklumat anda apabila anda memohon
Sebaik sahaja anda membeli-belah untuk beberapa pemberi pinjaman untuk memastikan anda mendapat kadar dan syarat terbaik, sediakan semua maklumat kewangan anda yang berkaitan dengan pendapatan, aset dan hutang anda untuk permohonan itu. Perlu diingat bahawa anda mungkin perlu menyerahkan dokumentasi tambahan kerana pemberi pinjaman menilai permohonan anda.
Apa gunanya pembiayaan semula keluar tunai?
Pertimbangan sebelum pembiayaan semula keluar tunai
Anda tidak boleh memanfaatkan 100 peratus ekuiti anda: Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan anda mengekalkan sekurang-kurangnya 20 peratus ekuiti di rumah anda dalam pembiayaan semula keluar tunai. Satu pengecualian ialah pembiayaan semula keluar tunai VA, yang membolehkan anda mengeluarkan semua ekuiti anda.
Anda boleh mendapat pinjaman yang sangat berbeza: Memandangkan anda menggantikan gadai janji sedia ada anda dengan pinjaman baharu, syarat pinjaman boleh berubah. Sebagai contoh, anda mungkin mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi atau lebih rendah (dan bayaran bulanan), atau tempoh pinjaman yang lebih lama atau lebih pendek.
Anda perlu menilai rumah anda: Pemberi pinjaman biasanya memerlukan penilaian untuk pembiayaan semula keluar tunai konvensional, kerana amaun yang anda boleh pinjam bergantung pada jumlah ekuiti yang anda miliki.
Anda akan membayar kos penutupan: Seperti dengan gadai janji pertama anda, pembiayaan semula keluar tunai disertakan dengan kos penutupan, yang meliputi yuran pemberi pinjaman, penilaian dan perbelanjaan lain. Adalah penting untuk mempertimbangkan kos pembiayaan semula tunai keluar kerana bayaran mungkin tidak berbaloi, terutamanya jika anda tidak meminjam jumlah yang besar.
Wang tunai tidak akan masuk ke akaun bank anda serta-merta: Pemberi pinjaman dikehendaki memberi anda tiga hari selepas menutup untuk keluar daripada pembiayaan semula jika anda mahu. Atas sebab ini, anda perlu menunggu beberapa hari sebelum anda menerima dana.
Berapa banyak wang yang boleh saya perolehi daripada pembiayaan semula wang tunai?
Walaupun pemberi pinjaman biasanya membenarkan pemilik rumah meminjam sehingga 80 peratus daripada nilai rumah, ambang boleh berbeza-beza bergantung pada skor kredit anda dan jenis gadai janji, serta jenis harta yang dilampirkan pada pinjaman (contohnya, keluarga tunggal, dupleks atau harta tiga atau empat unit). Pemberi pinjaman yang menawarkan pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan, atau FHA, kadangkala menawarkan pembiayaan semula tunai keluar FHA yang membolehkan anda meminjam sebanyak 85 peratus daripada nilai rumah anda. Seperti yang dinyatakan, pinjaman pembiayaan semula tunai keluar yang dijamin oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA) AS tersedia sehingga 100 peratus daripada nilai rumah.
Apakah yuran untuk pembiayaan semula keluar tunai?
Jangkakan untuk membayar kira-kira 3 hingga 5 peratus daripada jumlah pinjaman baharu untuk kos penutupan untuk melakukan pembiayaan semula tunai keluar. Kos penutupan ini boleh termasuk yuran asal pemberi pinjaman dan yuran penilaian untuk menilai nilai semasa rumah. Beli-belah dengan berbilang pemberi pinjaman untuk memastikan anda mendapat kadar dan syarat yang paling kompetitif.
Kebaikan dan keburukan pembiayaan semula keluar tunai
Sebelum anda membuat keputusan untuk melakukan pembiayaan semula tunai keluar, adalah penting untuk mempertimbangkan kebaikan dan keburukan pembiayaan semula keluar tunai.
Beberapa kelebihan termasuk:
Anda boleh menurunkan kadar anda: Ini adalah sebab paling biasa kebanyakan peminjam membiayai semula, dan adalah wajar untuk pembiayaan semula keluar tunai juga kerana anda ingin membayar faedah serendah mungkin apabila mengambil pinjaman yang lebih besar.
Kos anda untuk meminjam mungkin lebih rendah: Pembiayaan semula keluar tunai selalunya merupakan bentuk pembiayaan yang lebih murah kerana kadar pembiayaan semula gadai janji biasanya lebih rendah daripada kadar pinjaman peribadi (seperti pinjaman pembaikan rumah) atau kad kredit. Walaupun dengan kos penutupan, ini boleh memberi manfaat terutamanya apabila anda memerlukan sejumlah besar wang.
Anda boleh meningkatkan kredit anda: Jika anda melakukan pembiayaan semula tunai keluar dan menggunakan dana untuk membayar hutang, anda boleh melihat peningkatan pada skor kredit anda jika nisbah penggunaan kredit anda menurun. Penggunaan kredit, atau jumlah yang anda pinjam berbanding dengan apa yang tersedia untuk anda, adalah faktor kritikal dalam skor anda.
Anda boleh mengambil kesempatan daripada potongan cukai: Jika anda bercadang untuk menggunakan dana untuk pembaikan rumah dan projek itu memenuhi syarat kelayakan IRS, anda boleh memanfaatkan potongan faedah pada masa cukai.
Beberapa kelemahan pembiayaan semula tunai keluar ialah
Kadar anda mungkin naik: Peraturan umum ialah membiayai semula untuk memperbaiki keadaan kewangan anda dan mendapatkan kadar yang lebih rendah. Jika pembiayaan semula keluar tunai meningkatkan kadar anda, ini mungkin bukan langkah bijak.
Anda mungkin perlu membayar PMI: Sesetengah pemberi pinjaman membenarkan anda mengeluarkan sehingga 90 peratus daripada ekuiti rumah anda, tetapi berbuat demikian mungkin bermakna membayar insurans gadai janji persendirian, atau PMI, sehingga anda kembali di bawah 80 peratus ekuiti ambang. Itu boleh menambah kos pinjaman keseluruhan anda.
Anda boleh membuat pembayaran selama beberapa dekad: Jika anda menggunakan pembiayaan semula keluar tunai untuk menyatukan hutang, pastikan anda tidak memanjangkan pembayaran balik hutang selama beberapa dekad apabila anda boleh membayarnya lebih awal dan pada lebih rendah jumlah kos sebaliknya. "Perlu diingat bahawa pembayaran balik pada apa-apa wang tunai yang anda keluarkan sedang disebarkan selama 30 tahun, jadi membayar hutang kad kredit kos lebih tinggi dengan pembiayaan semula tunai keluar mungkin tidak menghasilkan penjimatan yang anda fikirkan," kata McBride. "Menggunakan wang tunai untuk pembaikan rumah adalah penggunaan yang lebih berhemat."
Anda mempunyai risiko yang lebih besar untuk kehilangan rumah anda: Tidak kira bagaimana anda menggunakan pembiayaan semula keluaran tunai, gagal membayar balik pinjaman bermakna anda boleh kehilangannya kepada perampasan. Jangan keluarkan lebih banyak wang tunai daripada yang anda perlukan, dan pastikan anda menggunakannya untuk tujuan yang akhirnya akan meningkatkan kewangan anda dan bukannya memburukkan keadaan anda.
Anda mungkin tergoda untuk menggunakan rumah anda sebagai simpanan: Mengetik ekuiti rumah anda untuk membayar perkara seperti percutian menunjukkan kekurangan disiplin dalam perbelanjaan anda. Jika anda bergelut untuk mengawal hutang atau tabiat berbelanja anda, pertimbangkan untuk mendapatkan bantuan melalui agensi kaunseling kredit bukan untung.
Pembiayaan semula keluar tunai dan cukai anda
Pembiayaan semula pengeluaran tunai mungkin layak untuk potongan cukai faedah gadai janji selagi anda menggunakan wang itu untuk menambah baik harta anda. Beberapa projek pembaikan rumah yang boleh diterima mungkin termasuk:
Menambah kolam renang atau tab mandi panas ke halaman belakang rumah anda
Membina bilik tidur atau bilik mandi baharu
Mendirikan pagar di sekeliling rumah anda
Meningkatkan bumbung anda untuk menjadikannya lebih berkesan terhadap unsur-unsur
Menggantikan tingkap dengan tingkap ribut
Menyediakan penyaman udara pusat atau sistem pemanasan
Memasang sistem keselamatan rumah
Secara umum, penambahbaikan harus menambah nilai pada rumah anda atau menjadikannya lebih mudah diakses. Semak dengan profesional cukai untuk melihat sama ada projek anda layak.
Adakah pembiayaan semula tunai keluar sesuai untuk anda?
Pembiayaan semula pengeluaran tunai boleh menjadi idea yang baik untuk ramai orang.
Gadai janji pada masa ini mempunyai antara kadar faedah terendah daripada sebarang jenis pinjaman. Cagaran yang terlibat - rumah anda - bermakna pemberi pinjaman mengambil risiko yang agak kecil dan mampu mengekalkan kadar faedah yang rendah. Ini benar terutamanya dalam persekitaran kadar rendah hari ini.
Ini bermakna bahawa pembiayaan semula tunai adalah salah satu cara paling murah untuk membayar perbelanjaan yang besar. Kebanyakan pemilik rumah menggunakan hasil untuk sebab berikut:
Projek pembaikan rumah: Pemilik rumah yang menggunakan dana daripada pembiayaan semula keluar tunai untuk pembaikan rumah boleh memotong faedah gadai janji daripada cukai mereka jika projek ini meningkatkan nilai rumah dengan ketara.
Tujuan pelaburan: Pembiayaan semula keluar tunai menawarkan pemilik rumah akses kepada modal untuk membantu membina simpanan persaraan mereka atau membeli hartanah pelaburan.
Penyatuan hutang berfaedah tinggi: Kadar pembiayaan semula cenderung lebih rendah berbanding dengan bentuk hutang lain seperti kad kredit. Hasil daripada pembiayaan semula keluar tunai membolehkan anda membayar hutang ini dan membayar balik pinjaman dengan satu bayaran bulanan yang lebih rendah.
Pendidikan kolej kanak-kanak: Pendidikan mahal, jadi memanfaatkan ekuiti rumah untuk membayar kolej boleh masuk akal jika kadar pembiayaan semula jauh lebih rendah daripada kadar pinjaman pelajar.
Pembiayaan semula tunai keluar berbanding pinjaman ekuiti rumah
Pembiayaan semula tunai keluar dan pinjaman ekuiti rumah membolehkan peminjam memanfaatkan ekuiti rumah mereka, tetapi terdapat beberapa perbezaan utama. Seperti yang dinyatakan, pembiayaan semula keluar tunai melibatkan pengambilan pinjaman baharu untuk jumlah yang lebih tinggi, membayar pinjaman sedia ada dan memperoleh perbezaan tunai. Pinjaman ekuiti rumah, sebaliknya, ialah gadai janji kedua — ia tidak menggantikan gadai janji pertama anda — dan kadangkala boleh mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi berbanding dengan pembiayaan semula keluar tunai.
Alternatif kepada pembiayaan semula keluar tunai
Sebagai tambahan kepada pinjaman ekuiti rumah, pertimbangkan pilihan lain ini:
HELOC
Talian kredit ekuiti rumah, atau HELOC, membolehkan anda meminjam wang apabila anda perlu dengan garis kredit pusingan, sama seperti kad kredit. Ini boleh berguna jika anda memerlukan wang selama beberapa tahun untuk projek pengubahsuaian yang tersebar dari semasa ke semasa. Kadar faedah HELOC berubah-ubah dan berubah mengikut kadar utama.
Pinjaman peribadi
Pinjaman peribadi ialah pinjaman jangka pendek yang menyediakan dana untuk hampir sebarang tujuan. Kadar faedah pinjaman peribadi berbeza-beza dan boleh bergantung pada kredit anda, tetapi wang yang dipinjam biasanya dibayar balik dengan bayaran bulanan, seperti gadai janji.
Gadai janji terbalik
Gadai janji terbalik membolehkan pemilik rumah berumur 62 tahun dan ke atas mengeluarkan wang tunai dari rumah mereka, dan bakinya tidak perlu dibayar balik selagi peminjam tinggal dan mengekalkan rumah serta membayar cukai harta dan insurans pemilik rumah mereka.
Sorotan
Anda biasanya membayar kadar faedah yang lebih tinggi atau lebih banyak mata pada gadai janji pembiayaan semula keluar tunai berbanding dengan pembiayaan semula kadar dan jangka, di mana jumlah gadai janji kekal sama.
Pemberi pinjaman akan menentukan jumlah tunai yang anda boleh terima dengan pembiayaan semula keluar tunai, berdasarkan piawaian seperti nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) hartanah anda dan profil kredit anda.
Dalam pembiayaan semula keluar tunai, gadai janji baharu dikeluarkan lebih daripada baki gadai janji anda yang terdahulu, dan perbezaan itu dibayar kepada anda secara tunai.
Soalan Lazim
Bagaimanakah cara saya mengira ekuiti rumah?
Untuk mengira ekuiti di rumah anda, hanya tolak baki gadai janji yang terhutang daripada nilai pasaran hartanah tersebut. Sebagai contoh, jika rumah anda bernilai $600,000 dan anda berhutang $200,000, maka anda mempunyai $400,000 dalam ekuiti rumah.
Bagaimanakah saya boleh menggunakan wang daripada pembiayaan semula tunai keluar?
Tiada sekatan tentang cara anda boleh menggunakan dana daripada pembiayaan semula tunai keluar. Ramai peminjam menggunakan wang tunai untuk membayar perbelanjaan yang besar, seperti untuk membiayai pendidikan atau membayar hutang, atau sebagai dana kecemasan.
Apakah itu ekuiti rumah?
Ekuiti rumah ialah nilai pasaran rumah anda tolak sebarang lien, seperti jumlah yang anda berhutang untuk gadai janji atau pinjaman ekuiti rumah. Ekuiti di rumah anda boleh berubah-ubah berdasarkan keadaan pasaran hartanah dalam komuniti atau wilayah tempat anda tinggal.
