Refinanciamento de saque

O que é refinanciamento de saque?

O refinanciamento com saque substitui seu empréstimo à habitação atual por uma hipoteca maior, permitindo que você aproveite o patrimônio que acumulou em sua casa e acesse a diferença entre as duas hipotecas (a atual e a nova) em dinheiro. O dinheiro pode ser usado para praticamente qualquer finalidade, como reforma de casas, consolidação de dívidas com juros altos ou outros objetivos financeiros.

Como funciona um refinanciamento de saque

O processo de refinanciamento de saque é semelhante a um refinanciamento de taxa e prazo de uma hipoteca, no qual você simplesmente substitui seu empréstimo existente por um novo de mesmo valor, geralmente com uma taxa de juros mais baixa ou para um empréstimo mais curto termo, ou ambos. Em um refinanciamento de saque, você pode fazer o mesmo e também retirar uma parte do patrimônio da sua casa em uma quantia fixa.

Por exemplo, digamos que o saldo restante de sua hipoteca atual seja de US$ 100.000 e sua casa valha atualmente US$ 300.000. Neste caso, você tem $ 200.000 em home equity. Vamos supor que refinanciar sua hipoteca atual significa que você pode obter uma taxa de juros mais baixa e usar o dinheiro para reformar sua cozinha e banheiros.

Como os credores geralmente exigem que você mantenha pelo menos 20% de capital em sua casa (embora haja exceções) após um refinanciamento de saque, você precisará ter pelo menos US$ 60.000 em capital próprio ou ser capaz de emprestar até US$ 140.000 em dinheiro. Você também precisará pagar pelos custos de fechamento, como a taxa de avaliação, para que o valor final possa ser menor.

Você tende a pagar mais juros depois de concluir um refinanciamento de saque porque está aumentando o valor do empréstimo e, como outros empréstimos, terá que pagar pelos custos de fechamento. Caso contrário, as etapas para fazer esse tipo de refinanciamento devem ser semelhantes às de quando você obteve sua hipoteca: Envie um pedido após selecionar um credor, forneça a documentação necessária e aguarde uma aprovação, depois aguarde o fechamento.

Como se preparar para um refinanciamento de saque

Veja como você pode se preparar para um refinanciamento de saque:

1. Determine os requisitos mínimos do credor

Os credores hipotecários têm diferentes requisitos de qualificação para refinanciamento de saque, e a maioria tem uma pontuação de crédito mínima – quanto maior, melhor. Os outros requisitos típicos incluem uma relação dívida/renda abaixo de uma certa porcentagem e pelo menos 20% de patrimônio em sua casa. Ao explorar suas opções, tome nota dos requisitos.

2. Calcule a quantidade exata que você precisa

Se você estiver considerando um refinanciamento de saque, provavelmente precisará de fundos para uma finalidade específica. Se você não tiver certeza do que é isso, pode ser útil definir isso para que você empreste apenas o que precisar. Por exemplo, se você planeja usar o dinheiro para consolidar dívidas, reúna seus extratos de empréstimo pessoal e cartão de crédito ou informações sobre outras obrigações de dívida e some o que você deve. Se o dinheiro for usado para reformas, consulte alguns empreiteiros para obter estimativas de mão de obra e materiais com antecedência.

3. Tenha suas informações prontas ao se inscrever

Depois de pesquisar alguns credores para garantir que você obtenha a melhor taxa e os melhores termos, prepare todas as suas informações financeiras relacionadas à sua renda, ativos e dívidas para o aplicativo. Lembre-se de que pode ser necessário enviar documentação adicional enquanto o credor avalia sua inscrição.

Qual é o objetivo de um refinanciamento de saque?

Considerações antes do refinanciamento de saque

Você não pode usar 100% de seu patrimônio: A maioria dos credores exige que você mantenha pelo menos 20% de patrimônio em sua casa em um refinanciamento de saque. Uma exceção é um refinanciamento de saque de VA, que permite que você retire todo o seu patrimônio.
Você pode acabar com um empréstimo muito diferente: como você está substituindo sua hipoteca existente por um novo empréstimo, os termos do empréstimo podem mudar. Por exemplo, você pode ter uma taxa de juros mais alta ou mais baixa (e pagamentos mensais) ou um prazo de empréstimo mais longo ou mais curto.
Você precisará avaliar sua casa: Os credores geralmente exigem uma avaliação para refinanciamentos de saque convencionais, já que o valor que você pode emprestar depende de quanto capital você possui.
Você pagará os custos de fechamento: Assim como em sua primeira hipoteca, os refinanciamentos de saque vêm com custos de fechamento, que cobrem as taxas do credor, a avaliação e outras despesas. É importante considerar o que um refinanciamento de saque pode custar, porque as taxas podem não valer a pena, especialmente se você não estiver emprestando uma quantia grande.
O dinheiro não cairá em sua conta bancária imediatamente: Os credores são obrigados a dar-lhe três dias após o fechamento para desistir do refinanciamento,. se desejar. Por esse motivo, você precisará esperar alguns dias antes de receber os fundos.

Quanto dinheiro posso obter de um refinanciamento de saque?

Embora os credores normalmente permitam que os proprietários tomem emprestado até 80% do valor da casa, o limite pode variar dependendo da sua pontuação de crédito e do tipo de hipoteca, bem como do tipo de propriedade vinculada ao empréstimo (por exemplo, uma família, duplex ou propriedade de três ou quatro unidades). Os credores que oferecem empréstimos segurados pela Federal Housing Administration, ou FHA, às vezes oferecem um refinanciamento de saque da FHA que permite que você empreste até 85% do valor da sua casa. Conforme observado, os empréstimos de refinanciamento de saque garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos EUA estão disponíveis por até 100% do valor da casa.

Quais são as taxas para um refinanciamento de saque?

Espere pagar cerca de 3 a 5 por cento do valor do novo empréstimo para custos de fechamento para fazer um refinanciamento de saque. Esses custos de fechamento podem incluir taxas de originação do credor e uma taxa de avaliação para avaliar o valor atual da casa. Faça compras com vários credores para garantir que você obtenha as taxas e os termos mais competitivos.

Prós e contras do refinanciamento de saque

Antes de decidir fazer um refinanciamento de saque, é importante considerar os prós e os contras do refinanciamento de saque.

Algumas das vantagens incluem:

Você pode reduzir sua taxa: esse é o motivo mais comum pelo qual a maioria dos mutuários refinancia, e também faz sentido para o refinanciamento de saque porque você deseja pagar o mínimo de juros possível ao fazer um empréstimo maior.
Seu custo de empréstimo pode ser menor: o refinanciamento com saque geralmente é uma forma de financiamento mais barata porque as taxas de refinanciamento de hipotecas geralmente são mais baixas do que as taxas de empréstimos pessoais (como um empréstimo para reforma da casa) ou cartões de crédito. Mesmo com custos de fechamento, isso pode ser especialmente vantajoso quando você precisa de uma quantia significativa de dinheiro.
Você pode melhorar seu crédito: se você fizer um refinanciamento de saque e usar os fundos para pagar dívidas, poderá ver um aumento na sua pontuação de crédito se o índice de utilização do crédito cair. A utilização do crédito, ou quanto você está emprestando em comparação com o que está disponível para você, é um fator crítico na sua pontuação.
Você pode aproveitar as deduções fiscais: Se você planeja usar os fundos para melhorias na casa e o projeto atende aos requisitos de elegibilidade do IRS, você pode aproveitar a dedução de juros na hora do imposto.

Algumas das desvantagens dos refinanciamentos de saque são

Sua taxa pode subir: uma regra geral é refinanciar para melhorar sua situação financeira e obter uma taxa mais baixa. Se o refinanciamento de saque aumentar sua taxa, provavelmente não é uma jogada inteligente.
Talvez você precise pagar o PMI: alguns credores permitem que você retire até 90% do patrimônio da sua casa, mas isso pode significar pagar pelo seguro de hipoteca privada, ou PMI, até que você volte abaixo dos 80% do patrimônio limite. Isso pode aumentar seus custos totais de empréstimos.
Você pode estar fazendo pagamentos por décadas: se estiver usando um refinanciamento de saque para consolidar dívidas, certifique-se de não prolongar o pagamento da dívida por décadas, quando poderia ter pago muito mais cedo e em um menor custo total de outra forma. “Lembre-se de que o pagamento de qualquer dinheiro que você retirar está sendo distribuído ao longo de 30 anos, portanto, pagar dívidas de cartão de crédito de alto custo com um refinanciamento de saque pode não render a economia que você está pensando”, diz McBride. “Usar o dinheiro para melhorias na casa é um uso mais prudente.”
Você tem um risco maior de perder sua casa: Não importa como você use um refinanciamento de saque, não pagar o empréstimo significa que você pode acabar perdendo para a execução duma hipoteca. Não tire mais dinheiro do que você absolutamente precisa e certifique-se de usá-lo para um propósito que acabará melhorando suas finanças em vez de piorar sua situação.
Você pode ficar tentado a usar sua casa como um cofrinho: usar o patrimônio da sua casa para pagar coisas como férias indica falta de disciplina com seus gastos. Se você está lutando para controlar suas dívidas ou hábitos de consumo, considere procurar ajuda por meio de uma agência de aconselhamento de crédito sem fins lucrativos.

Refinanciamento de saque e seus impostos

Um refinanciamento de saque pode ser elegível para deduções fiscais de juros de hipotecas, desde que você esteja usando o dinheiro para melhorar sua propriedade. Alguns projetos de melhoria da casa aceitáveis podem incluir:

Adicionando uma piscina ou banheira de hidromassagem ao seu quintal
Construir um novo quarto ou banheiro
Erguer uma cerca ao redor de sua casa
Melhorar seu telhado para torná-lo mais eficaz contra os elementos
Substituição de janelas por janelas de tempestade
Instalação de um sistema de ar condicionado ou aquecimento central
Instalação de sistema de segurança residencial

Em geral, as melhorias devem agregar valor à sua casa ou torná-la mais acessível. Verifique com um profissional de impostos para ver se seu projeto é elegível.

É um refinanciamento de saque certo para você?

O refinanciamento com saque pode ser uma boa ideia para muitas pessoas.

As hipotecas atualmente têm as taxas de juros mais baixas de qualquer tipo de empréstimo. A garantia envolvida - sua casa - significa que os credores assumem relativamente pouco risco e podem manter as taxas de juros baixas. Isso é especialmente verdadeiro no ambiente de baixa taxa de hoje.

Isso significa que o refinanciamento de saque é uma das maneiras mais baratas de pagar grandes despesas. A maioria dos proprietários usa os rendimentos pelos seguintes motivos:

Projetos de melhoria da casa: Os proprietários que usam os fundos de um refinanciamento de saque para melhorias na casa podem deduzir os juros da hipoteca de seus impostos se esses projetos aumentarem substancialmente o valor da casa.
Fins de investimento: refinanciamentos de saque oferecem aos proprietários acesso ao capital para ajudar a construir suas economias de aposentadoria ou comprar uma propriedade de investimento.
Consolidação de dívida com juros altos: as taxas de refinanciamento tendem a ser mais baixas em comparação com outras formas de dívida, como cartões de crédito. Os recursos de um refinanciamento de saque permitem que você pague essas dívidas e pague o empréstimo com um pagamento mensal de custo mais baixo.
Educação universitária da criança: A educação é cara, portanto, aproveitar o valor da casa para pagar a faculdade pode fazer sentido se a taxa de refinanciamento for muito menor do que a taxa de um empréstimo estudantil.

Refinanciamento de saque vs. empréstimo de capital próprio

Tanto um refinanciamento de saque quanto um empréstimo de capital próprio permitem que os mutuários usem o patrimônio de sua casa, mas existem algumas diferenças importantes. Como observado, o refinanciamento de saque envolve a contratação de um novo empréstimo de valor maior, quitando o existente e obtendo a diferença em dinheiro. Um empréstimo imobiliário, por outro lado, é uma segunda hipoteca - não substitui sua primeira hipoteca - e às vezes pode ter uma taxa de juros mais alta em comparação com um refinanciamento de saque.

Alternativas ao refinanciamento de saque

Além de um empréstimo imobiliário, considere estas outras opções:

HELOC

Uma linha de crédito home equity, ou HELOC, permite que você peça dinheiro emprestado quando precisar com uma linha de crédito rotativa, semelhante a um cartão de crédito. Isso pode ser útil se você precisar do dinheiro por alguns anos para um projeto de renovação distribuído ao longo do tempo. As taxas de juros HELOC são variáveis e mudam com a taxa básica.

Empréstimo pessoal

Um empréstimo pessoal é um empréstimo de curto prazo que fornece fundos para praticamente qualquer finalidade. As taxas de juros do empréstimo pessoal variam muito e podem depender do seu crédito, mas o dinheiro emprestado normalmente é pago com um pagamento mensal, como uma hipoteca.

Hipoteca reversa

Uma hipoteca reversa permite que os proprietários com 62 anos ou mais retirem dinheiro de suas casas, e o saldo não precisa ser reembolsado enquanto o mutuário viver e manter a casa e pagar seus impostos sobre a propriedade e seguro do proprietário.

Destaques

Você geralmente paga uma taxa de juros mais alta ou mais pontos em uma hipoteca de refinanciamento de saque em comparação com um refinanciamento de taxa e prazo, em que o valor da hipoteca permanece o mesmo.
Um credor determinará quanto dinheiro você pode receber com o refinanciamento de saque, com base em padrões como a relação empréstimo/valor (LTV) da sua propriedade e seu perfil de crédito.
Em um refinanciamento de saque, uma nova hipoteca é feita por mais do que o saldo da hipoteca anterior, e a diferença é paga a você em dinheiro.

PERGUNTAS FREQUENTES

Como faço para calcular o patrimônio da casa?

Para calcular o patrimônio em sua casa, basta subtrair o saldo da hipoteca do valor de mercado do imóvel. Por exemplo, se sua casa está avaliada em $ 600.000 e você deve $ 200.000, então você tem $ 400.000 em home equity.

Como posso usar o dinheiro de um refinanciamento de saque?

Não há restrições sobre como você pode usar os fundos de um refinanciamento de saque. Muitos mutuários usam o dinheiro para pagar uma grande despesa, como financiar uma educação ou pagar dívidas, ou como um fundo de emergência.

O que é home equity?

Home equity é o valor de mercado da sua casa menos quaisquer ônus, como o valor que você deve em uma hipoteca ou um empréstimo de home equity. O patrimônio em sua casa pode flutuar com base nas condições do mercado imobiliário na comunidade ou região onde você mora.