Cash-Out Refinance

Hva er utbetalingsrefinansiering?

Utbetalingsrefinansiering erstatter ditt nåværende boliglån med et større boliglån, slik at du kan dra nytte av egenkapitalen du har bygget opp i hjemmet ditt og få tilgang til differansen mellom de to boliglånene (din nåværende og den nye) i kontanter. Pengene kan gå til praktisk talt alle formål, for eksempel ombygging av hjemmet, konsolidering av høyrente gjeld eller andre økonomiske mål.

Hvordan en utbetalingsrefinansiering fungerer

Prosessen for en utbetalingsrefinansiering ligner på en rente-og-siktig refinansiering av et boliglån, der du ganske enkelt erstatter ditt eksisterende lån med et nytt for samme beløp, vanligvis til en lavere rente eller for et kortere lån termin, eller begge deler. I en utbetalingsrefinansiering kan du gjøre det samme, og også ta ut en del av boligens egenkapital i et engangsbeløp.

Si for eksempel at den gjenværende saldoen på ditt nåværende boliglån er $100 000, og at hjemmet ditt for øyeblikket er verdt $300 000. I dette tilfellet har du $200 000 i egenkapital. La oss anta at refinansiering av ditt nåværende boliglån betyr at du kan få en lavere rente, og du vil bruke pengene til å pusse opp kjøkken og bad.

Siden långivere generelt krever at du opprettholder minst 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt (selv om det er unntak) etter en utbetalingsrefinansiering, må du ha minst $60 000 i egenkapital, eller kunne låne opptil $140 000 i penger. Du må også betale for avsluttende kostnader som takstgebyret, så det endelige beløpet kan være mindre.

Du har en tendens til å betale mer i renter etter å ha fullført en utbetalingsrefinansiering fordi du øker lånebeløpet, og som andre lån, må du betale for avsluttende kostnader. Ellers bør fremgangsmåten for å gjøre denne typen refinansiering være lik da du først fikk boliglånet ditt: Send inn en søknad etter å ha valgt en utlåner, oppgi nødvendig dokumentasjon og vent på en godkjenning, vent deretter ut avslutningen.

Hvordan forberede seg på en utbetalingsrefinansiering

Slik kan du forberede deg på en utbetalingsrefinansiering:

1. Bestem utlåners minimumskrav

Boliglån långivere har forskjellige kvalifiseringskrav for utbetalingsrefinansiering, og de fleste har en minimum kredittscore - jo høyere, jo bedre. De andre typiske kravene inkluderer en gjeld i forhold til inntekt under en viss prosentandel og minst 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt. Når du utforsker alternativene dine, legg merke til kravene.

2. Beregn den nøyaktige mengden du trenger

Hvis du vurderer en utbetalingsrefinansiering, har du sannsynligvis behov for midler til et bestemt formål. Hvis du ikke er sikker på hva det er, kan det være nyttig å spikre det fast slik at du bare låner så mye du trenger. For eksempel, hvis du planlegger å bruke kontanter til å konsolidere gjeld, så samle dine personlige lån og kredittkortutskrifter eller informasjon om andre gjeldsforpliktelser, og legg sammen hva du skylder. Hvis pengene skal brukes til oppussing, rådfør deg med noen få entreprenører for å få anslag for både arbeid og materialer på forhånd.

3. Ha informasjonen klar når du søker

Når du har shoppet rundt etter noen långivere for å sikre at du får den beste prisen og vilkårene, forbereder du all din økonomiske informasjon relatert til inntekt, eiendeler og gjeld for søknaden. Husk at du kanskje må sende inn ytterligere dokumentasjon ettersom utlåner vurderer søknaden din.

Hva er vitsen med en utbetalingsrefinansiering?

Betraktninger før utbetalingsrefinansiering

• Du kan ikke tappe 100 prosent av egenkapitalen din: De fleste långivere krever at du opprettholder minst 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt i en utbetalingsrefinansiering. Ett unntak er en VA-utbetalingsrefinansiering, som lar deg ta ut all egenkapitalen din.

• Du kan ende opp med et helt annet lån: Siden du erstatter ditt eksisterende boliglån med et nytt lån, kan vilkårene for lånet endres. For eksempel kan du ha en høyere eller lavere rente (og månedlige betalinger), eller en lengre eller kortere låneperiode.

• Du må få taksert boligen din: Långivere krever vanligvis en vurdering for konvensjonelle utbetalingsrefinansieringer, siden beløpet du kan låne avhenger av hvor mye egenkapital du har.

• Du betaler sluttkostnader: Som med ditt første boliglån, kommer refinansieringer med uttakskostnader, som dekker utlåners gebyrer, taksering og andre utgifter. Det er viktig å vurdere hva en utbetalingsrefinansiering kan koste deg fordi gebyrene kanskje ikke er verdt det, spesielt hvis du ikke låner et stort beløp.

• Kontantene vil ikke lande på bankkontoen din med en gang: Långivere er pålagt å gi deg tre dager etter lukking for å trekke deg ut av refinansieringen hvis du vil. Av denne grunn må du vente noen dager før du mottar pengene.

Hvor mye penger kan jeg få fra en utbetalingsrefinansiering?

Mens långivere vanligvis tillater huseiere å låne opptil 80 prosent av boligens verdi, kan terskelen variere avhengig av kredittscore og type boliglån, samt type eiendom knyttet til lånet (for eksempel en enebolig, tosidig eller eiendom med tre eller fire enheter). Långivere som tilbyr lån forsikret av Federal Housing Administration, eller FHA, tilbyr noen ganger en FHA-utbetalingsrefinansiering som lar deg låne så mye som 85 prosent av verdien av boligen din. Som nevnt er utbetalingsrefinansieringslån garantert av US Department of Veterans Affairs (VA) tilgjengelig for opptil 100 prosent av boligens verdi.

Hva er gebyrene for en utbetalingsrefinansiering?

Forvent å betale rundt 3 til 5 prosent av det nye lånebeløpet for avsluttende kostnader for å gjøre en utbetalingsrefinansiering. Disse avsluttende kostnadene kan inkludere utlåners opprinnelsesgebyrer og et takstgebyr for å vurdere boligens nåværende verdi. Shop rundt med flere långivere for å sikre at du får de mest konkurransedyktige prisene og vilkårene.

Fordeler og ulemper med refinansiering med uttak

Før du bestemmer deg for å gå gjennom en refinansiering av utbetalinger, er det viktig å vurdere fordeler og ulemper med refinansiering av utbetalinger.

Noen av fordelene inkluderer:

• Du kan senke renten: Dette er den vanligste årsaken til at de fleste låntakere refinansierer, og det er fornuftig å refinansiere utbetalinger også fordi du ønsker å betale så lite renter som mulig når du tar opp et større lån.

• Lånekostnadene dine kan være lavere: Refinansiering av utbetalinger er ofte en rimeligere finansieringsform fordi refinansieringsrentene for boliglån vanligvis er lavere enn prisene på personlige lån (som et oppussingslån) eller kredittkort. Selv med avsluttende kostnader, kan dette være spesielt fordelaktig når du trenger en betydelig sum penger.

• Du kan forbedre kreditten din: Hvis du foretar en utbetalingsrefinansiering og bruker midlene til å betale ned gjeld, kan du se et løft for kredittscore hvis kredittutnyttelsesgraden faller. Kredittutnyttelse, eller hvor mye du låner sammenlignet med det som er tilgjengelig for deg, er en kritisk faktor for poengsummen din.

• Du kan dra nytte av skattefradrag: Hvis du planlegger å bruke midlene til boligforbedringer og prosjektet oppfyller IRS-kvalifikasjonskravene, kan du dra nytte av rentefradraget på skattetidspunktet.

Noen av ulempene ved refinansiering av kontanter er

• Raten din kan gå opp: En generell tommelfingerregel er å refinansiere for å forbedre din økonomiske situasjon og få en lavere rente. Hvis utbetalingsrefinansiering øker din rente, er det sannsynligvis ikke et smart trekk.

• Du må kanskje betale PMI: Noen långivere lar deg ta ut opptil 90 prosent av boligens egenkapital, men å gjøre det kan bety å betale for privat boliglånsforsikring, eller PMI, til du er tilbake under 80 prosent egenkapital terskel. Det kan øke dine samlede lånekostnader.

• Du kan foreta betalinger i flere tiår: Hvis du bruker en utbetalingsrefinansiering for å konsolidere gjeld, sørg for at du ikke forlenger tilbakebetalingen av gjeld over flere tiår når du kunne ha betalt den ned mye tidligere og på en lavere totalkostnad ellers. "Husk at tilbakebetalingen på alle kontanter du tar ut blir spredt over 30 år, så å betale ned høyere kostnadskredittkortgjeld med en utbetalingsrefinansiering vil kanskje ikke gi de besparelsene du tenker på," sier McBride. "Å bruke pengene til forbedringer i hjemmet er en mer fornuftig bruk."

• Du har en større risiko for å miste boligen din: Uansett hvordan du bruker en utbetalingsrefinansiering, betyr det å unnlate å betale tilbake lånet at du kan ende opp med å miste det til tvangssalg. Ikke ta ut mer penger enn du absolutt trenger, og sørg for at du bruker dem til et formål som til slutt vil forbedre økonomien din i stedet for å forverre situasjonen.

• Du kan bli fristet til å bruke hjemmet ditt som sparegris: Å bruke hjemmets egenkapital for å betale for ting som ferier indikerer mangel på disiplin med utgiftene dine. Hvis du sliter med å få kontroll på gjelden eller forbruksvanene dine, bør du vurdere å søke hjelp gjennom et nonprofit-kredittrådgivningsbyrå.

Utbetalingsrefinansiering og dine skatter

En utbetalingsrefinansiering kan være kvalifisert for skattefradrag for boliglån så lenge du bruker pengene til å forbedre eiendommen din. Noen akseptable boligforbedringsprosjekter kan omfatte:

• Legge til et svømmebasseng eller boblebad i hagen din

• Bygge nytt soverom eller bad

• Sette opp et gjerde rundt hjemmet ditt

• Forbedring av taket for å gjøre det mer effektivt mot elementene

• Bytte vinduer med stormvinduer

• Sette opp et sentralt klimaanlegg eller varmesystem

• Installere et hjemmesikkerhetssystem

Generelt bør forbedringene gi verdi til hjemmet ditt eller gjøre det mer tilgjengelig. Sjekk med en skatteekspert for å se om prosjektet ditt er kvalifisert.

Er en utbetalingsrefinansiering riktig for deg?

Utbetalingsrefinansiering kan være en god idé for mange mennesker.

Boliglån har i dag blant de laveste rentene av alle typer lån. Sikkerhetene som er involvert - hjemmet ditt - betyr at långivere tar relativt liten risiko og har råd til å holde rentene lave. Dette gjelder spesielt i dagens lavprismiljø.

Det betyr at utbetalingsrefinansiering er en av de billigste måtene å betale for store utgifter. De fleste huseiere bruker inntektene av følgende grunner:

• Utbedringsprosjekter: Huseiere som bruker midlene fra en utbetalingsrefinansiering til boligforbedringer, kan trekke boliglånsrentene fra skatten dersom disse prosjektene øker boligens verdi vesentlig.

• Investeringsformål: Refinansiering av utbetalinger gir huseiere tilgang til kapital for å hjelpe til med å bygge opp pensjonssparingene eller kjøpe en investeringseiendom.

• Gjeldskonsolidering med høy rente: Refinansieringsrentene har en tendens til å være lavere sammenlignet med andre former for gjeld som kredittkort. Inntektene fra en utbetalingsrefinansiering lar deg betale denne gjelden og betale tilbake lånet med én månedlig betaling med lavere kostnader i stedet.

• Barns høyskoleutdanning: Utdanning er dyrt, så det kan være fornuftig å bruke egenkapital i hjemmet for å betale for college hvis refinansieringsrenten er mye lavere enn rentesatsen for et studielån.

Utbetalingsrefinansiering vs. egenkapitallån

Både en utbetalingsrefinansiering og et egenkapitallån lar låntakere utnytte hjemmets egenkapital, men det er noen store forskjeller. Som nevnt innebærer utbetalingsrefinansiering å ta opp et nytt lån for et høyere beløp, betale ned det eksisterende og få differansen i kontanter. Et boliglån, derimot, er et andre boliglån - det erstatter ikke ditt første boliglån - og kan noen ganger ha en høyere rente sammenlignet med en utbetalingsrefinansiering.

Alternativer til utbetalingsrefinansiering

I tillegg til et egenkapitallån, vurder disse andre alternativene:

HELO

En boligkredittlinje, eller HELOC, lar deg låne penger når du trenger det med en rullerende kredittlinje, som ligner på et kredittkort. Dette kan være nyttig hvis du trenger pengene over noen år til et oppussingsprosjekt spredt over tid. HELOC-rentene er variable og endres med prime-renten.

Personlig lån

Et personlig lån er et kortsiktig lån som gir midler til praktisk talt alle formål. Rentene på personlige lån varierer mye og kan avhenge av kreditten din, men pengene som lånes blir vanligvis tilbakebetalt med en månedlig betaling, som et boliglån.

Omvendt boliglån

Et omvendt boliglån lar huseiere fra 62 år og oppover ta ut kontanter fra hjemmene sine, og saldoen må ikke betales tilbake så lenge låntakeren bor i og vedlikeholder boligen og betaler eiendomsskatt og huseierforsikring.

Høydepunkter

• Du betaler vanligvis en høyere rente eller flere poeng på et cash-out-refinansieringslån sammenlignet med en rente-og-tidsrefinansiering, der et boliglånsbeløp forblir det samme.

• En långiver vil bestemme hvor mye kontanter du kan motta med utbetalingsrefinansiering, basert på standarder som boligens belåningsgrad (LTV) og kredittprofilen din.

– I en utbetalingsrefinansiering tas det opp et nytt boliglån for mer enn din tidligere boliglånssaldo, og differansen utbetales til deg kontant.

FAQ

Hvordan beregner jeg boligens egenkapital?

For å beregne egenkapitalen i hjemmet ditt, trekker du ganske enkelt skyldig boliglånssaldo fra markedsverdien av eiendommen. For eksempel, hvis boligen din er verdsatt til $600.000 og du skylder $200.000, så har du $400.000 i egenkapital.

Hvordan kan jeg bruke pengene fra en utbetalingsrefinansiering?

Det er ingen begrensninger på hvordan du kan bruke midlene fra en utbetalingsrefinansiering. Mange låntakere bruker kontantene til å betale for en stor utgift, for eksempel til å finansiere en utdanning eller betale ned gjeld, eller som et nødfond.

Hva er egenkapital?

Boligkapital er markedsverdien av boligen minus eventuelle heftelser, for eksempel beløpet du skylder på et boliglån eller et boliglån. Egenkapitalen i boligen din kan svinge basert på eiendomsmarkedsforholdene i samfunnet eller regionen der du bor.