Cash-Out-Refinanzierung

Was ist Cash-out-Refinanzierung?

Die Auszahlungsrefinanzierung ersetzt Ihr aktuelles Wohnungsbaudarlehen durch eine größere Hypothek, sodass Sie das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, nutzen und auf die Differenz zwischen den beiden Hypotheken (Ihrer aktuellen und der neuen) in bar zugreifen können. Das Geld kann praktisch für jeden Zweck verwendet werden, z. B. für den Umbau des Hauses, die Konsolidierung hochverzinslicher Schulden oder andere finanzielle Ziele.

So funktioniert eine Cash-out-Refinanzierung

Der Prozess einer Auszahlungs-Refinanzierung ähnelt einer Zins- und Laufzeit-Refinanzierung einer Hypothek, bei der Sie einfach Ihr bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen in gleicher Höhe ersetzen, normalerweise zu einem niedrigeren Zinssatz oder für ein kürzeres Darlehen Laufzeit oder beides. Bei einer Auszahlungsrefinanzierung können Sie dasselbe tun und auch einen Teil des Eigenkapitals Ihres Eigenheims in einer Pauschale abheben.

Angenommen, der Restbetrag Ihrer aktuellen Hypothek beträgt 100.000 US-Dollar und Ihr Haus ist derzeit 300.000 US-Dollar wert. In diesem Fall haben Sie 200.000 US-Dollar an Eigenheimkapital. Nehmen wir an, dass Sie durch die Refinanzierung Ihrer aktuellen Hypothek einen niedrigeren Zinssatz erhalten und das Geld verwenden, um Ihre Küche und Ihr Badezimmer zu renovieren.

Da die Kreditgeber im Allgemeinen verlangen, dass Sie nach einer Auszahlungsrefinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus halten (obwohl es Ausnahmen gibt), müssen Sie mindestens 60.000 US-Dollar an Eigenheimkapital haben oder bis zu 140.000 US-Dollar leihen können Kasse. Sie müssen auch Abschlusskosten wie die Bewertungsgebühr bezahlen, sodass der Endbetrag möglicherweise geringer ist.

Sie neigen dazu, nach Abschluss einer Auszahlungsrefinanzierung mehr Zinsen zu zahlen, weil Sie den Kreditbetrag erhöhen, und wie bei anderen Krediten müssen Sie für die Abschlusskosten aufkommen. Ansonsten sollten die Schritte für diese Art der Refinanzierung ähnlich sein wie bei der ersten Hypothek: Reichen Sie einen Antrag ein, nachdem Sie einen Kreditgeber ausgewählt haben, stellen Sie die erforderlichen Unterlagen bereit und warten Sie auf eine Genehmigung, und warten Sie dann auf den Abschluss.

So bereiten Sie sich auf eine Refinanzierung mit Auszahlung vor

So können Sie sich auf eine Cash-out-Refinanzierung vorbereiten:

1. Bestimmen Sie die Mindestanforderungen des Kreditgebers

Hypothekengeber haben unterschiedliche Qualifikationsanforderungen für die Auszahlungsrefinanzierung, und die meisten haben eine Mindestkreditwürdigkeit – je höher, desto besser. Die anderen typischen Anforderungen umfassen ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen unter einem bestimmten Prozentsatz und mindestens 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus. Achten Sie bei der Erkundung Ihrer Optionen auf die Anforderungen.

2. Berechnen Sie die genaue Menge, die Sie benötigen

Wenn Sie eine Auszahlungsrefinanzierung in Betracht ziehen, benötigen Sie wahrscheinlich Mittel für einen bestimmten Zweck. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was das ist, kann es hilfreich sein, das festzunageln, damit Sie nur so viel leihen, wie Sie brauchen. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, das Bargeld zur Schuldenkonsolidierung zu verwenden, sammeln Sie Ihre persönlichen Kredit- und Kreditkartenabrechnungen oder Informationen über andere Schuldenverpflichtungen und addieren Sie Ihre Schulden. Wenn das Geld für Renovierungsarbeiten verwendet werden soll, wenden Sie sich an einige Auftragnehmer, um im Voraus Kostenvoranschläge für Arbeit und Material zu erhalten.

3. Halten Sie Ihre Informationen bereit, wenn Sie sich bewerben

Nachdem Sie sich bei einigen Kreditgebern umgesehen haben, um sicherzustellen, dass Sie den besten Zinssatz und die besten Konditionen erhalten, bereiten Sie alle Ihre Finanzinformationen in Bezug auf Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre Schulden für den Antrag vor. Denken Sie daran, dass Sie möglicherweise zusätzliche Unterlagen einreichen müssen, wenn der Kreditgeber Ihren Antrag prüft.

Was ist der Sinn einer Auszahlungsrefinanzierung?

Überlegungen vor der Auszahlungsrefinanzierung

Sie können nicht 100 Prozent Ihres Eigenkapitals anzapfen: Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie bei einer Refinanzierung mit Auszahlung mindestens 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus halten. Eine Ausnahme ist eine VA-Cashout-Refinanzierung, bei der Sie Ihr gesamtes Eigenkapital abheben können.
Sie könnten am Ende ein ganz anderes Darlehen erhalten: Da Sie Ihre bestehende Hypothek durch ein neues Darlehen ersetzen, können sich die Bedingungen des Darlehens ändern. Beispielsweise können Sie einen höheren oder niedrigeren Zinssatz (und monatliche Zahlungen) oder eine längere oder kürzere Kreditlaufzeit haben.
Sie müssen Ihr Haus schätzen lassen: Kreditgeber verlangen in der Regel eine Schätzung für herkömmliche Cash-out-Refinanzierungen, da der Betrag, den Sie leihen können, davon abhängt, wie viel Eigenkapital Sie haben.
Sie zahlen Abschlusskosten: Wie bei Ihrer ersten Hypothek sind auch bei Auszahlungsrefinanzierungen Abschlusskosten anfallen, die Kreditgebergebühren, die Bewertung und andere Kosten abdecken. Es ist wichtig zu überlegen, was eine Refinanzierung mit Auszahlung kosten könnte, da sich die Gebühren möglicherweise nicht lohnen, insbesondere wenn Sie keine große Summe leihen.
Das Geld landet nicht sofort auf Ihrem Bankkonto: Die Kreditgeber müssen Ihnen drei Tage nach dem Abschluss Zeit geben, um sich von der Refinanzierung zurückzuziehen, wenn Sie dies wünschen. Aus diesem Grund müssen Sie einige Tage warten, bis Sie das Geld erhalten.

Wie viel Geld kann ich von einer Auszahlungsrefinanzierung erhalten?

Während Kreditgeber Hausbesitzern in der Regel erlauben, bis zu 80 Prozent des Hauswerts zu leihen, kann der Schwellenwert je nach Kreditwürdigkeit und Art der Hypothek sowie der Art der mit dem Kredit verbundenen Immobilie (z. B. ein Einfamilienhaus, ein Duplex- oder Drei- oder Vier-Wohneinheiten). Kreditgeber, die von der Federal Housing Administration (FHA) versicherte Kredite anbieten, bieten manchmal eine FHA-Auszahlungsrefinanzierung an, mit der Sie bis zu 85 Prozent des Wertes Ihres Eigenheims ausleihen können. Wie bereits erwähnt, sind Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung, die vom US-Veteranenministerium (VA) garantiert werden, für bis zu 100 Prozent des Eigenheimwerts verfügbar.

Wie hoch sind die Gebühren für eine Auszahlungsrefinanzierung?

Erwarten Sie, etwa 3 bis 5 Prozent des neuen Kreditbetrags für Abschlusskosten zu zahlen, um eine Auszahlungsrefinanzierung durchzuführen. Diese Abschlusskosten können Kreditgebergebühren und eine Bewertungsgebühr zur Bestimmung des aktuellen Werts des Eigenheims umfassen. Informieren Sie sich bei mehreren Kreditgebern, um sicherzustellen, dass Sie die wettbewerbsfähigsten Preise und Konditionen erhalten.

Vor- und Nachteile der Cash-out-Refinanzierung

Bevor Sie sich für eine Refinanzierung mit Auszahlung entscheiden, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile einer Refinanzierung mit Auszahlung zu berücksichtigen.

Einige der Vorteile umfassen:

Sie können Ihren Zinssatz senken: Dies ist der häufigste Grund für die Refinanzierung der meisten Kreditnehmer, und es ist auch für die Refinanzierung mit Auszahlung sinnvoll, da Sie bei der Aufnahme eines größeren Kredits so wenig Zinsen wie möglich zahlen möchten.
Ihre Kreditkosten könnten niedriger sein: Die Refinanzierung mit Auszahlung ist oft eine kostengünstigere Form der Finanzierung, da die Refinanzierungssätze für Hypotheken normalerweise niedriger sind als die Zinssätze für Privatkredite (z. B. ein Baudarlehen) oder Kreditkarten. Auch bei Abschlusskosten kann dies besonders vorteilhaft sein, wenn Sie einen erheblichen Geldbetrag benötigen.
Sie können Ihre Kreditwürdigkeit verbessern: Wenn Sie eine Refinanzierung mit Auszahlung vornehmen und die Mittel zur Tilgung von Schulden verwenden, könnte sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessern, wenn Ihre Kreditauslastungsquote sinkt. Die Kreditauslastung oder wie viel Sie sich im Vergleich zu dem, was Ihnen zur Verfügung steht, leihen, ist ein entscheidender Faktor für Ihre Punktzahl.
Sie können von Steuerabzügen profitieren: Wenn Sie die Mittel für Renovierungsarbeiten verwenden möchten und das Projekt die IRS-Berechtigungsvoraussetzungen erfüllt, können Sie den Zinsabzug zum Steuerzeitpunkt nutzen.

Einige der Nachteile von Cash-out-Refinanzierungen sind

Ihr Zinssatz könnte steigen: Eine allgemeine Faustregel lautet, eine Refinanzierung vorzunehmen, um Ihre finanzielle Situation zu verbessern und einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Wenn die Auszahlungsrefinanzierung Ihre Rate erhöht, ist dies wahrscheinlich kein kluger Schachzug.
Möglicherweise müssen Sie PMI zahlen: Bei einigen Kreditgebern können Sie bis zu 90 % des Eigenkapitals Ihres Eigenheims abheben, dies kann jedoch bedeuten, dass Sie für eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen müssen, bis Sie wieder unter 80 % des Eigenkapitals liegen Schwelle. Das kann Ihre gesamten Kreditkosten erhöhen.
Sie könnten jahrzehntelang Zahlungen leisten: Wenn Sie eine Cash-out-Refinanzierung verwenden, um Schulden zu konsolidieren, stellen Sie sicher, dass Sie die Schuldenrückzahlung nicht über Jahrzehnte hinauszögern, wenn Sie sie viel früher und auf einmal hätten abbezahlen können ansonsten niedrigere Gesamtkosten. „Denken Sie daran, dass die Rückzahlung auf Bargeld, das Sie entnehmen, über 30 Jahre verteilt wird, sodass die Tilgung teurerer Kreditkartenschulden mit einer Refinanzierung mit Auszahlung möglicherweise nicht die Einsparungen bringt, die Sie sich vorstellen“, sagt McBride. "Die Verwendung der Auszahlung für Heimwerkerarbeiten ist eine umsichtigere Verwendung."
Sie haben ein höheres Risiko, Ihr Haus zu verlieren: Unabhängig davon, wie Sie eine Auszahlungsrefinanzierung verwenden, wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, bedeutet dies, dass Sie es durch Zwangsvollstreckung verlieren könnten. Heben Sie nicht mehr Bargeld ab, als Sie unbedingt benötigen, und stellen Sie sicher, dass Sie es für einen Zweck verwenden, der letztendlich Ihre Finanzen verbessert, anstatt Ihre Situation zu verschlechtern.
Sie könnten versucht sein, Ihr Zuhause als Sparschwein zu nutzen: Wenn Sie das Eigenkapital Ihres Hauses anzapfen, um Dinge wie Urlaub zu bezahlen, deutet dies auf einen Mangel an Disziplin bei Ihren Ausgaben hin. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Schulden oder Ihr Ausgabeverhalten in den Griff zu bekommen, sollten Sie in Betracht ziehen, Hilfe bei einer gemeinnützigen Kreditberatungsstelle zu suchen.

Auszahlungsrefinanzierung und Ihre Steuern

Eine Auszahlungsrefinanzierung kann für Hypothekenzinsabzüge in Frage kommen, solange Sie das Geld zur Verbesserung Ihres Eigentums verwenden. Einige akzeptable Heimwerkerprojekte könnten sein:

Hinzufügen eines Swimmingpools oder Whirlpools zu Ihrem Garten
Bau eines neuen Schlafzimmers oder Badezimmers
Errichtung eines Zauns um Ihr Haus
Verbessern Sie Ihr Dach, um es effektiver gegen die Elemente zu machen
Ersetzen von Fenstern durch Sturmfenster
Einrichtung einer zentralen Klimaanlage oder Heizung
Installieren eines Haussicherheitssystems

Im Allgemeinen sollten die Verbesserungen Ihr Zuhause aufwerten oder zugänglicher machen. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerberater, ob Ihr Projekt förderfähig ist.

Ist eine Refinanzierung mit Auszahlung das Richtige für Sie?

Cash-out-Refinanzierung kann für viele Menschen eine gute Idee sein.

Hypotheken gehören derzeit zu den niedrigsten Zinssätzen aller Arten von Darlehen. Die beteiligten Sicherheiten – Ihr Haus – bedeuten, dass die Kreditgeber relativ wenig Risiko eingehen und es sich leisten können, die Zinssätze niedrig zu halten. Dies gilt insbesondere im heutigen Niedrigzinsumfeld.

Das bedeutet, dass die Auszahlungsrefinanzierung eine der billigsten Möglichkeiten ist, um große Ausgaben zu bezahlen. Die meisten Hausbesitzer verwenden den Erlös aus folgenden Gründen:

Heimwerkerprojekte: Hausbesitzer, die die Mittel aus einer Cash-out-Refinanzierung für Hausrenovierungen verwenden, können die Hypothekenzinsen von ihren Steuern abziehen, wenn diese Projekte den Wert des Hauses erheblich steigern.
Investitionszwecke: Cash-out-Refinanzierungen bieten Hausbesitzern Zugang zu Kapital, um ihre Altersvorsorge aufzubauen oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen.
Hochzinsschuldenkonsolidierung: Die Refinanzierungssätze sind im Vergleich zu anderen Schuldenformen wie Kreditkarten tendenziell niedriger. Die Erlöse aus einer Auszahlungsrefinanzierung ermöglichen es Ihnen, diese Schulden zu begleichen und das Darlehen stattdessen mit einer kostengünstigeren monatlichen Zahlung zurückzuzahlen.
Collegeausbildung des Kindes: Bildung ist teuer, daher kann es sinnvoll sein, Eigenheimkapital zur Finanzierung des Colleges zu nutzen, wenn der Refinanzierungssatz viel niedriger ist als der Zinssatz für ein Studentendarlehen.

Cash-out-Refinanzierung vs. Home-Equity-Darlehen

Sowohl eine Cash-out-Refinanzierung als auch ein Home-Equity-Darlehen ermöglichen es Kreditnehmern, das Eigenkapital ihres Eigenheims anzuzapfen, aber es gibt einige wesentliche Unterschiede. Wie bereits erwähnt, beinhaltet die Cash-out-Refinanzierung die Aufnahme eines neuen Darlehens für einen höheren Betrag, die Rückzahlung des bestehenden Darlehens und die Auszahlung der Differenz in bar. Im Gegensatz dazu ist ein Home-Equity-Darlehen eine zweite Hypothek – es ersetzt nicht Ihre erste Hypothek – und kann im Vergleich zu einer Refinanzierung mit Auszahlung manchmal einen höheren Zinssatz haben.

Alternativen zur Cash-out-Refinanzierung

Ziehen Sie zusätzlich zu einem Eigenheimdarlehen diese anderen Optionen in Betracht:

HELOC

Eine Home-Equity-Kreditlinie oder HELOC ermöglicht es Ihnen, Geld zu leihen, wenn Sie es brauchen, mit einer revolvierenden Kreditlinie, ähnlich einer Kreditkarte. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie das Geld über mehrere Jahre für ein zeitlich verteiltes Renovierungsprojekt benötigen. HELOC-Zinssätze sind variabel und ändern sich mit dem Leitzins.

Privat Darlehen

Ein Privatkredit ist ein kurzfristiges Darlehen, das Mittel für praktisch jeden Zweck bereitstellt. Die Zinssätze für Privatkredite variieren stark und können von Ihrer Bonität abhängen, aber das geliehene Geld wird normalerweise mit einer monatlichen Zahlung zurückgezahlt, wie bei einer Hypothek.

Umgekehrte Hypothek

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es Hausbesitzern ab 62 Jahren, Bargeld von ihren Häusern abzuheben, und der Restbetrag muss nicht zurückgezahlt werden, solange der Kreditnehmer im Haus lebt und es unterhält und seine Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung zahlt.

Höhepunkte

Sie zahlen in der Regel einen höheren Zinssatz oder mehr Punkte für eine Refinanzierungshypothek mit Auszahlung im Vergleich zu einer Refinanzierung mit Zinssatz und Laufzeit, bei der der Hypothekenbetrag gleich bleibt.
Ein Kreditgeber bestimmt, wie viel Bargeld Sie mit der Auszahlungsrefinanzierung erhalten können, basierend auf Standards wie dem Beleihungswert (LTV) Ihrer Immobilie und Ihrem Kreditprofil.
Bei einer Cash-out-Refinanzierung wird eine neue Hypothek aufgenommen, die höher ist als Ihr vorheriges Hypothekensaldo, und die Differenz wird Ihnen in bar ausgezahlt.

FAQ

Wie berechne ich Eigenheimkapital?

Um das Eigenkapital Ihres Eigenheims zu berechnen, ziehen Sie einfach die Hypothekenschuld vom Marktwert der Immobilie ab. Wenn Ihr Haus beispielsweise einen Wert von 600.000 US-Dollar hat und Sie 200.000 US-Dollar Schulden haben, dann haben Sie 400.000 US-Dollar an Eigenkapital.

Wie kann ich das Geld aus einer Auszahlung refinanzieren?

Es gibt keine Einschränkungen, wie Sie die Mittel aus einer Auszahlungsrefinanzierung verwenden können. Viele Kreditnehmer verwenden das Bargeld, um große Ausgaben zu bezahlen, z. B. um eine Ausbildung zu finanzieren oder Schulden zu begleichen, oder als Notfallfonds.

Was ist Eigenkapital?

Home Equity ist der Marktwert Ihres Hauses abzüglich etwaiger Pfandrechte, wie z. B. der Betrag, den Sie für eine Hypothek oder ein Home-Equity-Darlehen schulden. Das Eigenkapital Ihres Eigenheims kann je nach Immobilienmarktbedingungen in der Gemeinde oder Region, in der Sie leben, schwanken.