Rentetilpasningslån (ARM)

Når du får et realkreditlån, kan du vælge en fast rente eller en, der ændrer sig. Mens fastforrentede realkreditlån beholder den samme rente og betaling i hele lånets levetid, har rentetilpasningslån eller ARM'er svingende renter, der ændrer, hvor meget du betaler.

Hvad er et rentetilpasningslån?

Et rentetilpasningslån, eller ARM, er et boliglån med en rente, der kan ændre sig med jævne mellemrum. Det betyder, at de månedlige betalinger kan gå op eller ned. Generelt er den oprindelige rente lavere end for et sammenligneligt fastforrentet realkreditlån. Når denne periode slutter, kan renterne – og dine månedlige betalinger – blive lavere eller højere.

Renterne er uforudsigelige, selvom de i de seneste årtier har haft en tendens til at trende op og ned over flerårige cyklusser. Selvom renterne forventes at stige i år, er de stadig relativt lave historisk set, hvilket gør fastforrentede realkreditlån til den mere udbredte mulighed for nu. ARM'er er for det meste bedst for låntagere, der ikke planlægger at blive i et hjem på lang sigt eller i et højrentemiljø.

Rentetilpasningslån vs. teaser lån

Den oprindelige rente på et realkreditlån med variabel rente kaldes nogle gange en "teaser"-rente, og selv ARM'er omtales nogle gange som "teaser"-lån. Selvom de generelt er en og samme, kan der være forskel på et almindeligt ARM-lån og et mere risikabelt teaser-lån, der tilbyder en ekstremt nedsat rente på forhånd, efterfulgt af en dramatisk stigning eller fald i rentesatsen.

Hvordan fungerer ARM'er?

Det mest populære rentetilpasningslån er 5/1 ARM:

5/1 ARM's introduktionshastighed varer i fem år. (Det er "5" i 5/1.)
Herefter kan renten ændre sig hvert år. (Det er "1" i 5/1.)

Nogle långivere tilbyder 3/1 ARM, 7/1 ARM og 10/1 ARM.

Du er isoleret fra mulige stejle stigninger fra år til år i månedlige betalinger, fordi ARM'er kommer med lofter, der begrænser det beløb, som satser og betalinger kan ændres med:

Et periodisk renteloft begrænser, hvor meget renten kan ændre sig fra det ene år til det andet.
Et livsvarigt renteloft begrænser, hvor meget renten kan stige over lånets løbetid.
Et betalingsloft begrænser det beløb, den månedlige ydelse kan stige i løbet af lånets løbetid i dollar, frem for hvor meget kursen kan ændre sig i procentpoint.

Typer af ARM'er

Hybrid ARM - En hybrid ARM er det traditionelle rentetilpasningslån. Lånet starter med en fast rente i et par år (normalt tre til 10), derefter justeres renten op eller ned efter en forudbestemt tidsplan, f.eks. en gang om året.
Kun afdragsfri ARM – Kun afdragsfri ARM er rentetilpasningslån, hvormed låntageren kun betaler renter (ingen hovedstol) i en bestemt periode. Når den afdragsfrie periode slutter, begynder låntageren at betale fuld hovedstol og rentebetalinger. Den afdragsfrie periode kan vare fra et par måneder til et par år. I løbet af den tid vil de månedlige betalinger være lave (da de kun er renter), men låntageren vil heller ikke opbygge nogen egenkapital (medmindre boligen stiger i værdi).
Betalingsmulighed ARM – Med en betalingsmulighed ARM vælger låntagere deres egen betalingsstruktur og -plan, såsom afdragsfrihed; en 15-30- eller 40-årig periode; eller enhver anden betaling lig med eller større end minimumsbetalingen. (Minimumsbetalingen er baseret på en typisk 30-årig amortisering med den oprindelige rente for lånet.) En betalingsmulighed ARM kan dog resultere i negativ amortisering, hvilket betyder, at saldoen på dit lån stiger, fordi du ikke betaler nok til dækning af renter. Hvis saldoen stiger for meget, kan din långiver omlægge lånet og kræve, at du foretager meget større og potentielt uoverkommelige betalinger.

Hvordan variable satser på ARMs bestemmes

De fleste ARM-satser er bundet til ydeevnen af et af tre store indekser:

Ugentlig konstant løbetid afkast på et-årig statsobligation - Afkastet på gældsbeviser udstedt af det amerikanske finansministerium betaler, som sporet af Federal Reserve Board
11th District Cost of Funds Index (COFI) - Rentefinansieringsinstitutterne i det vestlige USA betaler på indskud, de har
The Secured Overnight Financing rate (SOFR) – SOFR har erstattet London Interbank Offered Rate (LIBOR) som benchmarkrenten for ARMs

Dit lånepapir identificerer, hvilket indeks en bestemt ARM følger.

For at indstille ARM-renter tager realkreditinstitutterne en indeksrente og tilføjer et aftalt antal procentpoint, kaldet marginen. Indekssatsen kan ændre sig, men marginen gør det ikke.

For eksempel, hvis indekset er 1,25 procent og marginen er 3 procentpoint, lægges de sammen til en rente på 4,25 procent. Hvis indekset et år senere er 1,5 procent, så stiger renten på dit lån til 4,5 procent.

Fordele og ulemper ved ARMs

###professionelle

Lavere startrente, hvilket betyder lavere månedlige betalinger og mulighed for at allokere flere penge til hovedstolen
Renter og månedlige betalinger kan falde
Renten kan ikke stige ud over loftgrænsen

###Ulemper

Renter og månedlige betalinger kan stige og til et uoverkommeligt niveau, selv med loftet
Mere kompleks struktur, der kunne være svær at forstå
Potentiale for en forudbetalingsbøde

Er et rentetilpasningslån det rigtige for dig?

Rentetilpasningslån handler med langsigtet sikkerhed for forhåndsbesparelser ved at give en lavere rente i de første år af dit lån. De er generelt ideelle til låntagere, der ikke planlægger at blive i deres hjem på lang sigt eller planlægger at refinansiere efter et par år. Hvis du skal bo i dit hjem i årtier, kan en ARM være risikabel - du vil muligvis opleve, at dine afdrag på realkreditlån stiger med et betydeligt beløb, når den faste renteperiode slutter. Hvis du køber dit evige hjem, så tænk grundigt over, om en ARM er det rigtige for dig.

##Højdepunkter

ARM'er har generelt lofter, der begrænser, hvor meget renten og/eller betalingerne kan stige om året eller i løbet af lånets levetid.
En ARM kan være et smart økonomisk valg for boligkøbere, der planlægger at beholde lånet i en begrænset periode og har råd til eventuelle potentielle stigninger i deres rente.
Et rentetilpasningslån (ARM) er et boliglån med en rente, der kan svinge periodisk baseret på præstationen af et specifikt benchmark.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvordan beregnes ARM'er?

Når den oprindelige rentebindingsperiode slutter, vil låneomkostningerne svinge baseret på en referencerente, såsom prime-renten, London Interbank Offered Rate (LIBOR), Secured Overnight Financing Rate (SOFR) eller kursen på short- sigt amerikanske statsobligationer. Oven i det vil långiveren også tilføje sit eget faste rentebeløb, som er kendt som ARM-marginen.

Hvorfor er et rentetilpasningslån (ARM) en dårlig idé?

Rentetilpasningslån (ARMs) er ikke for alle. Ja, deres gunstige introduktionspriser er tiltalende, og en ARM kan hjælpe dig med at få et større lån til et hjem. Det er dog svært at budgettere, når betalingerne kan svinge voldsomt, og du kan ende i store økonomiske problemer, hvis renten stiger, især hvis der ikke er nogen lofter på plads.

Hvornår blev ARMs første gang tilbudt boligkøbere?

ARM'er har eksisteret i flere årtier, med muligheden for at optage et langsigtet boliglån med svingende renter, som først blev tilgængelig for amerikanerne i begyndelsen af 1980'erne. Tidligere forsøg på at indføre sådanne lån i 1970'erne blev forpurret af Kongressen på grund af frygt for, at de ville efterlade låntagere med uoverskuelige afdrag på realkreditlån. Men genbrugsindustriens tilbagegang senere samme årti fik myndighederne til at genoverveje deres indledende modstand og blive mere fleksible.