Like-Kind utveksling

Hva er en lignende utveksling?

En lignende utveksling er en skatteutsatt transaksjon som gir mulighet for avhending av en eiendel og anskaffelse av en annen lignende eiendel uten å generere en skatteforpliktelse for kapitalgevinster fra salget av den første eiendelen.

Inntil vedtakelsen av skattelovgivningen i desember 2017, kunne det ha inkludert bytte av en virksomhet med en annen – eller en del av materiell eiendom, for eksempel kunstverk eller tungt utstyr, mot en annen. Etter 2017 gjelder et lignende bytte kun for bytte av en bedrift eller eiendomsinvestering mot en annen eiendom.

Hvordan en lignende utveksling fungerer

Når en næringseiendom eller investeringseiendom selges for en gevinst, er investoren pålagt å betale en kapitalgevinstskatt på opptjent overskudd. Alle kapitalgevinster beskattes med enten den kortsiktige kapitalgevinstsatsen mellom 10 % til 37 % for fortjeneste ved et salg innen ett år, eller den langsiktige satsen, som faller mellom 10 % til 20 % for fortjeneste ved et salg etter ett år etter første kjøpsdato.

En lignende børs er også kjent som en 1031-børs eller en Starker-børs.

Imidlertid fritar seksjon 1031 i Internal Revenue Code (IRC) en investor fra å betale en skattebetaling på en gevinst hvis inntektene fra salg eller avhending av eiendommen reinvesteres i en lignende eiendom av lik eller større verdi som en del av en kvalifisering lignende utveksling. Enhver fast eiendom, bortsett fra ens egen personlige bolig, anses som lik all annen eiendom. Vanligvis kvalifiserer enhver eiendom som holdes for produktiv bruk i handel eller virksomhet eller for investering for en lignende utveksling.

En skattyter som selger en investeringseiendom og kjøper en annen innen en fastsatt frist, slipper å betale skatt ved første gangs avhendelse. De vil måtte betale skatt ved salg eller avhending av den andre eiendommen med mindre en annen lignende utveksling gjøres, i så fall vil skattebetalingen bli utsatt igjen.

Det er flere viktige hensyn å huske på med en lignende utveksling for å sikre at en skatteplikt ikke opprettes ved salg av den første eiendelen:

1. Eiendelen som selges må være en investeringseiendom og kan ikke være en personlig bolig.

2. Eiendelen som kjøpes med inntektene må være lik den eiendelen som selges.

3. Inntektene fra salget må brukes til å kjøpe den andre eiendelen innen 180 dager etter salget av den første eiendelen, selv om du må identifisere eiendommen eller eiendelen du kjøper i like-type børsen innen 45 dager etter salget .

Det er noen begrensninger på mengden kapitalgevinst som er utsatt for skatt, så sørg for at du sjekker de nyeste skattereglene før du fortsetter med en lignende utveksling.

Spesielle hensyn

I tillegg til skatteutsettelsesfordelene, lar en lignende utveksling selgeren utsette tilbakeføringen av avskrivningen – gevinsten mottatt fra salg av avskrivbar kapitaleiendom som må rapporteres som inntekt for inntektsskatteformål. En skattyter kan også unngå statlige skatter på lignende utvekslinger.

For eksempel krever noen stater at enten en kjøper eller selger betaler statlig inntektsskatt når en eiendom selges, kjent som statlig obligatorisk forskuddstrekk. Eiendom som er overført i et lignende bytte, kan imidlertid få fritak. For å kreve fritaket, må skattyter signere et fritaksskjema eller sertifikat gitt av staten. Noen stater krever at selgeren sender inn unntaket 20 dager før lukking, mens andre stater kan tillate at unntaksskjemaet sendes inn ved lukking.

Fordeler og ulemper med en like-kind utveksling

Den mest iøynefallende fordelen med en lignende utveksling er den gunstige skattebehandlingen. Under denne utvekslingen kan en eiendel erstattes med en lignende eiendel uten å utløse en skattepliktig hendelse. Utvekslingen trenger ikke være med en eiendel som er identisk med den som erstattes; den må være i samme aktivaklasse.

IRS setter ingen grense for hvor ofte noen kan gjøre en 1031-utveksling. Så investorer kan kontinuerlig se etter mer lukrative muligheter. Også penger som ville blitt brukt til å betale kapitalgevinstskatt er tilgjengelig for reinvestering.

Selv om en lignende utveksling tilbyr skattefordeler, er de midlertidige. Skatter blir utsatt, ikke eliminert. På et tidspunkt vil det forfalle kapitalgevinstskatt. Dessuten, hvis byttet ikke finner sted innen den foreskrevne perioden eller i henhold til IRS-regler, vil transaksjonen bli skattepliktig.

Akkurat som kapitalgevinstskatt blir utsatt, er det også tap. En lignende børs som inkluderer tap må overføres.

TTT

Eksempel på en like-kind utveksling

En lignende utveksling er ideell for en bedriftseier som ønsker å selge virksomheten sin og investere i en annen eller en eiendomsinvestor som ønsker å selge en utleieeiendom og kjøpe en lignende. Et 8824-skjema må sendes inn til Internal Revenue Service (IRS) som beskriver vilkårene for avtalen. Gevinst anerkjent fordi oppstart – kontanter, forpliktelser eller annen eiendom som ikke er likeartet og som er gitt eller mottatt i en lignende utveksling – ble mottatt, rapporteres på skjema 8949, skjema D (skjema 1040) eller skjema 4797,. som aktuelt. Dersom avskrivninger må gjenvinnes, kan denne regnskapsførte gevinsten måtte rapporteres som alminnelig inntekt.

Vanlige spørsmål om like-Kind Exchange

Hva er formålet med en tredjepartsformidler i en utsatt like-Kind-utveksling?

Tredjepartsformidleren, eller kvalifisert mellommann, oppfyller dokumentasjonskravene og sikrer at salgsinntektene holdes til byttet er fullført og at børsen overholder IRS-retningslinjene. Gitt kompleksiteten til disse transaksjonene, er det fordeler med å jobbe med et fullservice 1031-børsselskap med en etablert merittliste.

Hvordan rapporterer du en lignende utveksling som faller om to skatteår?

For en vellykket lignende utveksling som strekker seg over to år, vil skattebetaleren rapportere transaksjonen på IRS-skjema 8824. Utvekslingen vil bli rapportert for året utvekslingen startet. For utvekslingsmidler mottatt i neste skatteår, vil skattyter rapportere disse inntektene på IRS-skjema 6252.

For en mislykket like-kind-bytte som strekker seg over to skatteår, kan skattyter bli pålagt å rapportere eventuelle gevinster under avdragsmetoden. Selv om de ikke kvalifiserer for like-type-bytte, kan de fortsatt være i stand til å utsette gevinster for ett år.

Når gjenkjennes et realisert tap i en lignende utveksling?

Et tap realiseres ikke før transaksjonen blir skattepliktig. Under en lignende utveksling utsettes kapitaltap på samme måte som kapitalgevinster.

Bunnlinjen

En lignende utveksling gir gunstige skattefordeler til de som kvalifiserer. Skattebetalere kan fortsette å utsette kapitalgevinstskatt på ubestemt tid og har ingen begrensninger på hvor ofte de kan utføre like-type utvekslinger. Skattemyndighetene setter strenge retningslinjer for hva som kan byttes og når. Til tross for fordelene, må skattebetalere være klar over at tap under en lignende utveksling blir utsatt og skatter ikke kan unngås.

Høydepunkter

– En like-kind-bytte brukes når noen ønsker å selge en eiendel og anskaffe en lignende samtidig som man unngår gevinstskatten.

• Like-type børser overvåkes strengt av IRS og krever nøyaktig bokføring for å sikre at det ikke påløper skattestraff.

• Erfarne selgere kan bruke lignende utveksling til å utsette andre spesifikke typer gevinster, for eksempel avskrivninger.

• Skatter under en lignende utveksling blir utsatt, ikke eliminert.

• En lignende utveksling lar selgeren utsette tilbakeføringen av avskrivningen.