Подобный обмен

Что такое равноценный обмен?

Обмен на аналогичный — это сделка с отложенным налогообложением, которая позволяет реализовать актив и приобрести другой аналогичный актив без возникновения обязательства по налогу на прирост капитала в результате продажи первого актива.

До принятия налогового законодательства в декабре 2017 года это могло включать обмен одного бизнеса на другой или одного объекта материального имущества, такого как произведения искусства или тяжелое оборудование, на другой. После 2017 года аналогичный обмен применяется только к обмену бизнеса или инвестиционной недвижимости в недвижимость на другую собственность.

Как работает аналогичный обмен

Когда коммерческая недвижимость или инвестиционная недвижимость продается с целью получения прибыли, инвестор обязан уплатить налог на прирост капитала с полученной прибыли. Все доходы от прироста капитала облагаются либо по краткосрочной ставке прироста капитала от 10% до 37% для прибыли, полученной от продажи в течение одного года, либо по долгосрочной ставке, которая колеблется от 10% до 20% для прибыли, полученной от продажи. по истечении одного года с даты первоначальной покупки.

Аналогичный обмен также известен как обмен 1031 или обмен Старкера.

Однако раздел 1031 Налогового кодекса (IRC) освобождает инвестора от уплаты налога на прибыль, если выручка от продажи или отчуждения имущества реинвестируется в аналогичное имущество равной или большей стоимости в рамках квалификационного равноценный обмен. Любая недвижимость, кроме собственного личного жилья, считается равноценной любой другой недвижимости. Как правило, любое недвижимое имущество, предназначенное для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, подлежит равноценному обмену.

Налогоплательщик, который продает часть инвестиционной собственности и покупает другую в течение установленного срока, не должен будет платить налог при первом выбытии. Им придется платить налог при продаже или отчуждении второй собственности, если только не будет произведен другой аналогичный обмен, и в этом случае уплата налога будет снова отсрочена.

Есть несколько важных соображений, которые следует учитывать при обмене на аналогичные, чтобы гарантировать, что налоговое обязательство не возникнет при продаже первого актива:

Продаваемый актив должен быть инвестиционной недвижимостью и не может быть личным жильем.
Приобретаемый на вырученные средства актив должен быть аналогичен продаваемому активу.
Выручка от продажи должна быть использована для покупки другого актива в течение 180 дней с момента продажи первого актива, хотя вы должны идентифицировать собственность или актив, который вы покупаете, в ходе аналогичного обмена в течение 45 дней после продажи. .

Существуют некоторые ограничения на сумму прироста капитала, который не подлежит налогообложению, поэтому обязательно ознакомьтесь с последними налоговыми правилами, прежде чем приступать к аналогичному обмену.

Особые соображения

В дополнение к льготам по отсрочке налогообложения аналогичный обмен позволяет продавцу отсрочить возмещение амортизации — прибыль, полученную от продажи амортизируемого основного имущества, которая должна отражаться как доход для целей налогообложения прибыли. Налогоплательщик также может избежать уплаты государственных налогов при однородном обмене.

Например, в некоторых штатах требуется, чтобы либо покупатель, либо продавец платили подоходный налог штата при продаже имущества, что называется обязательным удержанием штата. Однако имущество, переданное при равноценном обмене, может получить освобождение. Чтобы потребовать освобождения, налогоплательщику необходимо будет подписать форму освобождения или сертификат, предоставленный государством. В некоторых штатах продавец должен предоставить форму об освобождении за 20 дней до закрытия, в то время как в других штатах может быть разрешено подавать форму об освобождении при закрытии.

Преимущества и недостатки аналогичного обмена

Самым очевидным преимуществом равноценного обмена является благоприятный налоговый режим. При таком обмене актив может быть заменен на аналогичный без инициирования налогооблагаемого события. Обмен не обязательно должен осуществляться на актив, идентичный заменяемому; он должен принадлежать к тому же классу активов.

IRS не устанавливает ограничений на то, как часто кто-то может выполнять обмен 1031. Таким образом, инвесторы могут постоянно искать более прибыльные возможности. Кроме того, деньги, которые были бы использованы для уплаты налога на прирост капитала, доступны для реинвестирования.

Хотя аналогичный обмен предлагает налоговые льготы, они носят временный характер. Налоги откладываются, а не отменяются. В какой-то момент придется платить налоги на прирост капитала. Кроме того, если обмен не состоится в установленный срок или в соответствии с правилами IRS, транзакция станет облагаемой налогом.

Так же, как откладываются налоги на прирост капитала, откладываются и убытки. Аналогичный обмен, который включает убытки, должен быть перенесен.

ТТТ

Пример аналогичного обмена

Подобный обмен идеально подходит для владельца бизнеса, который хочет продать свой бизнес и инвестировать в другой, или для инвестора в недвижимость, который хочет продать сдаваемую в аренду недвижимость и купить аналогичную. В налоговую службу (IRS) необходимо подать форму 8824 с подробным описанием условий сделки. Прибыль, признанная в связи с получением ботинок, денежных средств, обязательств или другого имущества, не являющегося однородным и переданного или полученного в результате равноценного обмена, указывается в форме 8949, приложении D (форма 1040) или форме 4797. применимо. Если амортизация должна быть восстановлена, то эту признанную прибыль, возможно, придется отразить в отчетности как обычный доход.

Часто задаваемые вопросы об обмене подобными товарами

Какова цель стороннего посредника в отложенном однородном обмене?

Сторонний посредник или квалифицированный посредник выполняет требования к документации и гарантирует, что выручка от продажи удерживается до завершения обмена и что обмен соответствует рекомендациям IRS. Учитывая сложность этих транзакций, есть преимущества в работе с биржевой компанией 1031, предоставляющей полный спектр услуг, с хорошо зарекомендовавшей себя репутацией.

Как сообщить об аналогичном обмене, который приходится на два налоговых года?

Для успешного аналогичного обмена, который охватывает два года, налогоплательщик сообщит об операции в форме IRS 8824. Об обмене будет сообщено за год, в котором обмен начался. Для обменных фондов, полученных в следующем налоговом году, налогоплательщик укажет эти поступления в форме IRS 6252.

может быть обязан сообщить о любой прибыли по методу рассрочки. на один год.

Когда признается реализованный убыток при равноценном обмене?

Убыток не признается до тех пор, пока сделка не станет налогооблагаемой. При равноценном обмене потери капитала не облагаются налогом так же, как и прирост капитала.

Нижняя линия

Аналогичный обмен предлагает выгодные налоговые льготы тем, кто соответствует требованиям. Налогоплательщики могут продолжать откладывать налог на прирост капитала на неопределенный срок, и у них нет ограничений на частоту проведения подобных обменов. IRS устанавливает строгие правила в отношении того, что можно обменивать и когда. Несмотря на его преимущества, налогоплательщики должны знать, что убытки при равноценном обмене отсрочены, и избежать уплаты налогов невозможно.

Особенности

Подобный обмен используется, когда кто-то хочет продать актив и приобрести аналогичный, избегая при этом налога на прирост капитала.
Подобные обмены строго контролируются IRS и требуют точной отчетности, чтобы гарантировать отсутствие налоговых штрафов.
Сообразительные продавцы могут использовать аналогичный обмен для отсрочки других конкретных видов прибыли, таких как амортизация.
Налоги при равноценном обмене откладываются, а не отменяются.
Аналогичный обмен позволяет продавцу отсрочить возврат амортизации.