同类交换
什么是同类交换？
同类交易是一种延税交易，允许出售一项资产和收购另一项类似资产，而不会因出售第一项资产而产生资本利得税责任。
在 2017 年 12 月通过税法之前，这可能包括将一项业务换成另一项业务，或者将一件有形财产（例如艺术品或重型设备）换成另一件。 2017 年之后，同类交换仅适用于将商业或房地产投资物业换成另一物业。
同类交易如何运作
当出售商业物业或投资物业以获取收益时，投资者需要就所赚取的利润缴纳资本利得税。所有资本收益均按一年内销售利润的 10% 至 37% 的短期资本利得率征税，或按销售利润的 10% 至 20% 的长期税率征税在初始购买日期一年后。
同类交易所也称为 1031 交易所或 Starker 交易所。
但是，如果作为合格资产的一部分，将出售或处置财产的收益再投资于价值相等或更高的类似财产，则《国内税收法》（IRC）第 1031条免除投资者就收益缴纳的税款。同类交换。任何房地产，除了自己的个人住宅外，都被认为与任何其他房地产一样。一般来说，任何为贸易或商业生产用途或投资而持有的房地产都有资格进行同类交易。
纳税人在规定的期限内出售一件投资性房地产并购买另一件投资性房地产，首次处置无需纳税。他们必须在出售或处置第二处房产时纳税，除非进行另一次类似的交换，在这种情况下，纳税将再次推迟。
同类交易时，需要牢记几个重要的考虑因素，以确保在出售第一个资产时不会产生纳税义务：
出售的资产必须是投资性房地产，不能是个人住宅。
用收益购买的资产必须与出售的资产相似。
出售所得必须在出售第一项资产后 180 天内用于购买另一项资产，但您必须在出售后 45 天内在同类交易中确定您正在购买的财产或资产.
延税的资本收益金额有一些限制，因此请确保在进行类似交易之前查看最新的税收规则。
特别注意事项
除了递延税收优惠外，类似的交换还允许卖方推迟他们的折旧回收——从出售可折旧资本财产中获得的收益，必须作为所得税报告为收入。纳税人还可以在同类交易中避免州税。
例如，一些州要求买方或卖方在出售房产时缴纳州所得税，称为州强制预扣税。然而，在同类交易中转让的财产可以获得豁免。要申请豁免，纳税人需要签署国家提供的豁免表格或证明。一些州要求卖方在成交前 20 天提交豁免，而其他州可能允许在成交时提交豁免表。
同类交易的优缺点
同类交易最明显的好处是税收优惠。在这种交换下，可以用同类资产替换资产，而不会触发应税事件。交换不必使用与被替换资产相同的资产；它必须属于同一资产类别。
美国国税局对某人进行 1031 交换的频率没有限制。因此，投资者可以不断寻找更有利可图的机会。此外，用于支付资本利得税的资金也可用于再投资。
尽管同类交易所提供税收优惠，但它们是暂时的。税收是递延的，而不是消除的。在某些时候，资本利得税将到期。此外，如果交换未在规定期限内或未按照 IRS 规则进行，则该交易将被征税。
正如资本利得税被递延一样，损失也是如此。包括损失在内的同类交易必须结转。
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同类交换示例
对于希望出售其业务并投资于另一家的企业主或希望出售出租物业并购买类似物业的房地产投资者而言，同类交易所是理想的选择。必须向美国国税局 (IRS) 提交一份 8824 表格，详细说明交易条款。确认的收益是因为收到的启动现金、负债或其他非同类且在同类交换中给予或接收的财产在表格 8949、附表 D（表格 1040）或表格 4797中报告，视情况而定。如果必须重新获得折旧，则该确认的收益可能必须报告为普通收入。
同类交换常见问题
第三方中介在延期同类交易中的目的是什么？
第三方中介机构或合格中介机构满足文件要求，并确保在交易所完成之前持有销售收益，并且交易所遵守 IRS 准则。鉴于这些交易的复杂性，与拥有良好业绩记录的全方位服务 1031 交易所公司合作具有优势。
您如何报告在两个纳税年度内发生的同类交易？
对于跨越两年的成功的同类交易，纳税人将在 IRS 表格 8824 上报告交易。交易将在交易开始的年份报告。对于下一个纳税年度收到的外汇资金，纳税人将在 IRS 表格 6252 上报告这些收益。
对于跨越两个纳税年度的失败的同类交易，纳税人可能需要报告分期付款方式下的任何收益。即使他们不符合同类交易的资格，他们仍然可以推迟收益一年。
什么时候在同类交易中确认已实现损失？
直到交易成为应纳税的，损失才会实现。在同类交易中，资本损失与资本收益一样可以延税。
底线
同类交易所为符合条件的人提供优惠的税收优惠。纳税人可以继续无限期地推迟资本利得税，并且对他们进行同类交易的频率没有限制。美国国税局对可以交换的内容和时间制定了严格的指导方针。尽管有好处，但纳税人必须意识到，同类交易下的损失是递延的，税收是无法避免的。
＃＃ 强调
当有人想要出售资产并获得类似资产同时避免资本利得税时，使用同类交易。
同类交易受到美国国税局的严格监控，需要准确记账以确保不会产生税收处罚。
精明的卖家可以使用同类交易来推迟其他特定类型的收益，例如折旧。
同类交易下的税收是递延的，而不是消除的。
类似的交换允许卖方推迟他们的折旧回收。
