Seksjon 1031
Hva er seksjon 1031?
Seksjon 1031 er en bestemmelse i Internal Revenue Code (IRC) som tillater en bedrift eller eiere av investeringseiendom å utsette føderale skatter på enkelte utvekslinger av eiendom.
Bestemmelsen brukes av investorer som selger én eiendom og reinvesterer inntektene i én eller flere andre eiendommer. Den er ikke tilgjengelig for kjøpere eller selgere av personlige boliger til eget bruk.
Kvalifiserende seksjon 1031-børser kalles 1031-børser, like-kind-børser eller Starker-børser. Seksjon 1031 er noen ganger kjent som Starker Loophole.
Forstå seksjon 1031
Navnet Starker Loophole har vært knyttet til loven siden en rettsavgjørelse fra 1979 konkluderte med at en avtale om å bytte eiendom, innen visse tidsfrister, i hovedsak er det samme som en samtidig overføring av eiendom.
Smutthullet pleide å være mye mer sjenerøst definert. Før 31. desember 2017 kunne lignende eiendom være hvilken som helst av et bredt spekter av faste og materielle personlige eiendeler holdt for forretnings- eller investeringsformål, inkludert franchising, kunst, utstyr, aksjer i handel, verdipapirer, partnerskapsinteresser, tillitssertifikater , og fordelaktige interesser.
For 1031 børser avsluttet etter 31. desember 2017, er den eneste tillatte eiendommen forretnings- eller investeringseiendom.
Regler for bruk av seksjon 1031
Seksjon 1031 utsetter skatt på bytte av lignende eiendom utført i tide. Det er en rekke viktige trinn for en riktig strukturert 1031-utveksling:
Eiendommen som kjøpes med inntektene må være like-type.
Skatten må betales på enhver "støvel" i året for 1031-utvekslingen. En støvel er et tillegg av verdi til byttet som ikke er eiendom.
Når virksomheten eller investeringseiendommen er solgt, må lignende eiendom identifiseres innen 45 dager og erverves innen 180 dager.
Om Like-Kind Eiendom
Seksjon 1031 definerer lignende eiendom som eiendom som holdes for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investeringsformål. Seksjon 1031 utsetter skatt når denne eiendommen byttes i en riktig strukturert 1031-børs mot lignende eiendom som fortsatt holdes for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investering.
Om "booten"
Seksjon 1031 tillater en investor å gi eller motta kontanter eller annen eiendom som ikke er lik-type i tillegg til lignende eiendom som byttes. Slike tillegg til avtalen, når de gis eller mottas i en 1031-børs, kalles "boot".
For å kvalifisere må investoren bruke inntektene fra eiendomssalget til den nye eiendomsinvesteringen innen 180 dager eller forfallsdatoen for selvangivelsen.
Oppstarten utløser skattepliktig gevinst eller tap i bytteåret. Det skattepliktige beløpet som ikke utsettes av seksjon 1031 er beløpet på støvelen.
Det skattepliktige beløpet som utsettes av seksjon 1031 er kapitalgevinsten eller -tapet på lignende eiendom som byttes .
Tidspunkt for utvekslingen
Seksjon 1031 gir en skattyter som selger forretnings- eller investeringseiendom 45 kalenderdager fra avslutningen for å identifisere opptil tre (og under visse omstendigheter fire eller flere) lignende erstatningseiendommer.
Erstatningen må anskaffes og 1031-utvekslingen fullføres innen 180 kalenderdager eller forfallsdatoen (med forlengelser) av skattyters oppgave.
Rapportering av en 1031-utveksling
Selv om skatten er utsatt og ingen gevinst eller tap innregnes, må 1031-utvekslingen rapporteres på skjema 8824, Like-Kind Exchanges. Skjemaets instruksjoner forklarer hvordan du rapporterer detaljene om 1031-utvekslingen.
Gevinsten gjenkjent fra oppstarten rapporteres på skjema 8949,. skjema D ( skjema 1040 ) eller skjema 4797,. avhengig av hva som er aktuelt. Dersom avskrivninger må gjenvinnes,. kan denne regnskapsførte gevinsten måtte rapporteres som alminnelig inntekt.
Det er et høyt nivå av kompleksitet involvert i 1031-utvekslingsprosessen, og feil kan resultere i betydelige kostnader. Med det i tankene er det fordeler ved å jobbe med et anerkjent 1031-utvekslingsselskap med full service. Generelt koster disse selskapene mindre enn advokater som tar betalt per time, og å inngå kontrakt med et firma som har en etablert merittliste med disse transaksjonene kan sikre at din like-type børs oppfyller kravene i skattekoden.
Høydepunkter
Seksjon 1031-fordelen er ikke tilgjengelig for selgere eller kjøpere av personlige hjem.
Seksjon 1031 tillater investorer i forretningseiendommer å utsette skatt på fortjenesten til eiendommer som selges for å skaffe penger til å kjøpe andre eiendommer.
– Det kalles noen ganger Starker Smutthullet fordi salg og kjøp ikke trenger å være samtidig for å kvalifisere for skatteutsettelse.
