Multa de pré-pagamento
Pensando em vender sua casa, refinanciar sua hipoteca ou fazer pagamentos extras de hipoteca? Qualquer uma dessas ações pode desencadear uma penalidade de pré-pagamento do seu credor hipotecário, o que pode custar milhares de dólares se você não for cuidadoso.
O que é uma penalidade de pré-pagamento?
Que tipos de hipotecas têm penalidades de pré-pagamento?
Como funciona uma penalidade de pré-pagamento
Quanto custam as multas de pré-pagamento?
Tipos de penalidades de pré-pagamento
Exemplo de uma penalidade de pré-pagamento
Como saber se sua hipoteca tem uma penalidade de pré-pagamento
Como evitar uma multa de pré-pagamento
O que é uma penalidade de pré-pagamento?
Definição de penalidade de pré-pagamento
Uma penalidade de pré-pagamento é uma taxa cobrada por um credor para desencorajar um mutuário de pagar mais do que o pagamento periódico programado ou pagar completamente o empréstimo sob os termos do contrato de empréstimo.
A boa notícia é que a maioria dos mutuários não está sujeita a uma penalidade de pré-pagamento hoje em dia, mas é importante ver se você está sujeito a uma antes de obter ou refinanciar uma hipoteca, colocar sua casa à venda ou tentar pagar sua hipoteca antecipadamente .
Os credores hipotecários e os bancos ganham mais dinheiro quando você paga seu empréstimo por um período mais longo, como com uma hipoteca de 30 anos. Isso porque os juros se acumulam ao longo da vida de um empréstimo. Se você pagar seu empréstimo antecipadamente vendendo sua casa, refinanciando para um novo empréstimo ou fazendo pagamentos extras em relação ao seu principal, o credor não ganhará tanto com esse empréstimo.
“Fazer isso priva o credor dos juros esperados sobre o prazo do empréstimo e também reduz o prazo do empréstimo”, diz Charles Gallagher, advogado em São Petersburgo. Petersburgo, Flórida.
“Os credores usam multas de pré-pagamento para incentivar as pessoas a manter o empréstimo por mais de um ano ou dois”, diz Kate Bulger, diretora de desenvolvimento de negócios da Money Management International em Atlanta.
Que tipos de hipotecas têm penalidades de pré-pagamento?
Felizmente, as penalidades de pré-pagamento são menos comuns do que eram anos atrás.
“Eles estão associados a hipotecas não conformes – empréstimos não vendidos ou segurados por empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae ou Freddie Mac – e não se aplicam a empréstimos residenciais convencionais, FHA, VA ou USDA”, diz Anna DeSimone , especialista em finanças pessoais de Nova York e autor de “Housing Finance 2020”.
DeSimone acrescenta que uma penalidade de pré-pagamento não é necessariamente uma coisa ruim. Você pode ter tido que buscar um empréstimo que vem com uma multa de pré-pagamento para obter financiamento. Por exemplo, se você trabalha por conta própria e administra uma pequena empresa com menos de dois anos de histórico exigido pelos credores convencionais, pode ser necessário obter uma hipoteca não qualificada que vem com uma multa de pré-pagamento.
Gallagher acrescenta que a Lei Dodd-Frank proíbe a maioria das penalidades de pré-pagamento para empréstimos residenciais atuais, mas ainda são permitidas para empréstimos executados antes de 1º de janeiro. 10, 2014.
Como funciona uma penalidade de pré-pagamento
A Lei Dodd-Frank estabeleceu limitações para penalidades de pré-pagamento. Hoje, uma penalidade de pré-pagamento de hipoteca só pode ser avaliada durante os primeiros três anos do prazo do empréstimo. Além disso, as multas são limitadas a 2% do saldo do empréstimo nos primeiros dois anos e 1% do saldo do empréstimo no terceiro ano.
“A multa é sempre divulgada com a cotação da taxa de hipoteca quando você procura um empréstimo”, diz DeSimone. “Normalmente, você verá uma declaração como 'taxa de multa de pré-pagamento igual a três meses' de juros serão pagos no caso de a hipoteca ser rescindida dentro de 12 meses.'”
Quando você recebe uma multa de pré-pagamento, ela será cobrada e paga como uma taxa de montante fixo ao credor. Ele é avaliado no refinanciamento ou venda de sua casa e geralmente é coletado a partir do valor do fechamento.
Quanto custam as multas de pré-pagamento?
Embora as penalidades de pré-pagamento sejam raras hoje, quando aplicável, a taxa pode ser alta. A multa pode ser de 2% do saldo do empréstimo nos primeiros dois anos do empréstimo e 1% do saldo do empréstimo no terceiro ano.
Por exemplo, digamos que você queira vender sua casa apenas um ano depois de fazer um empréstimo hipotecário não conforme para comprá-la. Suponha que seu saldo restante seja de $ 300.000. No fechamento, provavelmente será cobrada uma multa de pré-pagamento de US$ 6.000, o que equivale a 2%.
“Antes da Lei Dodd-Frank, as penalidades de pré-pagamento eram ainda piores – muitas vezes variando de 3 a 5 por cento”, diz Gallagher.
Tipos de penalidades de pré-pagamento
Existem dois tipos de penalidades de pré-pagamento: suaves e duras.
“Uma multa de pré-pagamento suave só é avaliada quando você refinancia sua casa. E estaria de acordo com a linguagem de uma multa percentual acordada encontrada em seus documentos de empréstimo hipotecário”, diz Gallagher.
Uma penalidade dura ocorre quando você vende sua casa ou refinancia. Você também pode incorrer em uma multa de pré-pagamento se tentar pagar mais de 20% do saldo do seu empréstimo em um determinado ano.
“Fazer alguns pagamentos extras em relação ao seu principal ou pagar um pouco mais todo mês geralmente não é suficiente para desencadear uma penalidade de pré-pagamento”, diz Bulger.
Exemplo de uma penalidade de pré-pagamento
Aqui está outro cenário de penalidade de pré-pagamento. Digamos que você comprou uma casa há 19 meses e pegou US$ 200.000 emprestados por meio de um empréstimo hipotecário não conforme para financiá-la. Agora, as taxas de juros caíram muito mais baixas e você deseja refinanciar para reduzir seus pagamentos mensais.
“Neste caso, porque você está refinanciando nos primeiros dois anos do empréstimo, você seria cobrado uma multa de US$ 4.000 – o equivalente a 2% do seu saldo”, diz Bulger.
Outro exemplo: imagine que você herda um lucro inesperado e decide usar $ 30.000 dele para ajudar a pagar sua hipoteca de $ 200.000 mais rapidamente.
“Neste cenário, você não seria cobrado uma multa de pré-pagamento”, diz Bulger. “Isso porque seu pagamento acelerado de US$ 30.000 é menor do que o máximo de 20% que seu credor permitirá anualmente como valor de pré-pagamento.”
Como saber se sua hipoteca tem uma penalidade de pré-pagamento
Se você não tiver certeza se uma penalidade de pré-pagamento se aplica à sua hipoteca atual, Bulger recomenda ligar para o seu credor ou administrador de hipoteca para perguntar. Outro método é verificar as letras miúdas em seu extrato mensal ou documentos de fechamento.
Como evitar uma penalidade de pré-pagamento
A melhor maneira de evitar uma penalidade de pré-pagamento é deixar de lado os empréstimos que impõem a taxa.
“Compre o mercado com cuidado com mais de um credor e informe-se sobre diferentes produtos de empréstimo”, diz Gallagher. “Solicite um empréstimo sem multa de pré-pagamento e leia os termos do seu empréstimo e a papelada antes de assiná-lo no fechamento.”
Se você souber que pode estar sujeito a uma penalidade de pré-pagamento, descubra todos os detalhes. Tente cronometrar uma estratégia de venda, refinanciamento ou pagamento acelerado de uma casa com cuidado para evitar o pagamento de multas.
“Além disso, ligue para o seu credor e tente negociar uma multa de pré-pagamento mais baixa”, diz Bulger. “Eles não são obrigados a reduzir a multa, mas em algumas circunstâncias podem concordar com um valor menor.”
##Destaques
Os credores hipotecários são obrigados a divulgar as penalidades de pré-pagamento no momento do fechamento de uma nova hipoteca.
As penalidades de pré-pagamento servem como proteção para os credores contra a perda de receita de juros.
Uma cláusula de penalidade de pré-pagamento afirma que uma penalidade será avaliada se o mutuário pagar significativamente ou pagar a hipoteca, geralmente nos primeiros cinco anos do empréstimo.
