Mercado Secundário de Hipoteca
O mercado secundário de hipotecas é um mercado massivo de bancos, investidores e instituições financeiras que negociam hipotecas, direitos de serviço e títulos lastreados em hipotecas. Embora muitos compradores de casas não estejam cientes disso, o mercado de hipotecas secundárias tem um enorme impacto sobre como você obtém uma hipoteca, a taxa que você paga e os padrões que você deve cumprir para fazê-lo.
Embora um credor possa inicialmente ter obtido um empréstimo para você, em muitos casos hoje o credor não detém o empréstimo. Em vez disso, vende o empréstimo no mercado secundário de hipotecas, onde pode ser fatiado e fatiado em qualquer número de títulos lastreados em hipotecas para satisfazer as necessidades dos investidores.
Veja como funciona o mercado de hipotecas secundárias e quem pode realmente possuir seu empréstimo à habitação.
Como funciona o mercado secundário de hipotecas
A maioria das pessoas sabe como funciona o processo básico de hipoteca. Um mutuário pede um empréstimo a um banco, e o banco estende o dinheiro ao comprador da casa e mantém o empréstimo em seus livros pelo prazo do empréstimo. Isso é Banking 101 - mas é menos frequente como as coisas são feitas hoje no mercado de hipotecas.
Depois de fazer um empréstimo, um banco geralmente o vende no mercado secundário de hipotecas, embora o banco possa reter os direitos de serviço. Muitos empréstimos são vendidos para as empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac ou outros agregadores, que podem reembalar os empréstimos como títulos garantidos por hipotecas, ou MBS, ou mantê-los em seus próprios livros e cobrar os juros dos mutuários.
Para ser vendido às agências, o empréstimo deve estar “conforme” – ou seja, o empréstimo deve atender a certos padrões estabelecidos pelas agências. Esses fatores incluem:
Um valor máximo de empréstimo de US$ 510.400 (para 2020) na maioria dos estados dos EUA, embora seja maior em outros
O adiantamento relativo ao tamanho do empréstimo, normalmente pelo menos 3 por cento
A pontuação de crédito do mutuário, geralmente de pelo menos 630 a 650
A relação dívida/renda do mutuário, que não deve ser superior a 41 por cento
A demanda por empréstimos em conformidade ajuda a reduzir as taxas de hipoteca para os mutuários que podem atender aos padrões. Observe que os empréstimos jumbo normalmente não são considerados empréstimos em conformidade.
As agências governamentais são um tipo de agregador de hipotecas, mas outras grandes instituições (incluindo o próprio originador de hipotecas) podem ser agregadores e criar seus próprios MBS também.
O que são títulos garantidos por hipotecas?
Uma vez que os agregadores compram empréstimos hipotecários, eles podem cortá-los e reembalá-los em títulos chamados títulos lastreados em hipotecas.
Pense na hipoteca como uma espécie de fluxo de caixa, com características específicas baseadas no empréstimo. Os agregadores podem reempacotar esses fluxos de caixa – normalmente milhares de hipotecas em um único título – de diferentes maneiras para criar títulos que agradem às necessidades de investimento de certos tipos de investidores.
Por exemplo, hipotecas podem ser divididas em tranches com diferentes graus de segurança – e quanto mais seguro o título, menor seu rendimento, geralmente. Assim, os investidores que procuram um pagamento de juros mais alto podem comprar títulos lastreados em hipotecas um pouco mais arriscados, enquanto aqueles que precisam comprar títulos com classificação mais alta (como seguradoras ou investidores de pensão pública) podem comprar as tranches mais seguras.
Os investidores que procuram outras características, como aquelas baseadas no risco ou no momento do fluxo de caixa, podem encontrar outros títulos MBS para atender às suas necessidades específicas. É um mercado amplo que oferece uma variedade de títulos.
Assim como os títulos regulares, esses títulos lastreados em hipotecas são classificados pelas agências de classificação, incluindo Standard & Poor's, Moody's e Fitch, que cobram taxas por seus serviços.
Uma vez criados e classificados, os títulos são vendidos a investidores, que podem detê-los para suas próprias carteiras ou vendê-los posteriormente no mercado secundário. Os próprios bancos também podem ser compradores de MBS, que podem oferecer mais diversificação do que empréstimos feitos apenas em sua área de atuação.
Por que existe o mercado secundário de hipotecas?
O Congresso criou o mercado secundário de hipotecas em 1938 com a formação da Fannie Mae, que comprou hipotecas da FHA. A Fannie Mae forneceu liquidez para os credores originários, que não queriam amarrar seu capital por longos períodos, e permitiu que eles gerassem mais empréstimos. Com a capacidade de vender empréstimos, os bancos poderiam emitir mais hipotecas e incentivar a aquisição de casa própria.
Freddie Mac foi criado pelo Congresso em 1970 com objetivos semelhantes aos da Fannie Mae.
Criar um título completamente novo a partir de hipotecas é um processo complexo, então por que os atores envolvidos no mercado hipotecário fariam isso? O mercado secundário gera benefícios para cada ator econômico – mutuários, investidores, bancos/credores, agregadores e agências de rating:
Mutuários – Os mutuários que podem se qualificar para um empréstimo em conformidade se beneficiam de custos potencialmente mais baixos e maior acesso a capital e empréstimos por períodos de tempo mais longos.
Investidores – Os investidores (incluindo atores institucionais como bancos, fundos de pensão, fundos de hedge e outros) gostam de obter exposição a tipos específicos de títulos que melhor atendem às suas necessidades e tolerância ao risco.
Bancos/credores – Os credores podem retirar certos empréstimos de seus livros, enquanto retêm outros empréstimos que preferem ter. Também permite que eles usem seu capital com eficiência, permitindo que eles gerem taxas para subscrever hipotecas, vender a hipoteca e depois usar seu capital novamente para fazer um novo empréstimo. O credor pode reter o direito de pagar a hipoteca, o que também pode ser um fluxo lucrativo de taxas. O banco também pode se beneficiar como investidor, comprando MBS que diversifica seus próprios ativos.
Agregadores – Agregadores como Fannie e Freddie ganham taxas ao agrupar e reembalar hipotecas e estruturá-las com certas características atraentes.
Agências de classificação – Essas empresas geram vendas classificando títulos lastreados em hipotecas e garantindo que eles tenham características e riscos específicos.
Por permitir que os credores fracionem suas hipotecas, o mercado secundário também permite que as empresas financeiras se especializem em várias áreas do mercado. Por exemplo, um banco pode originar um empréstimo, mas vendê-lo no mercado secundário, mantendo o direito de pagar a hipoteca.
Como originador do empréstimo, o banco subscreve o empréstimo, processa o empréstimo, financia a hipoteca e fecha o empréstimo. Ele cobra taxas por esses serviços e, em seguida, pode ou não reter o empréstimo.
Como agente de crédito, o banco recebe uma taxa para processar o pagamento mensal, acompanhar os saldos dos empréstimos, gerar formulários fiscais e gerenciar contas de garantia, entre outras funções.
Mesmo que o credor decida originar o empréstimo e mantê-lo, ele se beneficia por ter um mercado secundário ativo e líquido, onde pode vender seus empréstimos ou direitos de serviço se quiser ou precisar.
Em suma, o mercado existe para criar mais eficiência e atender melhor às necessidades dos players.
Resultado final
Há muita coisa acontecendo nos bastidores do mercado hipotecário que os mutuários podem não estar cientes. Por comprar uma grande parte dos empréstimos para habitação, o mercado secundário impulsiona muito o comportamento do mercado primário, como o desejo dos bancos de emitir empréstimos em conformidade. Embora você possa continuar a fazer seu pagamento mensal ao banco que originou o empréstimo, o dinheiro pode realmente estar indo para muitos investidores diferentes que possuem sua hipoteca ou uma parte dela.
Destaques
Vários players participam do mercado secundário de hipotecas: originadores de hipotecas (que criam os empréstimos), agregadores de hipotecas (que compram e securitizam os empréstimos), corretores de títulos (que vendem os empréstimos securitizados) e, finalmente, investidores (que compram os empréstimos titularizados para os seus rendimentos de juros).
O mercado secundário de hipotecas é extremamente grande e líquido e ajuda a tornar o crédito igualmente disponível para todos os mutuários em todas as localizações geográficas.
O mercado secundário de hipotecas é um mercado onde os empréstimos hipotecários e direitos de serviço são comprados e vendidos por várias entidades.
PERGUNTAS FREQUENTES
O que é um empréstimo hipotecário secundário?
Um empréstimo hipotecário secundário é um empréstimo vendido no mercado hipotecário secundário. A prática de vender hipotecas permite que os credores continuem emprestando e mantenham o custo do empréstimo baixo.
O que é um exemplo do mercado hipotecário secundário?
Se você comprar uma casa usando uma hipoteca, seu credor pode – e a maioria o faz – vendê-la ao mercado secundário para recuperar o capital emprestado e reduzir os riscos de empréstimos. Dependendo do comprador, a hipoteca pode ser mantida para receber seus pagamentos ou securitizada com outras hipotecas em títulos baseados em hipotecas para os investidores comprarem.
Qual é o objetivo do mercado hipotecário secundário?
Esse mercado expande as oportunidades para os proprietários de imóveis, criando um fluxo constante de dinheiro que os credores podem usar para criar mais hipotecas.
