Hypotek med justerbar ränta (ARM)

När du får ett bolån kan du välja en fast ränta eller en som ändras. Medan bolån med fast ränta behåller samma ränta och betalning under lånets livslängd, har bolån med justerbar ränta, eller ARM, fluktuerande räntor som ändrar hur mycket du betalar.

Vad är ett bolån med justerbar ränta?

Ett bolån med justerbar ränta, eller ARM, är ett bostadslån med en ränta som kan ändras med jämna mellanrum. Det innebär att de månatliga betalningarna kan gå upp eller ner. Generellt är den initiala räntan lägre än den för ett jämförbart bolån med fast ränta. Efter den periodens slut kan räntorna – och dina månatliga betalningar – gå lägre eller högre.

Räntorna är oförutsägbara, även om de under de senaste decennierna har tenderat att trenda upp och ner över fleråriga cykler. Även om räntorna förväntas öka i år, är de fortfarande relativt låga historiskt sett, vilket gör bolån med fast ränta till det vanligaste alternativet just nu. ARM är mestadels bäst för låntagare som inte planerar att bo i ett hem på lång sikt eller i en miljö med hög ränta.

Bolån med justerbar ränta vs. teaser lån

Den initiala räntan på ett bolån med justerbar ränta kallas ibland en "teaser"-ränta, och även ARM-lån kallas ibland för "teaser"-lån. Även om de i allmänhet är en och samma, kan det vara skillnad mellan ett vanligt ARM-lån och ett mer riskfyllt teaserlån som erbjuder en extremt rabatterad ränta i förväg, följt av en dramatisk ökning eller minskning av räntan.

Hur fungerar ARMs?

Det mest populära bolånet med justerbar ränta är 5/1 ARM:

• 5/1 ARM:s introduktionstakt varar i fem år. (Det är "5" i 5/1.)

– Därefter kan räntan ändras varje år. (Det är "1" i 5/1.)

Vissa långivare erbjuder 3/1 ARM, 7/1 ARM och 10/1 ARM.

Du är isolerad från möjliga branta ökningar från år till år i månatliga betalningar eftersom ARMs kommer med tak som begränsar det belopp med vilket priser och betalningar kan ändras:

– Ett periodiskt räntetak begränsar hur mycket räntan kan ändras från ett år till ett annat.

– Ett livstidsräntetak begränsar hur mycket räntan kan stiga under lånets löptid.

– Ett betalningstak begränsar det belopp som den månatliga betalningen kan stiga under lånets löptid i dollar, snarare än hur mycket räntan kan ändras i procentenheter.

Typer av ARM

• Hybrid ARM - En hybrid ARM är det traditionella bolånet med justerbar ränta. Lånet börjar med en fast ränta under några år (vanligtvis tre till 10), sedan justeras räntan upp eller ner enligt ett förinställt schema, till exempel en gång per år.

• Räntebara ARM – Räntebara ARMs är bolån med justerbar ränta med vilka låntagaren endast betalar ränta (ingen kapitalbelopp) under en bestämd period. När den räntebärande perioden slutar börjar låntagaren betala hela kapitalbeloppet och räntebetalningarna. Den räntefria perioden kan pågå från några månader till några år. Under den tiden kommer de månatliga betalningarna att vara låga (eftersom de bara är räntor), men låntagaren kommer inte heller att bygga upp något eget kapital (såvida inte bostaden ökar i värde).

• Betalningsalternativ ARM – Med ett betalningsalternativ ARM väljer låntagare sin egen betalningsstruktur och schema, till exempel räntebärande; en 15-30- eller 40-årsperiod; eller någon annan betalning som är lika med eller större än minimibetalningen. (Minsta betalning är baserad på en typisk 30-årig amortering med den initiala låneräntan.) En betalningsalternativ ARM kan dock resultera i negativ amortering, vilket innebär att saldot på ditt lån ökar eftersom du inte betalar tillräckligt för att täcka ränta. Om saldot stiger för mycket kan din långivare omarbeta lånet och kräva att du gör mycket större, och potentiellt oöverkomliga, betalningar.

Hur rörliga räntor på ARM bestäms

De flesta ARM-kurser är bundna till prestandan för ett av tre stora index:

• Veckovis konstant löptid avkastning på ettårig statsskuldväxel – Avkastningen på skuldebrev emitterade av det amerikanska finansdepartementet betalar, enligt övervakningen av Federal Reserve Board

• 11th District Cost of Funds Index (COFI) – Räntefinansieringsinstituten i västra USA betalar på insättningar de har

• The Secured Overnight Financing rate (SOFR) – SOFR har ersatt London Interbank Offered Rate (LIBOR) som referensränta för ARMs

Ditt lånepapper identifierar vilket index en viss ARM följer.

För att ställa in ARM-räntor tar bolånegivare en indexränta och lägger till ett överenskommet antal procentenheter, som kallas marginalen. Indexräntan kan ändras, men marginalen gör det inte.

Till exempel, om index är 1,25 procent och marginalen är 3 procentenheter, läggs de ihop till en ränta på 4,25 procent. Om indexet ett år senare är 1,5 procent så stiger räntan på ditt lån till 4,5 procent.

För- och nackdelar med ARM

###fördelar

• Lägre initial ränta, vilket leder till lägre månatliga betalningar och möjligheten att allokera mer pengar till kapitalbeloppet

• Ränta och månatliga betalningar kan minska

• Räntan kan inte stiga över takgränsen

###Nackdelar

• Räntesatser och månatliga betalningar kan stiga, och till en oöverkomlig nivå, även med takgränsen

– Mer komplex struktur som kan vara svår att förstå

• Potentiell för förskottsbetalning

Är ett bolån med justerbar ränta rätt för dig?

Lån med justerbar ränta handlar med långsiktig säkerhet mot besparingar i förväg genom att ge en lägre ränta under de första åren av ditt lån. De är generellt idealiska för låntagare som inte planerar att bo kvar i sitt hem på lång sikt eller planerar att refinansiera efter några år. Om du ska bo i ditt hem i decennier kan en ARM vara riskabel - du kan upptäcka att dina bolånebetalningar stiger med ett betydande belopp när räntebindningsperioden är slut. Om du köper ditt eviga hem, fundera noga på om en ARM är rätt för dig.

##Höjdpunkter

• ARM har generellt tak som begränsar hur mycket räntan och/eller betalningarna kan stiga per år eller under lånets löptid.

– En ARM kan vara ett smart ekonomiskt val för bostadsköpare som planerar att behålla lånet under en begränsad tid och har råd med eventuella höjningar av sin ränta.

– Ett bolån med justerbar ränta (ARM) är ett bostadslån med en ränta som kan fluktuera periodiskt baserat på prestanda för ett specifikt riktmärke.

##FAQ

Hur beräknas ARM?

När den initiala räntebindningsperioden slutar kommer lånekostnaderna att fluktuera baserat på en referensränta, såsom prime rate, London Interbank Offered Rate (LIBOR), Secured Overnight Financing Rate (SOFR) eller räntan på kort- sikt amerikanska statsobligationer. Utöver det kommer långivaren också att lägga till sin egen fasta ränta att betala, vilket är känt som ARM-marginalen.

Varför är ett hypotekslån med justerbar ränta (ARM) en dålig idé?

Justerbar ränta hypotekslån (ARMs) är inte för alla. Ja, deras förmånliga introduktionspriser är tilltalande, och en ARM kan hjälpa dig att få ett större lån till ett hem. Det är dock svårt att budgetera när betalningarna kan fluktuera vilt, och du kan hamna i stora ekonomiska problem om räntorna stiger, särskilt om det inte finns några tak på plats.

När erbjöds ARMs första gången till bostadsköpare?

ARM har funnits i flera decennier, med möjligheten att ta ett långfristigt huslån med fluktuerande räntor som först blev tillgängliga för amerikaner i början av 1980-talet. Tidigare försök att införa sådana lån på 1970-talet omintetgjordes av kongressen, på grund av rädsla för att de skulle lämna låntagare med ohanterliga betalningar av bolån. Men sparsamhetsindustrins nedgång senare samma årtionde fick myndigheterna att ompröva sitt initiala motstånd och bli mer flexibla.