Sekundärer Hypothekenmarkt

Der sekundäre Hypothekenmarkt ist ein riesiger Marktplatz von Banken, Investoren und Finanzinstituten, der mit Hypotheken, Bedienungsrechten und hypothekenbesicherten Wertpapieren handelt. Während viele Hauskäufer sich dessen nicht bewusst sind, hat der sekundäre Hypothekenmarkt einen großen Einfluss darauf, wie Sie eine Hypothek erhalten, wie hoch die Zinsen sind und welche Standards Sie dafür erfüllen müssen.

Während ein Kreditgeber Ihnen anfangs möglicherweise einen Kredit gewährt hat, hält der Kreditgeber den Kredit heute in vielen Fällen nicht mehr. Stattdessen verkauft es das Darlehen auf dem sekundären Hypothekenmarkt, wo es in eine beliebige Anzahl von hypothekenbesicherten Wertpapieren zerstückelt und gewürfelt werden kann, um die Bedürfnisse der Anleger zu befriedigen.

So funktioniert der Sekundärhypothekenmarkt und wer kann tatsächlich Eigentümer Ihres Wohnungsbaudarlehens sein?

Wie der Zweitmarkt für Hypotheken funktioniert

Die meisten Leute wissen, wie der grundlegende Hypothekenprozess funktioniert. Ein Kreditnehmer bittet eine Bank um ein Darlehen, und die Bank gewährt dem Hauskäufer Geld und behält das Darlehen für die Laufzeit des Darlehens in ihren Büchern. Das ist Banking 101 – aber es ist seltener, wie die Dinge heute auf dem Hypothekenmarkt gehandhabt werden.

Nach der Vergabe eines Darlehens verkauft eine Bank es häufig auf dem sekundären Hypothekenmarkt, obwohl die Bank möglicherweise die Bedienungsrechte behält. Viele Kredite werden an die staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac oder andere Aggregatoren verkauft, die die Kredite in hypothekenbesicherte Wertpapiere oder MBS umpacken oder sie in ihren eigenen Büchern halten und die Zinsen von den Kreditnehmern eintreiben können.

Um an die Agenturen verkauft zu werden, muss das Darlehen „konform“ sein – das heißt, das Darlehen muss bestimmte von den Agenturen festgelegte Standards erfüllen. Zu diesen Faktoren gehören:

• Ein maximaler Kreditbetrag von 510.400 USD (für 2020) in den meisten US-Bundesstaaten, obwohl er in anderen höher ist

• Die Anzahlung im Verhältnis zur Höhe des Darlehens, in der Regel mindestens 3 Prozent

• Die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, normalerweise mindestens 630 bis 650

• Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen des Kreditnehmers, das nicht mehr als 41 Prozent betragen sollte

Die Nachfrage nach konformen Krediten trägt dazu bei, die Hypothekenzinsen für Kreditnehmer zu senken, die die Standards erfüllen können. Beachten Sie, dass Jumbo-Darlehen normalerweise nicht als konforme Darlehen gelten.

Die Regierungsbehörden sind eine Art Hypothekenaggregator, aber andere große Institutionen (einschließlich des Hypothekengebers selbst) können ebenfalls Aggregatoren sein und ihre eigenen MBS erstellen.

Was sind hypothekenbesicherte Wertpapiere?

Sobald Aggregatoren Hypothekendarlehen kaufen, können sie sie zerstückeln und in Anleihen umpacken, die als hypothekenbesicherte Wertpapiere bezeichnet werden.

Stellen Sie sich die Hypothek als eine Art Cashflow vor, mit spezifischen Merkmalen, die auf dem Darlehen basieren. Aggregatoren können diese Cashflows – in der Regel Tausende von Hypotheken in einem einzigen Wertpapier – auf unterschiedliche Weise neu verpacken, um Anleihen zu erstellen, die den Anlagebedürfnissen bestimmter Arten von Anlegern entsprechen.

Beispielsweise können Hypotheken in Tranchen mit unterschiedlichem Sicherheitsgrad aufgeteilt werden – und je sicherer die Anleihe, desto niedriger ist normalerweise ihre Rendite. Anleger, die nach einer höheren Zinszahlung suchen, können also etwas riskantere hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufen, während diejenigen, die höher bewertete Anleihen kaufen müssen (wie Versicherungsgesellschaften oder öffentliche Renteninvestoren), die sichereren Tranchen kaufen können.

Anleger, die nach anderen Merkmalen suchen, beispielsweise solche, die auf dem Risiko oder dem Zeitpunkt des Cashflows basieren, können andere MBS-Anleihen finden, die ihren spezifischen Anforderungen entsprechen. Es ist ein breiter Markt, der eine Reihe von Anleihen anbietet.

Genau wie normale Anleihen werden diese hypothekenbesicherten Wertpapiere von Ratingagenturen bewertet, darunter Standard & Poor's, Moody's und Fitch, die Gebühren für ihre Dienstleistungen erheben.

Sobald die Anleihen erstellt und bewertet wurden, werden sie an Investoren verkauft, die sie für ihre eigenen Portfolios halten oder später auf dem Sekundärmarkt verkaufen können. Banken selbst können auch Käufer von MBS sein, die möglicherweise eine größere Diversifizierung bieten als Kredite, die nur in ihrem Dienstleistungsbereich gezeichnet werden.

Warum gibt es den sekundären Hypothekenmarkt?

Der Kongress schuf den sekundären Hypothekenmarkt 1938 mit der Gründung von Fannie Mae, die FHA-Hypotheken kaufte. Fannie Mae stellte Kreditgebern, die ihr Kapital nicht lange binden wollten, Liquidität zur Verfügung und ermöglichte ihnen, mehr Kredite zu generieren. Mit der Möglichkeit, Kredite zu verkaufen, könnten Banken mehr Hypotheken schreiben und den Eigenheimbesitz fördern.

Freddie Mac wurde 1970 vom Kongress mit ähnlichen Zielen wie Fannie Mae gegründet.

Aus Hypotheken eine völlig neue Sicherheit zu schaffen, ist ein komplexer Prozess, warum also sollten die am Hypothekenmarkt beteiligten Akteure dies tun? Der Sekundärmarkt schafft Vorteile für jeden Wirtschaftsakteur – Kreditnehmer, Investoren, Banken/Kreditgeber, Aggregatoren und Ratingagenturen:

• Kreditnehmer – Kreditnehmer, die sich für einen konformen Kredit qualifizieren können, profitieren von potenziell niedrigeren Kosten und einem besseren Zugang zu Kapital und Krediten für längere Zeiträume.

• Anleger – Anleger (einschließlich institutioneller Akteure wie Banken, Pensionsfonds, Hedgefonds und andere) freuen sich über ein Engagement in bestimmten Arten von Wertpapieren, die ihren Bedürfnissen und ihrer Risikotoleranz besser entsprechen.

• Banken/Kreditgeber – Kreditgeber können bestimmte Kredite aus ihren Büchern streichen, während sie andere Kredite behalten, die sie lieber hätten. Es ermöglicht ihnen auch, ihr Kapital effizient zu nutzen, indem sie Gebühren für die Aufnahme von Hypotheken generieren, die Hypothek verkaufen und ihr Kapital dann wieder verwenden, um einen neuen Kredit zu zeichnen. Der Kreditgeber behält sich möglicherweise das Recht vor, die Hypothek zu bedienen, was ebenfalls ein lukrativer Gebührenstrom sein kann. Die Bank kann auch als Investor profitieren, indem sie MBS kauft, die ihr eigenes Vermögen diversifizieren.

• Aggregatoren – Aggregatoren wie Fannie und Freddie verdienen Gebühren, indem sie Hypotheken bündeln und neu verpacken und sie mit bestimmten attraktiven Eigenschaften strukturieren.

• Rating-Agenturen – Diese Unternehmen erzielen Umsätze, indem sie hypothekenbesicherte Wertpapiere bewerten und sicherstellen, dass sie bestimmte Merkmale und Risiken aufweisen.

Da es den Kreditgebern ermöglicht, ihre Hypotheken aufzuteilen, ermöglicht der Sekundärmarkt auch den Finanzunternehmen, sich auf verschiedene Bereiche des Marktes zu spezialisieren. Beispielsweise kann eine Bank einen Kredit vergeben, ihn aber auf dem Sekundärmarkt verkaufen, während sie das Recht behält, die Hypothek zu bedienen.

Als Kreditgeber garantiert die Bank den Kredit, bearbeitet den Kredit, finanziert die Hypothek und schließt den Kredit ab. Es erhebt Gebühren für diese Dienstleistungen und kann dann das Darlehen halten oder nicht.

Als Kreditverwalter erhält die Bank unter anderem eine Gebühr für die Bearbeitung der monatlichen Zahlung, die Verfolgung von Kreditsalden, die Erstellung von Steuerformularen und die Verwaltung von Treuhandkonten.

Selbst wenn der Kreditgeber beschließt, den Kredit zu vergeben und zu halten, profitiert er von einem aktiven und liquiden Sekundärmarkt, auf dem er seine Kredite oder Bedienungsrechte verkaufen kann, wenn er dies wünscht oder benötigt.

Kurz gesagt, der Markt existiert, um mehr Effizienz zu schaffen und die Bedürfnisse der Spieler besser zu erfüllen.

Endeffekt

Hinter den Kulissen des Hypothekenmarktes spielt sich eine Menge ab, von der die Kreditnehmer vielleicht nichts wissen. Da der Sekundärmarkt einen großen Teil der Wohnungsbaudarlehen aufkauft, beeinflusst er das Verhalten des Primärmarkts stark, beispielsweise den Wunsch der Banken, konforme Kredite zu vergeben. Während Sie möglicherweise weiterhin Ihre monatliche Zahlung an die Bank leisten, die das Darlehen gewährt hat, kann das Geld tatsächlich an viele verschiedene Investoren gehen, die Ihre Hypothek oder einen Teil davon besitzen.

Höhepunkte

• Am sekundären Hypothekenmarkt sind mehrere Akteure beteiligt: Hypothekengeber (die die Kredite vergeben), Hypothekenaggregatoren ( die die Kredite kaufen und verbriefen), Wertpapierhändler/-makler (die die verbrieften Kredite verkaufen) und schließlich Investoren (die die Kredite kaufen). verbriefte Kredite für ihre Zinserträge).

• Der sekundäre Hypothekenmarkt ist extrem groß und liquide und trägt dazu bei, Kredite allen Kreditnehmern an allen geografischen Standorten gleichermaßen zur Verfügung zu stellen.

• Der sekundäre Hypothekenmarkt ist ein Markt, auf dem Hypothekendarlehen und Bedienungsrechte von verschiedenen Unternehmen gekauft und verkauft werden.

FAQ

Was ist ein sekundäres Hypothekendarlehen?

Ein sekundäres Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkauft wird. Die Praxis des Hypothekenverkaufs ermöglicht es den Kreditgebern, die Kreditvergabe fortzusetzen und die Kreditkosten niedrig zu halten.

Was ist ein Beispiel für den sekundären Hypothekenmarkt?

Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, könnte Ihr Kreditgeber – und die meisten tun es – es an den Sekundärmarkt verkaufen, um das geliehene Kapital zurückzubekommen und die Kreditrisiken zu reduzieren. Je nach Käufer kann die Hypothek gehalten werden, um Ihre Zahlungen einzuziehen, oder mit anderen Hypotheken in hypothekenbasierte Wertpapiere verbrieft werden, damit Anleger sie kaufen können.

Was ist der Zweck des Hypotheken-Zweitmarkts?

Dieser Markt erweitert die Möglichkeiten für Hausbesitzer, indem er einen stetigen Geldstrom schafft, den Kreditgeber verwenden können, um mehr Hypotheken zu schaffen.