Mercato dei mutui secondari
Il mercato dei mutui secondari è un enorme mercato di banche, investitori e istituzioni finanziarie che negoziano mutui, diritti di servizio e titoli garantiti da ipoteca. Sebbene molti acquirenti di case non ne siano consapevoli, il mercato dei mutui secondari ha un enorme impatto su come ottenere un mutuo, sul tasso da pagare e sugli standard che devi soddisfare per farlo.
Mentre un prestatore potrebbe averti inizialmente ottenuto un prestito, in molti casi oggi il prestatore non detiene il prestito. Invece, vende il prestito nel mercato ipotecario secondario, dove può essere suddiviso e suddiviso in un numero qualsiasi di titoli garantiti da ipoteca per soddisfare le esigenze degli investitori.
Ecco come funziona il mercato dei mutui secondari e chi potrebbe effettivamente possedere il tuo mutuo per la casa.
Come funziona il mercato dei mutui secondari
La maggior parte delle persone sa come funziona il processo di base del mutuo. Un mutuatario chiede un prestito a una banca e la banca estende denaro all'acquirente della casa e mantiene il prestito sui suoi libri contabili per la durata del prestito. Questo è Banking 101, ma è meno frequente come le cose vengono fatte oggi nel mercato dei mutui.
Dopo aver concesso un prestito, una banca lo vende spesso sul mercato ipotecario secondario, sebbene la banca possa mantenere i diritti di servizio. Molti prestiti vengono venduti alle imprese sponsorizzate dal governo Fannie Mae e Freddie Mac o altri aggregatori, che possono riconfezionare i prestiti come titoli garantiti da ipoteca, o MBS, o tenerli sui propri libri contabili e riscuotere gli interessi dai mutuatari.
Per essere venduto alle agenzie, il prestito deve essere "conforme", ovvero il prestito deve soddisfare determinati standard stabiliti dalle agenzie. Questi fattori includono:
Un importo massimo del prestito di $ 510.400 (per il 2020) nella maggior parte degli stati degli Stati Uniti, sebbene sia più alto negli altri
L'anticipo relativo all'entità del prestito, in genere almeno il 3 per cento
Il punteggio di credito del mutuatario, di solito almeno da 630 a 650
Il rapporto debito/reddito del mutuatario, che non dovrebbe essere superiore al 41%.
La domanda di prestiti conformi aiuta a ridurre i tassi ipotecari per i mutuatari che possono soddisfare gli standard. Si noti che i prestiti jumbo non sono generalmente considerati prestiti conformi.
Le agenzie governative sono un tipo di aggregatore di mutui, ma anche altre grandi istituzioni (incluso lo stesso originatore di mutui) possono essere aggregatori e creare anche i propri MBS.
Cosa sono i titoli garantiti da ipoteca?
Una volta che gli aggregatori acquistano prestiti ipotecari, possono tagliarli e riconfezionarli in obbligazioni chiamate titoli garantiti da ipoteca.
Pensa al mutuo come a una sorta di flusso di cassa, con caratteristiche specifiche in base al prestito. Gli aggregatori possono riconfezionare questi flussi di cassa, in genere migliaia di mutui in un unico titolo, in modi diversi per creare obbligazioni che soddisfino le esigenze di investimento di determinati tipi di investitori.
Ad esempio, i mutui possono essere suddivisi in tranche con vari gradi di sicurezza e, di solito, più è sicuro il titolo, minore sarà il suo rendimento. Quindi, gli investitori che cercano un pagamento di interessi più elevato possono acquistare titoli garantiti da ipoteca un po' più rischiosi, mentre coloro che devono acquistare obbligazioni con rating più elevato (come compagnie assicurative o investitori pensionistici pubblici) possono acquistare le tranche più sicure.
Gli investitori alla ricerca di altre caratteristiche, come quelle basate sul rischio o sulla tempistica del flusso di cassa, possono trovare altre obbligazioni MBS per soddisfare le loro esigenze specifiche. È un mercato ampio che offre una gamma di obbligazioni.
Proprio come le normali obbligazioni, questi titoli garantiti da ipoteca sono classificati dalle agenzie di rating, tra cui Standard & Poor's, Moody's e Fitch, che riscuotono commissioni per i loro servizi.
Una volta che le obbligazioni sono state create e valutate, vengono vendute agli investitori, che possono detenerle per i propri portafogli o venderle successivamente sul mercato secondario. Le stesse banche possono anche essere acquirenti di MBS, che possono offrire una maggiore diversificazione rispetto ai prestiti stipulati solo nella loro area di servizio.
Perché esiste il mercato dei mutui secondari?
Il Congresso creò il mercato dei mutui secondari nel 1938 con la formazione di Fannie Mae, che acquistò mutui FHA. Fannie Mae ha fornito liquidità ai prestatori originari, che non volevano vincolare il proprio capitale per lunghi periodi, e ha permesso loro di generare più prestiti. Con la possibilità di vendere prestiti, le banche potrebbero stipulare più mutui e incoraggiare la proprietà della casa.
Freddie Mac è stato creato dal Congresso nel 1970 con obiettivi simili a Fannie Mae.
Creare un titolo completamente nuovo dai mutui è un processo complesso, quindi perché gli attori coinvolti nel mercato dei mutui dovrebbero farlo? Il mercato secondario crea vantaggi per ogni attore economico: mutuatari, investitori, banche/finanziatori, aggregatori e agenzie di rating:
Mutuatari – I mutuatari che possono beneficiare di un prestito conforme beneficiano di costi potenzialmente inferiori e un maggiore accesso al capitale e prestiti per periodi di tempo più lunghi.
Investitori – Gli investitori (inclusi attori istituzionali come banche, fondi pensione, hedge fund e altri) godono dell'esposizione a tipi specifici di titoli che soddisfano meglio le loro esigenze e la loro tolleranza al rischio.
Banche/finanziatori – I prestatori possono spostare alcuni prestiti dai loro libri contabili, mantenendo altri prestiti che preferirebbero avere. Consente inoltre loro di utilizzare in modo efficiente il proprio capitale, consentendo loro di generare commissioni per la sottoscrizione di mutui, la vendita del mutuo e quindi di utilizzare nuovamente il proprio capitale per stipulare un nuovo prestito. Il prestatore può conservare il diritto di servire il mutuo, che può anche essere un flusso redditizio di commissioni. La banca può trarre vantaggio anche come investitore dall'acquisto di MBS che diversificano i propri asset.
Aggregatori – Aggregatori come Fannie e Freddie guadagnano commissioni raggruppando e riconfezionando mutui e strutturandoli con determinate caratteristiche interessanti.
Agenzie di rating – Queste aziende generano vendite valutando i titoli garantiti da ipoteca e assicurando che abbiano caratteristiche e rischiosità specifici.
Poiché consente ai prestatori di tagliare i propri mutui, il mercato secondario consente anche alle società finanziarie di specializzarsi in varie aree del mercato. Ad esempio, una banca può erogare un prestito ma venderlo sul mercato secondario mantenendo il diritto al servizio del mutuo.
In qualità di cedente del prestito, la banca sottoscrive il prestito, elabora il prestito, finanzia il mutuo e chiude il prestito. Raccoglie le commissioni per questi servizi e quindi può o meno trattenere il prestito.
In qualità di gestore di prestiti, la banca riceve una commissione per l'elaborazione del pagamento mensile, il monitoraggio dei saldi dei prestiti, la generazione di moduli fiscali e la gestione dei conti di deposito a garanzia, tra le altre funzioni.
Anche se il prestatore decide di erogare il prestito e detenerlo, beneficia di un mercato secondario attivo e liquido, dove può vendere i propri prestiti o diritti di servizio se lo desidera o ne ha la necessità .
In breve, il mercato esiste per creare più efficienza e soddisfare meglio le esigenze dei giocatori.
Linea di fondo
C'è molto da fare dietro le quinte del mercato dei mutui di cui i mutuatari potrebbero non essere a conoscenza. Poiché acquista una porzione enorme di mutui per la casa, il mercato secondario guida gran parte del comportamento nel mercato primario, come il desiderio delle banche di stipulare prestiti conformi. Sebbene tu possa continuare a effettuare il pagamento mensile alla banca che ha originato il prestito, il denaro potrebbe effettivamente andare a molti investitori diversi che possiedono il tuo mutuo o una parte di esso.
Mette in risalto
Diversi attori partecipano al mercato dei mutui secondari: originatori di mutui (che creano i prestiti), aggregatori di mutui (che acquistano e cartolarizzano i prestiti), commercianti di valori mobiliari/broker (che vendono i prestiti cartolarizzati) e, infine, investitori (che acquistano i prestiti prestiti cartolarizzati per i loro interessi attivi).
Il mercato dei mutui secondari è estremamente ampio e liquido e contribuisce a rendere equamente disponibile il credito a tutti i mutuatari in tutte le aree geografiche.
Il mercato ipotecario secondario è un mercato in cui i mutui ipotecari ei diritti di servizio vengono acquistati e venduti da varie entità .
FAQ
Che cos'è un mutuo ipotecario secondario?
Un mutuo ipotecario secondario è un prestito venduto sul mercato ipotecario secondario. La pratica della vendita di mutui consente ai prestatori di continuare a prestare e mantenere basso il costo del prestito.
Qual è un esempio del mercato dei mutui secondari?
Se acquisti una casa utilizzando un mutuo, il tuo prestatore potrebbe, e la maggior parte lo fa, venderla al mercato secondario per recuperare il capitale che ti ha prestato e ridurre i rischi di prestito. A seconda dell'acquirente, il mutuo potrebbe essere trattenuto per riscuotere i pagamenti o cartolarizzato con altri mutui in titoli ipotecari che gli investitori possono acquistare.
Qual è lo scopo del mercato dei mutui secondari?
Questo mercato espande le opportunità per i proprietari di case creando un flusso costante di denaro che i prestatori possono utilizzare per creare più mutui.
