İkincil Mortgage Piyasası

İkincil ipotek piyasası, ipotek, hizmet hakları ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ticareti yapan bankaların, yatırımcıların ve finansal kurumların devasa bir piyasasıdır. Birçok ev alıcısı bunun farkında olmasa da, ikincil ipotek piyasası, nasıl ipotek alacağınız, ödediğiniz oran ve bunu yapmak için karşılamanız gereken standartlar üzerinde büyük bir etkiye sahiptir.

Bir borç veren başlangıçta size bir borç vermiş olsa da, bugün birçok durumda borç veren krediyi elinde tutmuyor. Bunun yerine, krediyi, yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılamak için herhangi bir sayıda ipoteğe dayalı menkul kıymete bölünebileceği ve parçalanabileceği ikincil ipotek piyasasına satar.

İşte ikincil ipotek piyasasının nasıl çalıştığı ve ev kredinize gerçekte kimlerin sahip olabileceği.

İkincil ipotek piyasası nasıl çalışır?

Çoğu insan temel ipotek sürecinin nasıl çalıştığını bilir. Borçlu bir bankadan borç ister ve banka ev alıcısına para uzatır ve krediyi, kredinin vadesi boyunca defterlerinde tutar. Bu Bankacılık 101 - ancak bugün ipotek piyasasında işler daha az sıklıkta yapılıyor.

Bir kredi verdikten sonra, banka hizmet haklarını elinde tutabilse de, bir banka genellikle onu ikincil ipotek piyasasında satar. Birçok kredi, devlet destekli işletmelere, Fannie Mae ve Freddie Mac'e veya kredileri ipoteğe dayalı menkul kıymetler veya MBS olarak yeniden paketleyebilen veya kendi defterlerinde tutabilen ve borçlulardan faiz toplayabilen diğer toplayıcılara satılmaktadır.

Acentelere satılabilmesi için kredinin “uyumlu” olması, yani kredinin acenteler tarafından belirlenen belirli standartları karşılaması gerekir. Bu faktörler şunları içerir:

Diğerlerinde daha yüksek olmasına rağmen, çoğu ABD eyaletinde maksimum 510.400 $ (2020 için) kredi tutarı
Kredinin büyüklüğüne göre peşinat, tipik olarak en az yüzde 3
Borçlunun kredi puanı, genellikle en az 630 ila 650
Borçlunun yüzde 41'den fazla olmaması gereken borç-gelir oranı

Uygun kredi talebi, standartları karşılayabilen borçlular için ipotek oranlarını düşürmeye yardımcı olur. Jumbo kredilerin tipik olarak uygun krediler olarak kabul edilmediğini unutmayın.

Devlet kurumları bir tür ipotek toplayıcıdır, ancak diğer büyük kurumlar (ipotek yaratıcısının kendisi dahil) toplayıcı olabilir ve kendi MBS'lerini de oluşturabilir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler nelerdir?

Toplayıcılar bir kez ipotek kredisi satın aldıklarında, onları parçalayabilir ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler adı verilen tahvillere yeniden paketleyebilirler.

İpoteği, krediye dayalı belirli özelliklere sahip bir tür nakit akışı olarak düşünün. Toplayıcılar, belirli türdeki yatırımcıların yatırım ihtiyaçlarına hitap eden tahviller oluşturmak için bu nakit akışlarını (genellikle tek bir menkul kıymette binlerce ipotek) farklı şekillerde yeniden paketleyebilir.

Örneğin, ipotekler değişen güvenlik dereceleriyle dilimlere bölünebilir - ve tahvil ne kadar güvenli olursa getirisi genellikle o kadar düşük olur. Bu nedenle, daha yüksek faiz ödemesi arayan yatırımcılar, biraz daha riskli ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alabilirken, daha yüksek dereceli tahviller (sigorta şirketleri veya kamu emeklilik yatırımcıları gibi) satın almak zorunda olanlar daha güvenli dilimleri satın alabilirler.

Nakit akışının riskine veya zamanlamasına dayalı olanlar gibi diğer özellikleri arayan yatırımcılar, özel ihtiyaçlarını karşılamak için başka MBS tahvilleri bulabilirler. Bir dizi tahvil sunan geniş bir pazar.

Tıpkı normal tahviller gibi, bu ipoteğe dayalı menkul kıymetler, hizmetleri için ücret toplayan Standard & Poor's, Moody's ve Fitch gibi derecelendirme kuruluşları tarafından derecelendirilir.

Tahviller oluşturulduktan ve derecelendirildikten sonra, onları kendi portföyleri için tutabilecek veya daha sonra ikincil piyasada satabilecek yatırımcılara satılırlar. Bankaların kendileri de, yalnızca hizmet alanlarında yazılan kredilerden daha fazla çeşitlilik sunabilen MBS'nin alıcıları olabilir.

İkincil ipotek piyasası neden var?

Kongre, 1938'de FHA ipoteklerini satın alan Fannie Mae'nin kurulmasıyla ikincil ipotek piyasasını yarattı. Fannie Mae, sermayelerini uzun süre bağlamak istemeyen yeni kredi verenlere likidite sağladı ve daha fazla kredi üretmelerine izin verdi. Kredi satma yeteneği ile bankalar daha fazla ipotek yazabilir ve ev sahipliğini teşvik edebilir.

Freddie Mac, 1970 yılında Kongre tarafından Fannie Mae'ye benzer hedeflerle kuruldu.

İpoteklerden tamamen yeni bir menkul kıymet oluşturmak karmaşık bir süreçtir, peki ipotek piyasasına dahil olan oyuncular bunu neden yapsın? İkincil piyasa, borç alanlar, yatırımcılar, bankalar/borç verenler, toplayıcılar ve derecelendirme kuruluşları gibi her bir ekonomik oyuncu için faydalar yaratır:

Borçlular – Uygun bir kredi almaya hak kazanabilen borçlular, potansiyel olarak daha düşük maliyetlerden ve daha uzun süreler için sermaye ve kredilere daha fazla erişimden yararlanır.
Yatırımcılar – Yatırımcılar (bankalar, emeklilik fonları, hedge fonları ve diğerleri gibi kurumsal oyuncular dahil), ihtiyaçlarını ve risk toleranslarını daha iyi karşılayan belirli türdeki menkul kıymetlere maruz kalmaktan hoşlanırlar.
Bankalar/borç verenler – Borç verenler, almayı tercih ettikleri diğer kredileri elinde tutarken, belirli kredileri defterlerinden çıkarabilir. Aynı zamanda, onların sermayelerini verimli bir şekilde kullanmalarına, ipotek taahhüt altına alma, ipoteği satma ve ardından sermayelerini yeni bir kredi yazmak için tekrar kullanmalarına izin vererek, onlara izin verir. Borç veren, aynı zamanda kazançlı bir ücret akışı olabilen ipoteğe hizmet etme hakkını elinde tutabilir. Banka, kendi varlıklarını çeşitlendiren MBS satın alarak da bir yatırımcı olarak fayda sağlayabilir.
Toplayıcılar – Fannie ve Freddie gibi toplayıcılar, ipoteklerin paketlenmesinden ve yeniden paketlenmesinden ve belirli çekici özelliklerle yapılandırılmasından ücret alır.
Derecelendirme kuruluşları – Bu firmalar ipoteğe dayalı menkul kıymetleri derecelendirerek ve belirli özelliklere ve riskliliğe sahip olmalarını sağlayarak satış üretirler.

İkincil piyasa, borç verenlerin ipoteklerini paylaştırmalarına izin verdiği için, finansal firmaların piyasanın çeşitli alanlarında uzmanlaşmasını da sağlar. Örneğin, bir banka bir kredi oluşturabilir, ancak ipoteği hizmet hakkını elinde tutarken ikincil piyasada satabilir.

Bir kredi yaratıcısı olarak, banka krediyi taahhüt eder, krediyi işler, ipoteği finanse eder ve krediyi kapatır. Bu hizmetler için ücret toplar ve sonra krediyi elinde tutabilir veya tutmayabilir.

Bir kredi sağlayıcısı olarak banka, diğer işlevlerin yanı sıra aylık ödemeyi işlemek, kredi bakiyelerini takip etmek, vergi formları oluşturmak ve emanet hesaplarını yönetmek için bir ücret alır.

Borç veren, krediyi yaratmaya ve elinde tutmaya karar verse bile, isterse veya ihtiyaç duyduğunda kredilerini veya hizmet haklarını satabileceği aktif ve likit bir ikincil piyasaya sahip olmaktan yararlanır.

Kısacası, piyasa daha fazla verimlilik yaratmak ve oyuncuların ihtiyaçlarını daha iyi karşılamak için var.

Sonuç olarak

Mortgage piyasasının perde arkasında, borçluların farkında olmayabilecekleri çok şey oluyor. Konut kredilerinin büyük bir bölümünü satın aldığı için ikincil piyasa, bankaların uygun krediler yazma isteği gibi birincil piyasada birçok davranışı yönlendirir. Aylık ödemenizi krediyi veren bankaya yapmaya devam edebilirsiniz, ancak para aslında sizin ipoteğinizin veya bir kısmının sahibi olan birçok farklı yatırımcıya gidiyor olabilir.

Öne Çıkanlar

İkincil ipotek piyasasına birkaç oyuncu katılır: ipotek yaratıcıları (kredileri oluşturanlar), ipotek toplayıcıları (kredileri satın alan ve menkul kıymetleştiren), menkul kıymet satıcıları/komisyoncuları (menkul kıymetleştirilmiş kredileri satan) ve son olarak, yatırımcılar (kredileri satın alan) faiz gelirleri için menkul kıymetleştirilmiş krediler).
İkincil ipotek piyasası son derece büyük ve likittir ve kredinin coğrafi konumlardaki tüm borçlulara eşit olarak sunulmasına yardımcı olur.
İkincil ipotek piyasası, ipotek kredilerinin ve hizmet haklarının çeşitli kuruluşlar tarafından alınıp satıldığı bir piyasadır.

SSS

İkincil Mortgage Kredisi Nedir?

İkincil ipotek kredisi, ikincil ipotek piyasasında satılan bir kredidir. İpotek satma uygulaması, borç verenlerin borç vermeye devam etmelerine ve borçlanma maliyetini düşük tutmalarına olanak tanır.

İkincil Mortgage Piyasası Örneği Nedir?

Bir ipotek kullanarak bir ev satın alırsanız, borç vereniniz size borç verdiği sermayeyi geri almak ve borç verme risklerini azaltmak için ikincil piyasaya satabilir ve çoğu bunu yapar. Alıcıya bağlı olarak, ipotek ödemelerinizi tahsil etmek için tutulabilir veya yatırımcıların satın alması için ipoteğe dayalı menkul kıymetler halinde diğer ipoteklerle menkul kıymetleştirilebilir.

İkincil Mortgage Piyasasının Amacı Nedir?

Bu pazar, borç verenlerin daha fazla ipotek yaratmak için kullanabilecekleri sabit bir para akışı yaratarak ev sahipleri için fırsatları genişletiyor.