Pasaran Gadai Janji Sekunder

Pasaran gadai janji sekunder ialah pasaran besar bagi bank, pelabur dan institusi kewangan yang memperdagangkan gadai janji, hak servis dan sekuriti bersandarkan gadai janji. Walaupun ramai pembeli rumah tidak menyedarinya, pasaran gadai janji sekunder mempunyai kesan yang besar ke atas cara anda mendapatkan gadai janji, kadar yang anda bayar dan piawaian yang anda mesti patuhi untuk berbuat demikian.

Walaupun pemberi pinjaman pada mulanya mungkin telah memberi anda pinjaman, dalam banyak kes hari ini pemberi pinjaman tidak memegang pinjaman itu. Sebaliknya, ia menjual pinjaman itu ke dalam pasaran gadai janji sekunder, di mana ia boleh dihiris dan dipotong dadu kepada sebarang bilangan sekuriti bersandarkan gadai janji untuk memenuhi keperluan pelabur.

Begini cara pasaran gadai janji sekunder berfungsi dan siapa sebenarnya yang mungkin memiliki pinjaman rumah anda.

Bagaimana pasaran gadai janji sekunder berfungsi

Kebanyakan orang tahu bagaimana proses gadai janji asas berfungsi. Seorang peminjam meminta bank untuk pinjaman, dan bank itu memberikan wang kepada pembeli rumah dan menyimpan pinjaman itu pada bukunya untuk tempoh pinjaman. Itulah Perbankan 101 — tetapi lebih jarang perkara dilakukan hari ini dalam pasaran gadai janji.

Selepas membuat pinjaman, bank sering menjualnya dalam pasaran gadai janji sekunder, walaupun bank mungkin mengekalkan hak perkhidmatan. Banyak pinjaman dijual kepada perusahaan tajaan kerajaan Fannie Mae dan Freddie Mac atau agregator lain, yang boleh membungkus semula pinjaman sebagai sekuriti bersandarkan gadai janji, atau MBS, atau menyimpannya pada buku mereka sendiri dan mengutip faedah daripada peminjam.

Untuk dijual kepada agensi-agensi, pinjaman mesti "mematuhi" — iaitu pinjaman mesti memenuhi piawaian tertentu yang ditetapkan oleh agensi. Faktor-faktor ini termasuk:

Jumlah pinjaman maksimum $510,400 (untuk 2020) di kebanyakan negeri AS, walaupun lebih tinggi di negeri lain
Bayaran muka relatif kepada saiz pinjaman, biasanya sekurang-kurangnya 3 peratus
Skor kredit peminjam, biasanya sekurang-kurangnya 630 hingga 650
Nisbah hutang kepada pendapatan peminjam, yang sepatutnya tidak melebihi 41 peratus

Permintaan untuk mematuhi pinjaman membantu mengurangkan kadar gadai janji bagi peminjam yang boleh memenuhi piawaian. Ambil perhatian bahawa pinjaman jumbo biasanya tidak dianggap sebagai pinjaman yang mematuhi.

Agensi kerajaan adalah satu jenis pengagregat gadai janji, tetapi institusi besar lain (termasuk pemula gadai janji itu sendiri) mungkin pengagregat dan mewujudkan MBS mereka sendiri juga.

Apakah itu sekuriti bersandarkan gadai janji?

Sebaik sahaja pengagregat membeli pinjaman gadai janji, mereka boleh memotongnya dan membungkusnya semula ke dalam bon yang dipanggil sekuriti bersandarkan gadai janji.

Fikirkan gadai janji sebagai sejenis aliran tunai, dengan ciri khusus berdasarkan pinjaman. Agregator boleh membungkus semula aliran tunai ini - biasanya beribu-ribu gadai janji dalam satu keselamatan - dengan cara yang berbeza untuk mencipta bon yang menarik kepada keperluan pelaburan jenis pelabur tertentu.

Sebagai contoh, gadai janji boleh dihiris menjadi tranche dengan tahap keselamatan yang berbeza-beza - dan lebih selamat bon, semakin rendah hasilnya, biasanya. Jadi, pelabur yang mencari bayaran faedah yang lebih tinggi boleh membeli sekuriti bersandarkan gadai janji yang agak berisiko, manakala mereka yang mesti membeli bon berkadar lebih tinggi (seperti syarikat insurans atau pelabur pencen awam) boleh membeli tranche yang lebih selamat.

Pelabur yang mencari ciri lain, seperti yang berdasarkan risiko atau masa aliran tunai, boleh mencari bon MBS lain untuk memenuhi keperluan khusus mereka. Ia adalah pasaran yang luas yang menawarkan pelbagai bon.

Sama seperti bon biasa, sekuriti bersandarkan gadai janji ini digredkan oleh agensi penarafan, termasuk Standard & Poor's, Moody's dan Fitch, yang mengutip yuran untuk perkhidmatan mereka.

Apabila bon telah dibuat dan dinilai, ia dijual kepada pelabur, yang mungkin memegangnya untuk portfolio mereka sendiri atau menjualnya kemudian di pasaran sekunder. Bank sendiri juga mungkin merupakan pembeli MBS, yang mungkin menawarkan lebih banyak kepelbagaian daripada pinjaman yang ditulis hanya di kawasan perkhidmatan mereka.

Mengapakah pasaran gadai janji sekunder wujud?

Kongres mencipta pasaran gadai janji sekunder pada tahun 1938 dengan pembentukan Fannie Mae, yang membeli gadai janji FHA. Fannie Mae menyediakan kecairan untuk pemberi pinjaman asal, yang tidak mahu mengikat modal mereka untuk tempoh yang lama, dan membenarkan mereka menjana lebih banyak pinjaman. Dengan keupayaan untuk menjual pinjaman, bank boleh menulis lebih banyak gadai janji dan menggalakkan pemilikan rumah.

Freddie Mac telah dicipta oleh Kongres pada tahun 1970 dengan matlamat yang sama dengan Fannie Mae.

Mewujudkan keselamatan yang benar-benar baharu daripada gadai janji adalah satu proses yang kompleks, jadi mengapa pemain yang terlibat dalam pasaran gadai janji melakukan ini? Pasaran sekunder mencipta faedah untuk setiap pemain ekonomi — peminjam, pelabur, bank/peminjam, pengagregat dan agensi penarafan:

Peminjam – Peminjam yang layak mendapat pinjaman yang mematuhi manfaat daripada kos yang berpotensi lebih rendah dan akses yang lebih besar kepada modal dan pinjaman untuk jangka masa yang lebih lama.
Pelabur – Pelabur (termasuk pemain institusi seperti bank, dana pencen, dana lindung nilai dan lain-lain) menikmati pendedahan kepada jenis sekuriti tertentu yang lebih memenuhi keperluan dan toleransi risiko mereka.
Bank/peminjam – Pemberi pinjaman boleh mengeluarkan pinjaman tertentu dari buku mereka, sambil mengekalkan pinjaman lain yang mereka lebih suka untuk miliki. Ia juga membolehkan mereka menggunakan modal mereka dengan cekap, membolehkan mereka menjana yuran untuk mengunderait gadai janji, menjual gadai janji dan kemudian menggunakan modal mereka semula untuk menulis pinjaman baharu. Pemberi pinjaman mungkin mengekalkan hak untuk membayar gadai janji, yang boleh menjadi aliran yuran yang lumayan juga. Bank juga mungkin mendapat manfaat sebagai pelabur, juga, dengan membeli MBS yang mempelbagaikan asetnya sendiri.
Pengagregat – Agregator seperti Fannie dan Freddie mendapat bayaran daripada penggabungan dan pembungkusan semula gadai janji serta menstrukturkannya dengan ciri-ciri menarik tertentu.
Agensi penarafan – Firma ini menjana jualan dengan menilai sekuriti bersandarkan gadai janji dan memastikan bahawa mereka mempunyai ciri dan risiko tertentu.

Kerana ia membenarkan pemberi pinjaman untuk memotong gadai janji mereka, pasaran sekunder juga membolehkan firma kewangan mengkhusus dalam pelbagai bidang pasaran. Sebagai contoh, bank mungkin membuat pinjaman tetapi menjualnya di pasaran sekunder sambil mengekalkan hak untuk membayar gadai janji.

Sebagai pemula pinjaman, bank menaja jamin pinjaman, memproses pinjaman, membiayai gadai janji dan menutup pinjaman. Ia mengutip yuran untuk perkhidmatan ini dan kemudian mungkin atau mungkin tidak memegang pinjaman.

Sebagai penyedia perkhidmatan pinjaman, bank menerima bayaran untuk memproses bayaran bulanan, mengesan baki pinjaman, menjana borang cukai dan mengurus akaun escrow, antara fungsi lain.

Walaupun pemberi pinjaman memutuskan untuk membuat pinjaman dan menahannya, ia mendapat manfaat dengan mempunyai pasaran sekunder yang aktif dan cair, di mana ia boleh menjual pinjaman atau hak perkhidmatannya jika ia mahu atau perlu.

Ringkasnya, pasaran wujud untuk mencipta lebih banyak kecekapan dan lebih memenuhi keperluan pemain.

Pokoknya

Terdapat banyak perkara yang berlaku di sebalik tabir pasaran gadai janji yang mungkin tidak diketahui oleh peminjam. Oleh kerana ia membeli sebahagian besar pinjaman rumah, pasaran sekunder mendorong banyak tingkah laku dalam pasaran utama, seperti keinginan bank untuk menulis pinjaman yang mematuhi. Walaupun anda mungkin terus membuat pembayaran bulanan anda kepada bank yang menghasilkan pinjaman, wang itu sebenarnya mungkin disalurkan kepada banyak pelabur berbeza yang memiliki gadai janji anda atau sebahagian daripadanya.

Sorotan

Beberapa pemain mengambil bahagian dalam pasaran gadai janji sekunder: pemula gadai janji (yang mencipta pinjaman), pengagregat gadai janji (yang membeli dan mengakuriti pinjaman), peniaga/broker sekuriti (yang menjual pinjaman yang disekuritikan), dan akhirnya, pelabur (yang membeli pinjaman bersekuriti untuk pendapatan faedah mereka).
Pasaran gadai janji sekunder adalah sangat besar dan cair, dan membantu untuk menyediakan kredit yang sama kepada semua peminjam di seluruh lokasi geografi.
Pasaran gadai janji sekunder ialah pasaran di mana pinjaman gadai janji dan hak servis dibeli dan dijual oleh pelbagai entiti.

Soalan Lazim

Apakah Pinjaman Gadai Janji Sekunder?

Pinjaman gadai janji sekunder ialah pinjaman yang dijual di pasaran gadai janji sekunder. Amalan menjual gadai janji membolehkan pemberi pinjaman meneruskan pemberian pinjaman dan mengekalkan kos peminjaman.

Apakah Contoh Pasaran Gadai Janji Sekunder?

Jika anda membeli rumah menggunakan gadai janji, pemberi pinjaman anda mungkin—dan kebanyakannya melakukannya—menjualnya ke pasaran sekunder untuk mendapatkan kembali modal yang mereka pinjamkan kepada anda dan mengurangkan risiko pinjaman. Bergantung pada pembeli, gadai janji boleh dipegang untuk mengutip bayaran anda atau disekuritikan dengan gadai janji lain menjadi sekuriti berasaskan gadai janji untuk dibeli oleh pelabur.

Apakah Tujuan untuk Pasaran Gadai Janji Sekunder?

Pasaran ini memperluaskan peluang untuk pemilik rumah dengan mencipta aliran wang yang stabil yang boleh digunakan oleh pemberi pinjaman untuk mencipta lebih banyak gadai janji.