Toissijainen asuntolainamarkkinat
Toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat valtava pankkien, sijoittajien ja rahoituslaitosten markkinapaikka, joka käy kauppaa asuntolainoilla, palveluoikeuksilla ja asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla. Vaikka monet asunnon ostajat eivät ole tietoisia siitä, toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla on valtava vaikutus asuntolainan saamiseen, maksamaan korkoon ja vaatimuksiin, jotka sinun on täytettävä saadaksesi niin.
Vaikka lainanantaja on saattanut alun perin hankkia sinulle lainan, useissa tapauksissa lainanantaja ei nykyään pidä lainaa. Sen sijaan se myy lainan toissijaisille asuntolainamarkkinoille, joissa se voidaan viipaloida ja pilkkoa useiksi asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi sijoittajien tarpeiden tyydyttämiseksi.
Näin toissijaiset asuntolainamarkkinat toimivat ja kuka voi todella omistaa asuntolainasi.
Kuinka toissijaiset asuntolainamarkkinat toimivat
Useimmat ihmiset tietävät, kuinka peruslainaprosessi toimii. Lainaaja pyytää pankista lainaa, ja pankki jakaa asunnon ostajalle rahaa ja pitää lainan kirjanpidossa laina-ajan. Se on Banking 101 - mutta harvemmin asiat tehdään nykyään asuntolainamarkkinoilla.
Lainan ottamisen jälkeen pankki myy sen usein toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla, vaikka pankki voi säilyttää hoitooikeudet. Monet lainat myydään valtion tukemille yrityksille Fannie Maelle ja Freddie Macille tai muille aggregaattoreille, jotka voivat pakata lainat uudelleen asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi tai MBS:ksi tai pitää ne omissa kirjanpidossaan ja periä lainanottajilta koron.
Laina voidaan myydä virastoille, sen on oltava "vaatimusten mukainen" eli lainan on täytettävä tietyt virastojen asettamat standardit. Näitä tekijöitä ovat:
Suurin lainasumma 510 400 dollaria (vuodelle 2020) useimmissa Yhdysvaltain osavaltioissa, vaikka se on suurempi muissa
Käsiraha suhteessa lainan kokoon, tyypillisesti vähintään 3 prosenttia
Lainanottajan luottopisteet, yleensä vähintään 630-650
Lainanottajan velka-tulosuhde, jonka tulisi olla enintään 41 prosenttia
Vaatimustenmukaisten lainojen kysyntä auttaa laskemaan asuntolainojen korkoja niille lainaajille, jotka voivat täyttää standardit. Huomaa, että jumbolainoja ei tyypillisesti pidetä vaatimustenmukaisina lainoina.
Valtion virastot ovat yhden tyyppisiä asuntoluottojen yhdistäjiä, mutta myös muut suuret laitokset (mukaan lukien asuntolainan alullepanija) voivat olla kokoajia ja luoda oman MBS:nsä.
Mitä ovat asuntolainavakuudelliset arvopaperit?
Kun yhdistäjät ostavat asuntolainoja, he voivat pilkkoa ne ja pakata ne joukkovelkakirjoiksi, joita kutsutaan kiinnitysvakuudellisiksi arvopapereiksi.
Ajattele asuntolainaa eräänlaisena kassavirtana, jolla on erityisiä lainaan perustuvia ominaisuuksia. Aggregaattorit voivat pakata nämä kassavirrat uudelleen – tyypillisesti tuhansia kiinnityksiä samaan arvopaperiin – eri tavoin luodakseen joukkovelkakirjoja, jotka vetoavat tietyntyyppisten sijoittajien investointitarpeisiin.
Esimerkiksi asuntolainat voidaan leikata eriin, joilla on vaihteleva turvallisuusaste – ja mitä turvallisempi joukkovelkakirjalaina on, sitä alhaisempi sen tuotto yleensä. Joten korkeampaa korkoa etsivät sijoittajat voivat ostaa hieman riskialttiimpia asuntolainavakuudellisia arvopapereita, kun taas ne, joiden on ostettava korkealuokkaisempia joukkovelkakirjoja (kuten vakuutusyhtiöt tai julkiset eläkesijoittajat), voivat ostaa turvallisempia osia.
Sijoittajat, jotka etsivät muita ominaisuuksia, kuten kassavirran riskiin tai ajoitukseen perustuvia ominaisuuksia, voivat löytää muita MBS-joukkovelkakirjoja vastaamaan erityistarpeisiinsa. Se on laaja markkina, joka tarjoaa erilaisia joukkovelkakirjoja.
Kuten tavalliset joukkovelkakirjat, nämä asuntolainavakuudelliset arvopaperit luokittelevat luokituslaitokset, kuten Standard & Poor's, Moody's ja Fitch, jotka keräävät palveluistaan maksuja.
Kun joukkovelkakirjat on luotu ja luokiteltu, ne myydään sijoittajille, jotka voivat pitää niitä omassa salkussaan tai myydä ne myöhemmin jälkimarkkinoilla. Pankit voivat myös itse olla MBS:n ostajia, mikä voi tarjota enemmän hajautusta kuin vain heidän palvelualueellaan kirjoitetut lainat.
Miksi toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat olemassa?
Kongressi loi toissijaiset asuntolainamarkkinat vuonna 1938 perustamalla Fannie Maen, joka osti FHA-kiinnelainoja. Fannie Mae tarjosi likviditeettiä aloittaville lainanantajille, jotka eivät halunneet sitoa pääomaansa pitkiksi ajoiksi, ja antoi heille mahdollisuuden saada lisää lainoja. Lainojen myynnin ansiosta pankit voisivat kirjoittaa enemmän asuntolainoja ja kannustaa asunnonomistukseen.
Kongressi loi Freddie Macin vuonna 1970 samanlaisilla tavoitteilla kuin Fannie Mae.
Täysin uuden vakuuden luominen asuntolainoista on monimutkainen prosessi, joten miksi asuntolainamarkkinoiden toimijat tekisivät tämän? Jälkimarkkinat tuovat etuja jokaiselle taloudelliselle toimijalle – lainanottajalle, sijoittajalle, pankille/lainanantajalle, kokoajille ja luottoluokituslaitoksille:
Lainaajat – Lainanottajat, jotka voivat saada vaatimustenmukaisen lainan, hyötyvät mahdollisesti alhaisemmista kustannuksista ja paremmasta pääoman ja lainojen saatavuudesta pidemmäksi ajaksi.
Sijoittajat – Sijoittajat (mukaan lukien institutionaaliset toimijat, kuten pankit, eläkerahastot, hedge-rahastot ja muut) nauttivat altistumisesta tietyntyyppisille arvopapereille, jotka vastaavat paremmin heidän tarpeitaan ja riskinsietokykyään.
Pankit/lainanantajat – Lainanantajat voivat siirtää tietyt lainat pois kirjanpidostaan ja säilyttää muut lainat, jotka he haluaisivat saada. Sen avulla he voivat myös käyttää pääomaansa tehokkaasti, jolloin he voivat kerätä palkkioita asuntolainojen takaamisesta, asuntolainan myynnistä ja sitten käyttää pääomaansa uudelleen uuden lainan kirjoittamiseen. Lainanantaja voi säilyttää oikeuden hoitaa asuntolainaa, mikä voi olla myös tuottoisa maksuvirta. Pankki voi hyötyä myös sijoittajana ostamalla omia varojaan hajauttavia MBS:itä.
Kokoajat – Fannie ja Freddie kaltaiset kokoajat ansaitsevat palkkioita asuntolainojen niputtamisesta ja uudelleen pakkaamisesta ja niiden jäsentämisestä tietyillä houkuttelevilla ominaisuuksilla.
Luottoluokituslaitokset – Nämä yritykset luovat myyntiä luokittelemalla asuntolainavakuudellisia arvopapereita ja varmistamalla, että niillä on erityisiä piirteitä ja riskialttius.
Koska sen avulla lainanantajat voivat leikata asuntolainaansa, jälkimarkkinat antavat myös rahoitusyrityksille mahdollisuuden erikoistua markkinoiden eri osa-alueille. Pankki voi esimerkiksi nostaa lainan, mutta myydä sen jälkimarkkinoilla säilyttäen samalla oikeuden asuntolainaan.
Lainan myöntäjänä pankki takaa lainan, käsittelee lainan, rahoittaa asuntolainan ja sulkee lainan. Se kerää maksuja näistä palveluista ja voi sitten pitää lainan.
Pankki saa lainanhoitajana palkkion muun muassa kuukausimaksun käsittelystä, lainasaldon seurannasta, verolomakkeiden luomisesta ja sulkutilien hallinnasta.
Vaikka lainanantaja päättäisi nostaa lainan ja pitää sen, se hyötyy siitä, että sillä on aktiiviset ja likvidit jälkimarkkinat, joilla se voi halutessaan tai tarpeen vaatiessa myydä lainansa tai palveluoikeutensa.
Lyhyesti sanottuna markkinat ovat olemassa lisätäkseen tehokkuutta ja vastatakseen paremmin pelaajien tarpeisiin.
Bottom line
Asuntolainamarkkinoiden kulissien takana tapahtuu paljon sellaista, josta lainanottajat eivät välttämättä ole tietoisia. Koska se ostaa valtavan osan asuntolainoista, jälkimarkkinat ohjaavat paljon ensimarkkinoiden käyttäytymistä, kuten pankkien halua kirjoittaa vaatimustenmukaisia lainoja. Vaikka saatat jatkaa kuukausimaksusi maksamista lainan myöntäneelle pankille, rahat voivat itse asiassa mennä useille eri sijoittajille, jotka omistavat asuntolainasi tai osan siitä.
Kohokohdat
Useat toimijat osallistuvat toissijaisille asuntolainamarkkinoille: asuntolainojen alullepanijat (jotka luovat lainat), asuntolainojen yhdistäjät (jotka ostavat ja arvopaperistavat lainat), arvopaperikauppiaat/välittäjät (jotka myyvät arvopaperistettuja lainoja) ja lopuksi sijoittajat (jotka ostavat arvopaperistetut lainat korkotuloja varten).
Toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat erittäin suuret ja likvidit, ja ne auttavat tarjoamaan luoton tasapuolisesti kaikille lainaajille eri puolilla maantieteellistä sijaintia.
Toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat markkinat, joilla eri tahot ostavat ja myyvät asuntolainoja ja hoitooikeuksia.
UKK
Mikä on toissijainen asuntolaina?
Toissijainen asuntolaina on laina, joka myydään jälkiasuntolainamarkkinoilla. Asuntolainojen myynti antaa lainanantajalle mahdollisuuden jatkaa lainaamista ja pitää lainanottokustannukset alhaisina.
Mikä on esimerkki toissijaisista asuntolainamarkkinoista?
Jos ostat asunnon asuntolainalla, lainanantajasi saattaa – ja useimmat tekevät – myydä sen jälkimarkkinoille saadakseen takaisin lainaamansa pääoman ja vähentääkseen lainariskejä. Ostajasta riippuen kiinnitys voidaan pitää maksujesi keräämiseksi tai arvopaperistaa muilla kiinnityksillä kiinnityspohjaisiksi arvopapereiksi sijoittajien ostettavaksi.
Mikä on toissijaisten asuntolainamarkkinoiden tarkoitus?
Nämä markkinat laajentavat asunnonomistajien mahdollisuuksia luomalla tasaisen rahavirran, jota lainanantajat voivat käyttää luomaan lisää asuntolainoja.
