Sekundär bolånemarknad
Den sekundĂ€ra bolĂ„nemarknaden Ă€r en enorm marknadsplats för banker, investerare och finansiella institutioner som handlar med bolĂ„n, servicerĂ€ttigheter och vĂ€rdepapper med sĂ€kerhet i pant. Ăven om mĂ„nga bostadsköpare inte Ă€r medvetna om det, har den sekundĂ€ra bolĂ„nemarknaden en enorm inverkan pĂ„ hur du fĂ„r ett bolĂ„n, rĂ€ntan du betalar och de standarder du mĂ„ste uppfylla för att göra det.
Medan en lÄngivare frÄn början kan ha fÄtt dig ett lÄn, har lÄngivaren i mÄnga fall idag inte lÄnet. IstÀllet sÀljer den lÄnet till den sekundÀra bolÄnemarknaden, dÀr det kan delas upp och tÀrnas i valfritt antal inteckningssÀkrade vÀrdepapper för att tillfredsstÀlla investerarnas behov.
SÄ hÀr fungerar den sekundÀra bolÄnemarknaden och vem som faktiskt Àger ditt bostadslÄn.
Hur den sekundÀra bolÄnemarknaden fungerar
De flesta vet hur den grundlÀggande inteckningsprocessen fungerar. En lÄntagare ber en bank om ett lÄn, och banken ger pengar till bostadsköparen och behÄller lÄnet pÄ sina böcker under lÄnets löptid. Det Àr Banking 101 - men det Àr mer sÀllan sÄ saker görs idag pÄ bolÄnemarknaden.
Efter att ha gjort ett lÄn sÀljer en bank det ofta pÄ den sekundÀra bolÄnemarknaden, Àven om banken kan behÄlla servicerÀttigheterna. MÄnga lÄn sÀljs till de statligt sponsrade företagen Fannie Mae och Freddie Mac eller andra aggregatorer, som kan paketera om lÄnen som inteckningssÀkrade vÀrdepapper, eller MBS, eller hÄlla dem i sina egna böcker och samla in rÀntan frÄn lÄntagarna.
För att sÀljas till byrÄerna mÄste lÄnet vara "konformt" - det vill sÀga lÄnet mÄste uppfylla vissa standarder som stÀlls av byrÄerna. Dessa faktorer inkluderar:
Ett maximalt lÄnebelopp pÄ 510 400 USD (för 2020) i de flesta amerikanska delstater, Àven om det Àr högre i andra
Handpenningen i förhÄllande till lÄnets storlek, vanligtvis minst 3 procent
LÄntagarens kreditpoÀng, vanligtvis minst 630 till 650
LÄntagarens skuld i förhÄllande till inkomst, som inte bör vara mer Àn 41 procent
EfterfrÄgan pÄ konforma lÄn hjÀlper till att pressa ner bolÄnerÀntorna för lÄntagare som kan uppfylla standarderna. Observera att jumbolÄn vanligtvis inte anses vara överensstÀmmande lÄn.
De statliga myndigheterna Àr en typ av bolÄnesamlare, men andra stora institutioner (inklusive bolÄneproducenten sjÀlv) kan vara sammanstÀllare och skapa sina egna MBS ocksÄ.
Vad Àr inteckningsskyddade vÀrdepapper?
NÀr aggregatorer köper hypotekslÄn kan de skÀra upp dem och paketera om dem till obligationer som kallas hypotekslÄn.
TÀnk pÄ bolÄnet som ett slags kassaflöde, med specifika egenskaper baserade pÄ lÄnet. Aggregatorer kan packa om dessa kassaflöden - vanligtvis tusentals bolÄn i ett enda vÀrdepapper - pÄ olika sÀtt för att skapa obligationer som tilltalar investeringsbehoven hos vissa typer av investerare.
Till exempel kan bolÄn delas upp i trancher med olika grader av sÀkerhet - och ju sÀkrare obligationen Àr, desto lÀgre avkastning Àr vanligtvis. SÄ investerare som letar efter en högre rÀntebetalning kan köpa nÄgot mer riskfyllda bolÄnesÀkrade vÀrdepapper, medan de som mÄste köpa högre rankade obligationer (som försÀkringsbolag eller offentliga pensionsinvesterare) kan köpa de sÀkrare trancherna.
Investerare som letar efter andra egenskaper, till exempel de som baseras pÄ risk eller tidpunkt för kassaflödet, kan hitta andra MBS-obligationer för att möta deras specifika behov. Det Àr en bred marknad som erbjuder en rad obligationer.
Precis som vanliga obligationer graderas dessa vÀrdepapper med sÀkerhet i hypotekslÄn av kreditvÀrderingsinstituten, inklusive Standard & Poor's, Moody's och Fitch, som tar ut avgifter för sina tjÀnster.
NÀr obligationerna har skapats och betygsatts sÀljs de till investerare, som kan hÄlla dem för sina egna portföljer eller sÀlja dem senare pÄ andrahandsmarknaden. Bankerna sjÀlva kan ocksÄ vara köpare av MBS, som kan erbjuda mer diversifiering Àn lÄn som endast skrivs inom deras tjÀnsteomrÄde.
finns den sekundÀra bolÄnemarknaden?
Kongressen skapade den sekundÀra bolÄnemarknaden 1938 med bildandet av Fannie Mae, som köpte FHA-inteckningar. Fannie Mae tillhandahöll likviditet till ursprungslÄngivare, som inte ville binda sitt kapital under lÄnga perioder, och lÀt dem generera fler lÄn. Med möjligheten att sÀlja lÄn kunde bankerna skriva fler bolÄn och uppmuntra bostadsÀgande.
Freddie Mac skapades av kongressen 1970 med liknande mÄl som Fannie Mae.
Att skapa en helt ny sĂ€kerhet frĂ„n bolĂ„n Ă€r en komplex process, sĂ„ varför skulle aktörerna pĂ„ bolĂ„nemarknaden göra detta? SekundĂ€rmarknaden skapar fördelar för varje ekonomisk aktör â lĂ„ntagare, investerare, banker/lĂ„ngivare, aggregatorer och byrĂ„er som betygsĂ€tter:
LĂ„ntagare â LĂ„ntagare som kan kvalificera sig för ett överensstĂ€mmande lĂ„n drar fördel av potentiellt lĂ€gre kostnader och större tillgĂ„ng till kapital och lĂ„n under lĂ€ngre perioder.
Investerare â Investerare (inklusive institutionella aktörer som banker, pensionsfonder, hedgefonder och andra) gillar att fĂ„ exponering mot specifika typer av vĂ€rdepapper som bĂ€ttre möter deras behov och risktolerans.
Banker/lĂ„ngivare â LĂ„ngivare kan flytta vissa lĂ„n frĂ„n sina böcker, samtidigt som de behĂ„ller andra lĂ„n som de föredrar att ha. Det gör det ocksĂ„ möjligt för dem att effektivt anvĂ€nda sitt kapital, vilket gör att de kan generera avgifter för att teckna bolĂ„n, sĂ€lja bolĂ„net och sedan anvĂ€nda sitt kapital igen för att skriva ett nytt lĂ„n. LĂ„ngivaren kan behĂ„lla rĂ€tten att sköta bolĂ„net, vilket ocksĂ„ kan vara en lukrativ ström av avgifter. Banken kan ocksĂ„ gynnas som investerare genom att köpa MBS som diversifierar sina egna tillgĂ„ngar.
Aggregatorer â Aggregatorer som Fannie och Freddie tjĂ€nar avgifter pĂ„ att kombinera och packa om bolĂ„n och strukturera dem med vissa attraktiva egenskaper.
RatingbyrĂ„er â Dessa företag genererar försĂ€ljning genom att betygsĂ€tta vĂ€rdepapper med sĂ€kerhet i hypotekslĂ„n och se till att de har specifika egenskaper och risker.
Eftersom det gör det möjligt för lÄngivare att skÀra upp sina bolÄn, gör sekundÀrmarknaden det ocksÄ möjligt för finansiella företag att specialisera sig inom olika omrÄden av marknaden. Till exempel kan en bank ta upp ett lÄn men sÀlja det pÄ andrahandsmarknaden samtidigt som den behÄller rÀtten att sköta bolÄnet.
Som lÄngivare tecknar banken lÄnet, behandlar lÄnet, finansierar bolÄnet och avslutar lÄnet. Den samlar in avgifter för dessa tjÀnster och kan sedan behÄlla lÄnet eller inte.
Som lÄneservicer fÄr banken en avgift för att hantera mÄnadsbetalningen, spÄra lÄnesaldon, generera skatteformulÀr och hantera depositionskonton, bland andra funktioner.
Ăven om lĂ„ngivaren bestĂ€mmer sig för att skapa lĂ„net och behĂ„lla det, gynnas den av att ha en aktiv och likvid andrahandsmarknad, dĂ€r den kan sĂ€lja sina lĂ„n eller servicerĂ€ttigheter om den vill eller behöver.
Kort sagt finns marknaden till för att skapa mer effektivitet och bÀttre möta spelarnas behov.
slutsats
Det hĂ€nder mycket bakom kulisserna pĂ„ bolĂ„nemarknaden som lĂ„ntagare kanske inte Ă€r medvetna om. Eftersom den köper en stor del av bostadslĂ„nen, driver sekundĂ€rmarknaden mycket av beteendet pĂ„ den primĂ€ra marknaden, sĂ„som bankernas önskan att skriva överensstĂ€mmande lĂ„n. Ăven om du kan fortsĂ€tta att göra din mĂ„natliga betalning till banken som skapade lĂ„net, kan pengarna faktiskt gĂ„ till mĂ„nga olika investerare som Ă€ger ditt bolĂ„n eller en del av det.
##Höjdpunkter
- Flera aktörer deltar pÄ den sekundÀra bolÄnemarknaden: bolÄneproducenter (som skapar lÄnen), bolÄnesamlare ( som köper och vÀrdepapperiserar lÄnen), vÀrdepappershandlare/mÀklare (som sÀljer de vÀrdepapperiserade lÄnen) och slutligen investerare (som köper lÄnen). vÀrdepapperiserade lÄn för sina rÀnteintÀkter).
â Den sekundĂ€ra bolĂ„nemarknaden Ă€r extremt stor och likvid och bidrar till att göra krediter lika tillgĂ€ngliga för alla lĂ„ntagare över geografiska platser.
â Den sekundĂ€ra bolĂ„nemarknaden Ă€r en marknad dĂ€r bostadslĂ„n och servicerĂ€ttigheter köps och sĂ€ljs av olika enheter.
##FAQ
Vad Àr ett sekundÀrt hypotekslÄn?
Ett sekundÀrt lÄn Àr ett lÄn som sÀljs pÄ den sekundÀra bolÄnemarknaden. Praxis med att sÀlja bolÄn gör att lÄngivare kan fortsÀtta lÄna ut och hÄlla kostnaden för att lÄna nere.
Vad Àr ett exempel pÄ den sekundÀra bolÄnemarknaden?
Om du köper ett hem med ett bolĂ„n kan din lĂ„ngivare â och de flesta gör â sĂ€lja det till andrahandsmarknaden för att fĂ„ tillbaka kapitalet de lĂ„nade dig och minska utlĂ„ningsriskerna. Beroende pĂ„ köparen kan bolĂ„net hĂ„llas för att samla in dina betalningar eller vĂ€rdepapperiseras med andra inteckningar till inteckningsbaserade vĂ€rdepapper för investerare att köpa.
Vad Àr syftet med den sekundÀra bolÄnemarknaden?
Denna marknad utökar möjligheterna för husÀgare genom att skapa en stadig ström av pengar som lÄngivare kan anvÀnda för att skapa fler bolÄn.
