Sekundært realkreditmarked

Det sekundære realkreditmarked er en massiv markedsplads for banker, investorer og finansielle institutioner, der handler med realkreditlån, servicerettigheder og pantsikrede værdipapirer. Mens mange boligkøbere ikke er klar over det, har det sekundære realkreditmarked en enorm indflydelse på, hvordan du får et realkreditlån, den rente, du betaler, og de standarder, du skal opfylde for at gøre det.

Mens en långiver i første omgang kan have givet dig et lån, er det i mange tilfælde i dag, at långiveren ikke har lånet. I stedet sælger det lånet til det sekundære realkreditmarked, hvor det kan skæres og skæres i et hvilket som helst antal af pantsikrede værdipapirer for at tilfredsstille investorernes behov.

Her kan du se, hvordan det sekundære realkreditmarked fungerer, og hvem der rent faktisk ejer dit boliglån.

Hvordan det sekundære realkreditmarked fungerer

De fleste mennesker ved, hvordan den grundlæggende realkreditproces fungerer. En låntager beder en bank om et lån, og banken giver penge til boligkøberen og beholder lånet på sine bøger i lånets løbetid. Det er Banking 101 - men det er sjældnere, hvordan tingene gøres i dag på realkreditmarkedet.

Efter at have optaget et lån, sælger en bank det ofte på det sekundære realkreditmarked, selvom banken muligvis beholder servicerettighederne. Mange lån sælges til de statssponsorerede virksomheder Fannie Mae og Freddie Mac eller andre aggregatorer, som kan ompakke lånene som pantesikrede værdipapirer eller MBS eller holde dem i deres egne bøger og opkræve renterne fra låntagerne.

For at blive solgt til bureauerne skal lånet være "konform" - det vil sige, at lånet skal opfylde visse standarder fastsat af bureauerne. Disse faktorer omfatter:

Et maksimalt lånebeløb på $510.400 (for 2020) i de fleste amerikanske stater, selvom det er højere i andre
Udbetalingen i forhold til lånets størrelse, typisk mindst 3 pct
Låntagerens kreditscore, normalt mindst 630 til 650
Låntagers gæld i forhold til indkomst, som ikke bør være mere end 41 pct.

Efterspørgslen efter konforme lån hjælper med at presse realkreditrenterne ned for låntagere, der kan opfylde standarderne. Bemærk, at jumbolån ikke typisk betragtes som overensstemmelseslån.

De offentlige myndigheder er én type realkreditaggregator, men andre store institutioner (inklusive realkreditinstitutter selv) kan være aggregatorer og også oprette deres egen MBS.

Hvad er pantesikrede værdipapirer?

Når aggregatorer køber realkreditlån, kan de skære dem op og ompakke dem til obligationer, der kaldes pantesikrede værdipapirer.

Tænk på realkreditlånet som en slags pengestrøm, med specifikke karakteristika baseret på lånet. Aggregatorer kan ompakke disse pengestrømme - typisk tusindvis af realkreditlån i et enkelt værdipapir - på forskellige måder for at skabe obligationer, der appellerer til investeringsbehovene hos visse typer investorer.

For eksempel kan realkreditlån opdeles i trancher med varierende grader af sikkerhed - og jo sikrere obligationen er, jo lavere er den normalt afkast. Så investorer, der leder efter en højere rentebetaling, kan købe noget mere risikable pantsikrede værdipapirer, mens de, der skal købe højere ratede obligationer (såsom forsikringsselskaber eller offentlige pensionsinvestorer), kan købe de mere sikre trancher.

Investorer, der leder efter andre egenskaber, såsom dem, der er baseret på risiko eller timing af pengestrømme, kan finde andre MBS-obligationer, der opfylder deres specifikke behov. Det er et bredt marked, der tilbyder en række obligationer.

Ligesom almindelige obligationer vurderes disse pantsikrede værdipapirer af ratingbureauerne, herunder Standard & Poor's, Moody's og Fitch, som opkræver gebyrer for deres tjenester.

Når obligationerne er oprettet og vurderet, sælges de til investorer, som kan holde dem for deres egne porteføljer eller sælge dem senere på det sekundære marked. Bankerne kan også selv være købere af MBS, som kan tilbyde mere diversificering end lån, der kun er optaget i deres serviceområde.

eksisterer det sekundære realkreditmarked?

Kongressen skabte det sekundære realkreditmarked i 1938 med dannelsen af Fannie Mae, som købte FHA-lån. Fannie Mae stillede likviditet til rådighed for oprindelige långivere, som ikke ønskede at binde deres kapital i lange perioder, og tillod dem at generere flere lån. Med muligheden for at sælge lån kunne bankerne skrive flere realkreditlån og tilskynde til boligejerskab.

Freddie Mac blev skabt af Kongressen i 1970 med lignende mål som Fannie Mae.

At skabe en helt ny sikkerhed fra realkreditlån er en kompleks proces, så hvorfor skulle aktørerne være involveret i realkreditmarkedet gøre dette? Det sekundære marked skaber fordele for hver økonomisk aktør - låntagere, investorer, banker/långivere, aggregatorer og bureauer vurderer:

Låntagere – Låntagere, der kan kvalificere sig til et passende lån, drager fordel af potentielt lavere omkostninger og større adgang til kapital og lån i længere perioder.
Investorer – Investorer (inklusive institutionelle aktører såsom banker, pensionsfonde, hedgefonde og andre) nyder at blive eksponeret over for specifikke slags værdipapirer, der bedre opfylder deres behov og risikotolerance.
Banker/långivere – Långivere kan flytte visse lån ud af deres bøger, mens de beholder andre lån, som de foretrækker at have. Det giver dem også mulighed for effektivt at bruge deres kapital, hvilket giver dem mulighed for at generere gebyrer for at tegne realkreditlån, sælge realkreditlånet og derefter bruge deres kapital igen til at skrive et nyt lån. Långiver kan bevare retten til at servicere realkreditlånet, hvilket også kan være en lukrativ strøm af gebyrer. Banken kan også drage fordel som investor ved at købe MBS, der diversificerer sine egne aktiver.
Aggregatorer - Aggregatorer som Fannie og Freddie tjener gebyrer på at samle og ompakke realkreditlån og strukturere dem med visse attraktive egenskaber.
Ratingsbureauer – Disse firmaer genererer salg ved at vurdere pantesikrede værdipapirer og sikre, at de har specifikke egenskaber og risiko.

Fordi det giver långivere mulighed for at skære deres realkreditlån op, giver det sekundære marked også finansielle virksomheder mulighed for at specialisere sig inden for forskellige områder af markedet. For eksempel kan en bank optage et lån, men sælge det på det sekundære marked og samtidig bevare retten til at betjene realkreditlånet.

Som lånopretter tegner banken lånet, behandler lånet, finansierer realkreditlånet og lukker lånet. Det opkræver gebyrer for disse tjenester og kan derefter beholde lånet eller ikke.

Som låneservicemedarbejder modtager banken et gebyr for behandling af den månedlige betaling, sporing af lånesaldi, generering af skatteformularer og administration af spærrede konti, blandt andre funktioner.

Selvom långiver beslutter sig for at optage lånet og holde det, drager det fordel af at have et aktivt og likvidt sekundært marked, hvor det kan sælge sine lån eller servicerettigheder, hvis det ønsker eller har brug for det.

Kort sagt er markedet til for at skabe mere effektivitet og bedre imødekomme spillernes behov.

bundlinie

Der sker en masse bag kulisserne på realkreditmarkedet, som låntagere måske ikke er klar over. Fordi det køber en stor del af boliglån, driver det sekundære marked meget af adfærden på det primære marked, såsom bankernes ønske om at skrive konforme lån. Selvom du måske fortsætter med at foretage din månedlige betaling til den bank, der stammede fra lånet, kan pengene faktisk gå til mange forskellige investorer, som ejer dit realkreditlån eller en del af det.

##Højdepunkter

Adskillige aktører deltager på det sekundære realkreditmarked: realkreditinstitutter (som opretter lånene), realkreditaggregatorer ( som køber og securitiserer lånene), værdipapirhandlere/mæglere (som sælger de securitiserede lån) og endelig investorer (som køber securitiserede lån for deres renteindtægter).
Det sekundære realkreditmarked er ekstremt stort og likvidt, og er med til at gøre kredit lige tilgængelig for alle låntagere på tværs af geografiske placeringer.
Det sekundære realkreditmarked er et marked, hvor realkreditlån og servicerettigheder købes og sælges af forskellige enheder.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvad er et sekundært realkreditlån?

Et sekundært realkreditlån er et lån, der sælges på det sekundære realkreditmarked. Praksis med at sælge realkreditlån giver långivere mulighed for at fortsætte med at låne og holde omkostningerne ved at låne nede.

Hvad er et eksempel på det sekundære realkreditmarked?

Hvis du køber et hjem med et realkreditlån, kan din långiver - og de fleste gør - sælge det til det sekundære marked for at få den kapital tilbage, de lånte dig, og reducere udlånsrisici. Afhængigt af køberen kan realkreditlånet holdes for at indsamle dine betalinger eller securitiseres med andre realkreditlån til realkreditbaserede værdipapirer, som investorer kan købe.

Hvad er formålet med det sekundære realkreditmarked?

Dette marked udvider mulighederne for boligejere ved at skabe en lind strøm af penge, som långivere kan bruge til at oprette flere realkreditlån.