Préstamo combinado
¿Qué es un préstamo combinado?
Al comprar una casa, es típico buscar un solo producto hipotecario. En algunos casos, sin embargo, puede ser necesario obtener un préstamo combinado o una hipoteca combinada. Este tipo de préstamo también se conoce a veces como una hipoteca piggyback,. dependiendo de su uso.
Un préstamo combinado consta de dos préstamos hipotecarios separados otorgados por el mismo prestamista al mismo prestatario. Un tipo de préstamo combinado brinda financiamiento para la construcción de una nueva casa, seguido de una hipoteca convencional una vez que se completa la construcción. Otro tipo de préstamo combinado proporciona dos préstamos simultáneos para la compra de una vivienda existente. A menudo se saca cuando el comprador no puede pagar un pago inicial del 20% pero quiere evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
No todos los prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos combinados, y existen algunos pros y contras cuando se toma uno para comprar o construir una casa.
Cómo funciona un préstamo combinado
En el caso de una casa nueva, un préstamo combinado generalmente consiste en una hipoteca de tasa ajustable para financiar la construcción, seguida de un segundo préstamo, generalmente una hipoteca a 30 años, cuando la casa está terminada. Por lo general, el segundo préstamo pagará el primero, dejando al prestatario con un solo préstamo.
Para alguien que compra una casa existente, un préstamo combinado puede tomar la forma de una hipoteca piggyback o 80-10-10. Una hipoteca 80-10-10 consta de dos préstamos con un pago inicial. El préstamo principal cubre el 80% del precio de compra de la vivienda, el segundo préstamo cubre otro 10% y el comprador realiza un pago inicial en efectivo del 10%.
Debido a que el préstamo principal tiene una relación préstamo-valor del 80 %, el comprador generalmente puede evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que generalmente se requiere cuando los compradores de vivienda hacen pagos iniciales de menos del 20 %. El PMI no es un gasto único, sino que debe pagarse anualmente hasta que el capital del propietario alcance el 20 %. Por lo general, les cuesta a los prestatarios una cantidad equivalente al 0,5% al 1% del valor de su préstamo cada año.
El segundo préstamo representa el resto de ese pago inicial del 20%. Por lo general, vendrá en forma de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Una HELOC funciona de manera muy similar a una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja porque la respalda el capital de la vivienda. Como tal, genera intereses solo cuando el prestatario lo usa.
Un préstamo combinado puede ayudar a los compradores de vivienda a evitar el costo adicional del seguro hipotecario privado, pero los HELOC pueden tener tasas de interés variables (en lugar de fijas).
Ventajas y desventajas de un préstamo combinado
Obtener un préstamo combinado para comprar una vivienda existente tiende a ser más común en los mercados inmobiliarios activos. A medida que los precios suben y las viviendas se vuelven menos asequibles, las hipotecas superpuestas permiten a los compradores pedir prestado más dinero del que les permitiría su pago inicial. Eso puede ser una ventaja siempre que los compradores no se endeuden más de lo que pueden manejar en caso de que algo salga mal.
Los préstamos combinados también pueden ser una opción para las personas que están tratando de comprar una casa nueva pero que aún no han vendido la actual. En ese escenario, el comprador podría usar el HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva casa y luego pagar el HELOC cuando se venda la casa anterior.
Los compradores que están construyendo una casa nueva pueden tener opciones más sencillas o menos costosas que un préstamo combinado. Por ejemplo, el constructor podría financiar la construcción. Luego, cuando la casa esté completa, el comprador puede hacer arreglos para una hipoteca regular y pagarle al constructor. Alternativamente, el dueño de la casa podría usar un préstamo de construcción independiente y luego buscar una hipoteca permanente.
Sin embargo, un préstamo combinado puede tener una ventaja sobre dos préstamos separados de diferentes prestamistas debido a sus costos de cierre únicos.
Nota
El seguro hipotecario privado (PMI) se aplica a los préstamos convencionales, aunque algunos préstamos respaldados por el gobierno pueden tener sus propios requisitos de seguro hipotecario.
Alternativas a los préstamos combinados
Las alternativas a los préstamos combinados incluyen una variedad de productos hipotecarios. Por ejemplo, en lugar de un préstamo combinado, puede elegir cualquiera de las siguientes opciones para comprar una casa:
Préstamos hipotecarios convencionales
Préstamos VA
Préstamos USDA
Al comparar alternativas de préstamos combinados, es importante considerar cómo funciona cada tipo de préstamo con respecto a cosas como los requisitos mínimos de puntaje crediticio, los requisitos de PMI, los requisitos de relación deuda-ingreso, las tasas de interés, los pagos iniciales y las tarifas. En el caso de los préstamos de la FHA, por ejemplo, es posible pedir prestado con tan solo un 3,5 % de pago inicial y un puntaje crediticio de 580. Por otro lado, los préstamos USDA y VA no requieren pago inicial, pero puede estar sujeto a requisitos de puntaje de crédito mínimo más altos, según el prestamista que elija.
Los préstamos jumbo son préstamos hipotecarios que no se adhieren a los límites de préstamo conformes. Puede considerar un préstamo jumbo si está comprando una casa más cara y no puede calificar para otras opciones de préstamo. Tenga en cuenta que estos préstamos pueden requerir pagos iniciales más grandes o puntajes de crédito más altos para calificar.
Sugerencia
El uso de una calculadora de préstamos hipotecarios puede ayudarlo a comparar el costo de los préstamos combinados junto con otras opciones para ayudarlo a encontrar el adecuado para sus necesidades.
Reflejos
Los costos de cierre, sin embargo, pueden reducirse ya que ambos préstamos se cierran al mismo tiempo del mismo prestamista.
Los préstamos combinados pueden financiar la construcción de una nueva casa o comprar una propiedad existente.
Obtener un préstamo combinado podría aumentar los costos en términos de intereses y tarifas, y también significa hacer malabarismos con dos pagos de hipoteca.
Elegir un préstamo combinado puede permitir a los prestatarios evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Un préstamo combinado son dos préstamos hipotecarios separados otorgados por el mismo prestamista al mismo prestatario.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué es un préstamo combinado?
Un préstamo combinado es en realidad dos préstamos hipotecarios en uno. Un préstamo combinado puede consistir en una hipoteca principal y una hipoteca secundaria, y cada préstamo tiene sus propios términos de pago específicos. Un prestatario que obtiene un préstamo combinado puede tener uno o dos pagos de hipoteca, dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo.
¿Cómo funciona un préstamo combinado?
Un préstamo combinado funciona al permitir que los prestatarios obtengan dos préstamos separados del mismo prestamista para el mismo propósito. Cada préstamo tiene plazos de pago establecidos y el prestatario es responsable de pagar ambas obligaciones. Por ejemplo, un prestatario puede usar el primer préstamo para pagar la construcción de una nueva casa con un segundo plazo de préstamo que comienza cuando se completa la construcción.
¿Qué pueden financiar los préstamos combinados?
Los préstamos combinados pueden financiar la construcción de nuevas viviendas. También pueden financiar la compra de viviendas existentes cuando el prestatario quiere evitar pagar un seguro hipotecario privado. En este caso, un préstamo combinado o un préstamo combinado se puede denominar préstamo superpuesto o hipoteca superpuesta.
