Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
¿Qué es un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)?
Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es una hipoteca de vivienda asegurada por el gobierno y emitida por un banco u otro prestamista aprobado por la agencia. Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo más bajo que muchos préstamos convencionales, y los solicitantes pueden tener puntajes de crédito más bajos de lo que generalmente se requiere.
El préstamo de la FHA está diseñado para ayudar a las familias de ingresos bajos a moderados a ser propietarios de una vivienda. Son particularmente populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
Comprender el préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Si tiene un puntaje de crédito de al menos 580, puede pedir prestado hasta el 96,5 % del valor de una vivienda con un préstamo de la FHA, a partir de 2022. Eso significa que el pago inicial requerido es solo del 3,5 %.
Si su puntaje de crédito se encuentra entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo de la FHA siempre que pueda hacer un pago inicial del 10%.
Con los préstamos de la FHA, el pago inicial puede provenir de ahorros, un regalo financiero de un miembro de la familia o una subvención para asistencia con el pago inicial.
El papel del banco en un préstamo de la FHA
La FHA en realidad no presta dinero a nadie para una hipoteca. El préstamo es emitido por un banco u otra institución financiera aprobada por la FHA.
La FHA garantiza el préstamo. Eso hace que sea más fácil obtener la aprobación del banco, ya que el banco no asume el riesgo de incumplimiento. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA por ese motivo.
Los prestatarios que califican para un préstamo de la FHA deben comprar un seguro hipotecario,. y los pagos de la prima van a la FHA.
Historia del préstamo FHA
El Congreso creó la FHA en 1934 durante la Gran Depresión. En ese momento, la industria de la vivienda estaba en problemas: las tasas de incumplimiento y ejecución hipotecaria se habían disparado, los pagos iniciales del 50% eran comúnmente requeridos y los términos de la hipoteca eran imposibles de cumplir para los asalariados ordinarios. Como resultado, EE. UU. era principalmente una nación de inquilinos, y solo uno de cada 10 hogares era dueño de su casa.
El gobierno creó la FHA para reducir el riesgo de los prestamistas y facilitar que los prestatarios califiquen para préstamos hipotecarios.
La tasa de propiedad de vivienda en los EE. UU. subió constantemente, alcanzando un máximo histórico del 69,2% en 2004, según una investigación del Banco de la Reserva Federal de St. Louis. En el tercer trimestre de 2021, la tasa se situó en el 65,4%.
Aunque están diseñados principalmente para prestatarios de bajos ingresos, los préstamos de la FHA están disponibles para todos, incluidos aquellos que pueden pagar hipotecas convencionales.
Tipos de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Además de las hipotecas tradicionales, la FHA ofrece varios otros tipos de préstamos hipotecarios.
Hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)
Este es un programa de hipoteca inversa que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en efectivo mientras retienen el título de la vivienda. El propietario puede retirar los fondos en una cantidad fija mensual, una línea de crédito o una combinación de ambos.
Préstamo para mejoras 203(k) de la FHA
Este préstamo tiene en cuenta el costo de ciertas reparaciones y renovaciones en la cantidad prestada. Es genial para aquellos que están dispuestos a comprar una casa que necesita reparaciones y poner algo de sudor en su casa.
Hipoteca energéticamente eficiente de la FHA
Este programa es similar al programa de préstamos para mejoras 203(k) de la FHA, pero se enfoca en actualizaciones que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como un nuevo aislamiento o sistemas de energía solar o eólica.
Préstamo de la Sección 245(a)
Este programa funciona para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. La Hipoteca de Pago Graduado (GPM) comienza con pagos mensuales más bajos que aumentan gradualmente con el tiempo. La Hipoteca de Capital Creciente (GEM, por sus siglas en inglés) ha programado aumentos en los pagos mensuales del principal. Ambos prometen plazos de préstamo más cortos.
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Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Requisitos de préstamo de la FHA
Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier solicitante de hipoteca, comenzando con una verificación para ver si tiene un número de Seguro Social válido, reside legalmente en los EE. UU. y es mayor de edad (de acuerdo con las leyes de su estado).
Los criterios de préstamo de la FHA son menos rígidos en algunos aspectos que los criterios de préstamo de un banco. Sin embargo, hay algunos requisitos más estrictos.
Ya sea que se trate de un préstamo garantizado por la FHA o no, se examinará su historial financiero cuando solicite una hipoteca.
Puntuaciones de crédito y pagos iniciales
Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con puntajes de crédito tan bajos como 500. Eso está dentro del rango "muy malo" para un puntaje FICO.
Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, es posible que pueda obtener un préstamo de la FHA, suponiendo que pueda pagar un pago inicial del 10%. Mientras tanto, si su puntaje de crédito es de 580 o más, puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan solo el 3.5%.
En comparación, los solicitantes generalmente necesitan un puntaje de crédito de al menos 620 para calificar para una hipoteca convencional. El pago inicial requerido por los bancos varía entre el 3% y el 20%, dependiendo de cuán ansiosos estén por prestar dinero en el momento de la solicitud.
Como regla general, cuanto más bajo sea su puntaje crediticio y su pago inicial, mayor será la tasa de interés que pagará en su hipoteca.
Historia del pago de deudas
Un prestamista observará su historial laboral durante los últimos dos años, así como su historial de pago de facturas, como servicios públicos y pagos de alquiler.
Las personas que se atrasen en los pagos de préstamos estudiantiles federales o en los pagos de impuestos sobre la renta serán rechazadas a menos que acepten un plan de pago satisfactorio. Un historial de quiebra o ejecución hipotecaria también puede resultar problemático.
Por lo general, para calificar para un préstamo de la FHA, o cualquier tipo de hipoteca, deben haber pasado al menos dos o tres años desde que el prestatario experimentó la bancarrota o la ejecución hipotecaria. Sin embargo, se pueden hacer excepciones si el prestatario demuestra haber trabajado para restablecer un buen crédito y poner sus asuntos financieros en orden.
Prueba de empleo estable
Las hipotecas deben pagarse, y el prestamista aprobado por la FHA querrá garantías de que el solicitante puede lograrlo. La clave para determinar si el prestatario puede cumplir con su compromiso es la evidencia de un empleo reciente y estable.
Esto se puede documentar mediante declaraciones de impuestos y un balance general y un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha.
Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años pero más de un año, aún puede calificar si tiene un historial sólido de trabajo e ingresos en la misma ocupación o una relacionada durante los dos años antes de convertirse en trabajador por cuenta propia.
Ingresos suficientes
El pago de su hipoteca, las tarifas de la HOA,. los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro de propietario de vivienda deben ser menos del 31 % de su ingreso bruto. Los bancos llaman a esto la relación de front-end.
Mientras tanto, su índice back-end,. que consiste en el pago de su hipoteca y todas las demás deudas de consumo mensuales, debe ser inferior al 43 % de su ingreso bruto.
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Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Primas de seguro hipotecario de la FHA (MIP)
Un préstamo de la FHA requiere que pague dos tipos de primas de seguro hipotecario (MIP): una MIP inicial y una MIP anual, que se paga mensualmente. En 2022, el MIP inicial es igual al 1,75 % del monto base del préstamo.
Puede pagar el MIP por adelantado en el momento del cierre o puede incorporarse al préstamo. Por ejemplo, si le otorgan un préstamo hipotecario por $350 000, pagará un MIP inicial de 1,75 % x $350 000 = $6125.
Estos pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía que administra el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos. Si termina por no pagar su préstamo, los fondos se destinarán al pago de la hipoteca.
A pesar de su nombre, los prestatarios realizan pagos MIP anuales todos los meses, con pagos que oscilan entre el 0,45 % y el 1,05 % del monto base del préstamo. Los montos de los pagos difieren según el monto del préstamo, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV) original.
Supongamos que tiene un MIP anual de 0,85%. En ese caso, un préstamo de $350 000 daría como resultado pagos MIP anuales de 0,85 % x $350 000 = $2975 (o $247,92 mensuales). Estas primas mensuales se pagan además del pago MIP inicial único. Realizará pagos MIP anuales durante 11 años o durante la vigencia del préstamo, según la duración del préstamo y el LTV.
Es posible que pueda tomar una deducción de impuestos por la cantidad que paga en primas. Debe detallar sus deducciones , en lugar de tomar la deducción estándar,. para hacer esto.
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Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Casas que califican para un préstamo de la FHA
Por lo general, la propiedad financiada debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por el propietario. En otras palabras, el programa de préstamos de la FHA no está destinado a propiedades de inversión o alquiler.
Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas adosadas y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son elegibles para el financiamiento de la FHA.
Además, necesita una tasación de la propiedad de un tasador aprobado por la FHA, y la casa debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la casa no cumple con estos estándares y el vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, debe pagar las reparaciones al momento del cierre. (En este caso, los fondos se mantienen en depósito hasta que se realicen las reparaciones).
Límites de préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Los préstamos de la FHA tienen límites sobre cuánto puede pedir prestado. Estos se establecen por región, con áreas de menor costo que tienen un límite más bajo (denominado "piso") que el préstamo habitual de la FHA y áreas de alto costo que tienen una cifra más alta (denominada "techo").
Hay regiones de "excepción especial", incluidas Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., donde los costos de construcción muy altos hacen que los límites sean aún más altos.
En otros lugares, el límite se establece en el 115 % del precio promedio de una vivienda en el condado, según lo determina el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
El siguiente cuadro enumera los límites de préstamo para 2022:
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Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Alivio de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Cuando obtiene un préstamo de la FHA, puede ser elegible para el alivio del préstamo si ha experimentado dificultades financieras legítimas, como una pérdida de ingresos o un aumento en los gastos de manutención. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) de la FHA, por ejemplo, puede reducir permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible.
Para convertirse en un participante completo en el programa, debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que realiza tres pagos programados, a tiempo, al monto modificado más bajo.
La línea de fondo
El préstamo de la FHA es un camino hacia la propiedad de vivienda para personas que los bancos probablemente rechazarían de otro modo. Es posible que tengan poco efectivo para el pago inicial o una calificación crediticia menos que estelar. Es posible que no califiquen sin la garantía del gobierno de que el banco recuperará su dinero.
Sin embargo, aquellos que pueden pagar un pago inicial sustancial pueden estar mejor con una hipoteca convencional. Es posible que puedan evitar el pago mensual del seguro hipotecario y obtener una tasa de interés más baja sobre el préstamo.
Los préstamos de la FHA no se crearon para ayudar a los posibles propietarios de viviendas que compran en el extremo superior del espectro de precios. Más bien, el programa de préstamos de la FHA se creó para apoyar a los compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados, en particular aquellos con un ahorro de efectivo limitado para el pago inicial.
Reflejos
El gobierno federal asegura los préstamos de la FHA.
Debido a que están asegurados, los bancos están más dispuestos a prestar dinero a compradores de vivienda con puntajes crediticios relativamente bajos y poco efectivo para depositar en la compra.
Los compradores de vivienda por primera vez pueden encontrar que un préstamo de la FHA es la opción de hipoteca más asequible.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo me deshago de mi seguro hipotecario FHA?
El seguro hipotecario de la FHA dura la vida del préstamo o por 11 años, dependiendo de la duración del préstamo. La única forma de deshacerse de ese seguro hipotecario es refinanciar la hipoteca con un préstamo que no sea de la FHA. Su préstamo de la FHA se pagará en su totalidad. Suponiendo que posee al menos el 20 % del capital de la vivienda, ya no debería estar obligado a tener un seguro hipotecario.
¿Cómo solicito un préstamo de la FHA?
Solicita un préstamo de la FHA directamente con el banco u otro prestamista que elija. La mayoría de los bancos y prestamistas hipotecarios están aprobados para préstamos de la FHA. Puede solicitar la aprobación previa de un préstamo de la FHA con el prestamista que elija. El prestamista reunirá suficiente información financiera para emitir (o denegar) una aprobación previa dentro de un día más o menos. Eso le dará una idea de cuánto puede pedir prestado sin comprometerse con nada. Todo lo anterior es cierto para cualquier solicitud de hipoteca. Si desea un préstamo de la FHA, debe decirlo por adelantado.
¿Cuál es el monto máximo que puede obtener de un préstamo de la FHA?
Eso depende de dónde viva y de su capacidad para pagar el préstamo. El monto máximo que podrá pedir prestado se basará en sus circunstancias financieras. El monto máximo que cualquiera puede pedir prestado a la FHA varía según la región. a $2,800,900 por una casa de cuatro unidades en las ciudades más caras del país.
¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario de la FHA?
Los préstamos de la FHA incluyen una tarifa de prima por adelantado, que se puede transferir a la hipoteca, y un cargo mensual, que se agrega al pago de su hipoteca y va directamente a la FHA. - La tarifa inicial es del 1,75 % del monto del préstamo. - La tarifa mensual se basa en el valor de la vivienda. Para estimar los costos, ingrese los números en una Calculadora de préstamos de la FHA. Por ejemplo, mostrará que un préstamo de la FHA a 30 años con una tasa de interés del 3,955 % sobre una casa valorada en $250 000 tendrá un pago mensual del préstamo de $1166 más un pago mensual del seguro hipotecario de $174. La mayoría de los prestamistas requieren que los prestatarios tengan un seguro hipotecario si están pagando menos del 20% del préstamo. Una vez que el prestatario paga lo suficiente del préstamo para alcanzar el 20% de propiedad, se puede cancelar el seguro.
