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Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Cuando obtienes una hipoteca, puedes elegir una tasa fija o variable. Mientras que las hipotecas de tasa fija mantienen la misma tasa de interés y el mismo pago durante la vigencia del préstamo, las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, tienen tasas fluctuantes que cambian la cantidad que paga.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que puede cambiar periódicamente. Esto significa que los pagos mensuales pueden subir o bajar. Generalmente, la tasa de interés inicial es más baja que la de una hipoteca de tasa fija comparable. Después de que finaliza ese período, las tasas de interés, y sus pagos mensuales, pueden bajar o subir.

Las tasas de interés son impredecibles, aunque en las últimas décadas han tendido a subir y bajar en ciclos de varios años. Aunque se espera que las tasas aumenten este año, históricamente siguen siendo relativamente bajas, lo que hace que las hipotecas de tasa fija sean la opción más frecuente por ahora. Los ARM son en su mayoría mejores para los prestatarios que no planean quedarse en una casa a largo plazo o en un entorno de tasas altas.

Hipoteca de tasa ajustable versus préstamo teaser

La tasa de interés inicial de una hipoteca de tasa ajustable a veces se denomina tasa "teaser", e incluso los ARM en sí mismos a veces se denominan préstamos "teaser". Si bien generalmente son lo mismo, puede haber una diferencia entre un ARM regular y un préstamo teaser más riesgoso que ofrece una tasa de descuento extrema por adelantado, seguida de un aumento o disminución drástico en la tasa.

¿Cómo funcionan los ARM?

La hipoteca de tasa ajustable más popular es la ARM 5/1:

  • La tasa introductoria de 5/1 ARM tiene una duración de cinco años. (Ese es el "5" en 5/1.)

  • Después de eso, la tasa de interés puede cambiar cada año. (Ese es el "1" en 5/1.)

Algunos prestamistas ofrecen ARM 3/1, ARM 7/1 y ARM 10/1.

Está protegido de posibles aumentos pronunciados de año en año en los pagos mensuales porque las ARM vienen con topes que limitan la cantidad por la cual las tasas y los pagos pueden cambiar:

  • Un tope de tasa periódico limita cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año a otro.

  • Un tope de tasa de por vida limita cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vida del préstamo.

  • Un tope de pago limita la cantidad que puede aumentar el pago mensual durante la vida del préstamo en dólares, en lugar de cuánto puede cambiar la tasa en puntos porcentuales.

Tipos de ARM

  • Hybrid ARM: una hipoteca ARM híbrida es la hipoteca tradicional de tasa ajustable. El préstamo comienza con una tasa de interés fija durante algunos años (generalmente de 3 a 10), luego la tasa se ajusta hacia arriba o hacia abajo según un programa preestablecido, como una vez al año.

  • ARM solo de interés: las hipotecas ARM de solo interés son hipotecas de tasa ajustable con las que el prestatario solo paga intereses (sin capital) durante un período determinado. Una vez que finaliza ese período de solo interés, el prestatario comienza a realizar pagos completos de capital e intereses. El período de solo interés puede durar desde unos pocos meses hasta algunos años. Durante ese tiempo, los pagos mensuales serán bajos (ya que son solo intereses), pero el prestatario tampoco acumulará ningún capital (a menos que el valor de la casa se aprecie).

  • ARM con opción de pago: con una ARM con opción de pago, los prestatarios seleccionan su propia estructura y cronograma de pago, como solo interés; un plazo de 15, 30 o 40 años; o cualquier otro pago igual o superior al pago mínimo. (El pago mínimo se basa en una amortización típica de 30 años con la tasa inicial del préstamo). Sin embargo, una ARM con opción de pago podría resultar en una amortización negativa, lo que significa que el saldo de su préstamo aumenta porque no está pagando lo suficiente para cubrir intereses. Si el saldo aumenta demasiado, su prestamista podría modificar el préstamo y exigirle que haga pagos mucho más grandes y potencialmente inaccesibles.

Cómo se determinan las tasas variables de los ARM

La mayoría de las tasas ARM están vinculadas al desempeño de uno de los tres índices principales:

  • Rendimiento semanal de vencimiento constante de las letras del Tesoro a un año: el rendimiento que pagan los títulos de deuda emitidos por el Tesoro de los EE. UU., según el seguimiento de la Junta de la Reserva Federal

  • Índice de costo de fondos (COFI) del Distrito 11: el interés que las instituciones financieras en el oeste de EE. UU. están pagando por los depósitos que tienen

  • La tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR): la SOFR ha reemplazado a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) como la tasa de referencia para las ARM.

La documentación de su préstamo identifica qué índice sigue un ARM en particular.

Para establecer las tasas ARM, los prestamistas hipotecarios toman una tasa de índice y agregan un número acordado de puntos porcentuales, llamado margen. La tasa del índice puede cambiar, pero el margen no.

Por ejemplo, si el índice es del 1,25 por ciento y el margen es de 3 puntos porcentuales, se suman para obtener una tasa de interés del 4,25 por ciento. Si, un año después, el índice es del 1,5 por ciento, entonces la tasa de interés de su préstamo aumentará al 4,5 por ciento.

Ventajas y desventajas de las ARM

Ventajas

  • Tasa de interés inicial más baja, lo que se traduce en pagos mensuales más bajos y la posibilidad de asignar más dinero al capital

  • La tasa de interés y los pagos mensuales pueden disminuir

  • La tasa de interés no puede subir más allá del límite máximo

Contras

  • La tasa de interés y los pagos mensuales pueden aumentar hasta un nivel inasequible, incluso con el límite máximo

  • Estructura más compleja que podría ser difícil de entender.

  • Posibilidad de penalización por pago anticipado

¿Es adecuada para usted una hipoteca de tasa ajustable?

Las hipotecas de tasa ajustable intercambian certeza a largo plazo por ahorros iniciales al proporcionar una tasa de interés más baja durante los primeros años de su préstamo. Por lo general, son ideales para los prestatarios que no planean quedarse en su casa a largo plazo o planean refinanciar después de unos años. Si se va a quedar en su casa durante décadas, un ARM puede ser riesgoso: es posible que los pagos de su hipoteca aumenten en una cantidad significativa una vez que finalice el período de tasa fija. Si está comprando su casa para siempre, piense detenidamente si un ARM es adecuado para usted.

Reflejos

  • Los ARM generalmente tienen topes que limitan cuánto pueden aumentar la tasa de interés y/o los pagos por año o durante la vigencia del préstamo.

  • Un ARM puede ser una opción financiera inteligente para los compradores de vivienda que planean mantener el préstamo por un período de tiempo limitado y pueden permitirse cualquier aumento potencial en su tasa de interés.

  • Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que puede fluctuar periódicamente según el desempeño de un punto de referencia específico.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Cómo se calculan las ARM?

Una vez que finaliza el período inicial de tasa fija, los costos de los préstamos fluctuarán en función de una tasa de interés de referencia, como la tasa preferencial, la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR) o la tasa a corto plazo. bonos del Tesoro de EE.UU. a plazo. Además de eso, el prestamista también agregará su propia cantidad fija de interés a pagar, que se conoce como margen ARM.

¿Por qué una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es una mala idea?

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) no son para todos. Sí, sus tasas introductorias favorables son atractivas, y un ARM podría ayudarlo a obtener un préstamo más grande para una vivienda. Sin embargo, es difícil hacer un presupuesto cuando los pagos pueden fluctuar enormemente, y podría terminar en grandes problemas financieros si las tasas de interés aumentan, especialmente si no hay límites establecidos.

¿Cuándo se ofrecieron por primera vez las ARM a los compradores de vivienda?

Los ARM han existido durante varias décadas, y la opción de obtener un préstamo hipotecario a largo plazo con tasas de interés fluctuantes estuvo disponible por primera vez para los estadounidenses a principios de la década de 1980. Los intentos anteriores de introducir tales préstamos en la década de 1970 fueron frustrados por el Congreso, debido a los temores de que dejarían a los prestatarios con pagos hipotecarios inmanejables. Sin embargo, el deterioro de la industria del ahorro a finales de esa década llevó a las autoridades a reconsiderar su resistencia inicial y volverse más flexibles.