Accordo di concessione di ipoteca

Entrare nella tolleranza del mutuo potrebbe sembrare scoraggiante per i proprietari di case che devono affrontare problemi finanziari che non si aspettavano o non pianificavano, ma è davvero pensato per essere un'ancora di salvezza in quelle situazioni esatte. Comprendere i fatti di base su questo tipo di sgravio ipotecario potrebbe aiutare ad alleviare alcune delle preoccupazioni. Qui, tratteremo le domande essenziali sulla tolleranza.

Che cos'è la concessione del mutuo?

La concessione del mutuo consente ai mutuatari di sospendere o ridurre le rate del mutuo mentre devono affrontare una crisi a breve termine, come la perdita del lavoro, una malattia o un'altra battuta d'arresto finanziaria. Questo può aiutare i mutuatari in difficoltà a evitare di diventare delinquenti con i pagamenti, oltre a evitare la preclusione.

La tolleranza sta anche aiutando a proteggere molti mutuatari colpiti dalla pandemia di COVID-19. Nel caso di richieste relative al coronavirus, la maggior parte dei prestatori di mutui non richiede la prova delle difficoltà al di fuori della verifica verbale o scritta del mutuatario.

Qualunque sia la ragione per cui hai bisogno di tolleranza, è estremamente importante parlare con il tuo prestatore o gestore prima di interrompere i pagamenti. Scopri dal tuo prestatore o gestore che tipo di prestito hai e quali sono i termini di concessione. Anche se ti qualifichi per la tolleranza rispetto alla pandemia, non ti verrà automaticamente concessa tale protezione. Devi richiederlo e interrompere i pagamenti prima che ti sia stata ufficialmente concessa la tolleranza potrebbe renderti insolvente sul tuo mutuo e avere un grave impatto negativo sulla tua storia creditizia.

Come il COVID-19 ha influenzato la tolleranza dei mutui

Il COVID-19 e il suo impatto economico hanno portato ad ampliare le opzioni di concessione dei mutui per molti mutuatari. Il CARES Act, il piano di soccorso iniziale del governo federale per la pandemia, conteneva aiuti per i proprietari di case con mutui garantiti dal governo, che rappresentano circa tre quarti dei mutui negli Stati Uniti, inclusi mutui per la casa di proprietà di Fannie Mae e Freddie Mac, nonché VA, USDA e mutui FHA. I mutuatari possono ottenere la concessione relativa al COVID-19 estesa fino a 18 mesi, a seconda del tipo di prestito che hanno.

Insieme ai periodi di tolleranza estesi, i piani di tolleranza COVID-19 consentono ai mutuatari di stipulare un piano di pagamento per rimborsare i pagamenti sospesi, invece di richiedere un rimborso forfettario. Anche i mutuatari non devono fornire la prova delle difficoltà.

La tolleranza ipotecaria danneggia il tuo credito?

La tolleranza ipotecaria non compare sul tuo rapporto di credito come attività negativa; il tuo prestatore o gestore ti segnalerà come corrente sul tuo prestito anche se non stai più effettuando pagamenti.

Ancora una volta: devi essere in contatto con il tuo prestatore per entrare in tolleranza. Non interrompere i pagamenti finché non ti è stata ufficialmente estesa tale protezione. Interrompere i pagamenti prima che tu sia in tolleranza danneggerà seriamente il tuo credito.

Devo pagare interessi extra per la concessione?

I mutuatari in genere non dovranno pagare interessi aggiuntivi sul mutuo in concessione. L'importo degli interessi e del tasso di interesse rimane lo stesso in base al contratto del mutuatario.

"Durante un piano di concessione, gli interessi non vengono pagati ma continuano a maturare secondo i termini della nota", spiega Tom Goyda, vicepresidente senior, responsabile delle relazioni con i media di Wells Fargo. "Inoltre, come richiesto dalla legge CARES, nessun interesse matura durante il periodo di concessione oltre gli importi programmati o calcolati come se il mutuatario avesse effettuato tutti i pagamenti contrattuali in tempo e per intero secondo i termini della nota."

L'unica situazione in cui l'interesse del prestito potrebbe cambiare è se il prestatore estende la data di scadenza del prestito o aumenta il tasso di interesse del prestito, afferma Andrew Demers, partner di Weiss Serota Helfman Cole & Bierman a Boca Raton, Florida, specializzato in banche e immobili legge. Demers sottolinea che è fondamentale che i mutuatari comprendano i termini di pagamento della concessione e pongano domande, tra cui:

1. Devo pagare gli interessi o gli anticipi a garanzia durante questo periodo, o si tratta di un completo differimento del pagamento?

2. La data di scadenza del prestito è stata prorogata?

3. Il prestatore riacquisterà il differito tramite un pagamento rapido alla scadenza del prestito, una data di scadenza estesa o qualche altro metodo di recupero?

Tolleranza ipotecaria vs. modifica del prestito

La tolleranza ipotecaria è una soluzione temporanea per coloro che si trovano in difficoltà finanziarie. Una modifica del prestito, al contrario, cambia in modo permanente le condizioni del mutuo originale. Una modifica non significa che puoi interrompere i pagamenti; piuttosto, aiuta a ridurre i pagamenti per renderli più gestibili, con un saldo principale inferiore, un tasso di interesse inferiore, un'estensione del termine di rimborso o una combinazione. Potrebbe essere necessario fornire la documentazione che dimostri l'approvazione per una modifica.

Opzioni di concessione post mutuo

Se ti stai avvicinando alla fine del periodo di concessione del mutuo, hai delle opzioni.

1. Se te lo puoi permettere, puoi rimborsare i mancati pagamenti in un'unica soluzione. Questo riporterà il tuo mutuo allo stato attuale.

2. Potresti stipulare un piano di rimborso, che aggiunge un importo concordato ai tuoi pagamenti mensili regolari in modo da rimborsare l'importo della tolleranza in un periodo di tempo più lungo.

3. Se stai ancora affrontando difficoltà pandemiche, potresti chiedere un'estensione della tolleranza, a condizione che tu sia idoneo.

4. Potresti cercare una modifica del prestito, che cambia i termini del tuo mutuo in modo da poterti permettere meglio i pagamenti.

5. Se non puoi più permetterti di stare in casa e sei disposto a trasferirti, potresti venderla per estinguere il mutuo. Se i proventi non sono sufficienti, potresti essere in grado di completare una vendita allo scoperto in coordinamento con il tuo prestatore, il che può aiutarti a evitare alcuni degli effetti più negativi di una preclusione.

Pro e contro della tolleranza ipotecaria

Professionisti

• Differisce o riduce temporaneamente i pagamenti mensili

• Può aiutare a prevenire la preclusione o mettere in pausa il procedimento

• Può ancora vendere la casa o rifinanziare

• Possibilità di opzioni di rimborso flessibili

Contro

• Deve rimborsare i mancati pagamenti, in un'unica soluzione o con piano di rimborso

• I pagamenti potrebbero aumentare al termine del periodo di tolleranza

• Potrebbe non essere un'opzione per immobili in affitto o seconde case, a seconda del tipo di prestito

Linea di fondo

Una tolleranza ipotecaria non è automatica, quindi non puoi semplicemente interrompere i pagamenti, altrimenti il tuo punteggio di credito ne risentirà e potresti finire in default o perdere la casa. Sia che tu stia cercando la tolleranza per la prima volta, sia alla ricerca di un'estensione o alla fine del periodo di pagamento posticipato, rimani in contatto con il tuo prestatore di mutui o prestatori di servizi per discutere le tue opzioni.

Mette in risalto

• Un accordo di concessione del mutuo è un piano stipulato tra un prestatore e un mutuatario che sta lottando per pagare il mutuo che tenta di consentire al mutuatario di adempiere all'obbligo del mutuo ed evitare la preclusione.

• È destinato a mutuatari con problemi finanziari temporanei e non è considerato una soluzione a lungo termine.

• L'accordo generalmente riduce o sospende integralmente le rate del mutuo per un determinato periodo di tempo durante il quale il prestatore si impegna a non pignorare l'immobile.

• In alcuni casi, un prestatore può accettare di estendere un accordo di concessione di un mutuo oltre la sua data di scadenza iniziale.