80-10-10 رهن عقاري
إذا كنت قد بدأت في التفكير في شراء منزل ، فقد يبدو الحصول على دفعة أولى وتكاليف الإغلاق أمرًا شاقًا ، لا سيما مع ارتفاع أسعار المنازل اليوم. إذا لم يكن لديك ما يكفي في البنك الخاص بك لتغطية هذه النفقات ، فقد تكون مرشحًا للحصول على قرض على الظهر.
ما هو القرض على الظهر؟
قرض على الظهر ، يسمى أيضًا 80/10/10 أو الرهن العقاري المركب ، يتضمن الحصول على قرضين عقاريين في نفس الوقت: واحد مقابل 80 في المائة من سعر شراء المنزل والآخر مقابل 10 في المائة ، مع تغطية 10 في المائة المتبقية من أموالك دفعة أولى.
يلغي القرض على الظهر الحاجة إلى دفع تكاليف تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يساعد هذا الترتيب في التنقل حول بعض المتطلبات الأكثر صرامة للقرض الضخم: من خلال فصل المعاملة إلى رهن عقاري ، يمكنك تجنب الوقوع في فئة "الجامبو".
هناك سبب كبير آخر يمكن أن يكون فيه القرض على الظهر مفيدًا في سوق اليوم: إذا كنت تحاول بيع منزلك الحالي أثناء شراء منزل آخر ، فيمكنك الحصول على قرض لشراء منزل أو خط ائتمان لشراء منزل (HELOC) في منزلك الحالي لتغطية جزء من الدفعة المقدمة على المنزل الجديد. بافتراض أنه يمكنك بيع ممتلكاتك الحالية ، ستتمكن من استخدام العائدات لسداد القرض.
كيف يعمل القرض على الظهر؟
في إعداد 80/10/10 ، يكون الرهن الأول مقابل 80 في المائة من قيمة العقار ، والثاني - الخنزير على الظهر ، إذا جاز التعبير - بنسبة 10 في المائة. بعد ذلك ، بصفتك المقترض ، ستحتاج إلى سداد دفعة أولى بنسبة 10 بالمائة.
أنواع القروض على الظهر
تأتي قروض Piggyback بعدة نكهات مختلفة:
** الحصول على ** رهن عقاري ثانٍ: في القرض التقليدي على الظهر ، سيكون لديك قرضان عقاريان. هذا يعني مجموعتين من تكاليف الإغلاق بمجموعتين مختلفتين من المصطلحات. قد يعني حتى استخدام اثنين من المقرضين مختلفين.
قرض ملكية المنزل: إذا كنت تعيش حاليًا في منزل قمت بسداده (أو دفعته إلى حد كبير من خلال الرهن العقاري) ، فيمكنك الحصول على قرض لشراء منزل ، وهو مبلغ نقدي يمكنك وضعه على الجزء الخلفي من الرهن العقاري بنسبة 80 في المائة من سعر الشراء.
HELOC: إن HELOC يشبه قرض الأسهم العقارية ، باستثناء أن السعر على HELOC متغير ، لذلك يمكن أن تتغير مدفوعاتك الشهرية ، وسوف تسحب الأموال بدلاً من الحصول على جزء كبير في وقت واحد.
إيجابيات وسلبيات القروض على الظهر
الايجابيات
** يمكنك إلغاء أقساط التأمين على الرهن العقاري. ** الميزة الرئيسية لقرض على الظهر هي فرصة التخلي عن تأمين الرهن العقاري الخاص. بالنسبة لمقترض قرض تقليدي مع انخفاض بنسبة 3.5 في المائة ، يتراوح متوسط قسط مؤشر مديري المشتريات السنوي من 0.58 في المائة إلى 1.86 في المائة من أصل القرض ، اعتمادًا على درجة الائتمان ، وفقًا لتقرير المعهد الحضري. مع قرض على الظهر ، يمكنك الحصول على إرجاء من مدفوعات التأمين هذه دون الحاجة إلى البحث عن منزل أصغر وأرخص.
** يمكنك تجنب متطلبات القروض الضخمة. ** عادة ما تأتي القروض الضخمة مع الحاجة إلى درجة ائتمان أعلى ودفعة مقدمة أعلى ووفرة من الاحتياطيات النقدية. إذا كان الترتيب على الظهر يساعد في الحفاظ على القرض ضمن الحدود المطابقة ، فلن يتم تطبيق هذه المتطلبات.
** يمكنك تسديد دفعة أولى أقل. ** في حين أن الدفعة الأولى الأكثر شيوعًا لقرض على الظهر هي 10 بالمائة من سعر الشراء ، فقد تتمكن من العثور على إعداد 80/15/5 ، مما يعني أن الدفعة الأولى 5 في المائة فقط من التكلفة.
سلبيات
** قد تتغير مدفوعاتك. ** لا يزال القرض على الظهر يكلف المال. يقول ماكبرايد إن القرض الثاني عادةً ما يكون له معدل فائدة أعلى ، وهو متغير ، لذلك إذا ارتفع سعر الفائدة ، فسوف تدفع أكثر.
** لا يزال لديك مجموعتان من تكاليف الإغلاق. ** إذا حصلت على رهن عقاري ثانٍ تقليدي ، فسيكون لديك فاتورتان للإغلاق. هذا يأكل أي مدخرات محتملة من تجنب PMI.
** قد تواجهك مشكلة إذا كنت بحاجة إلى إعادة التمويل. ** إذا كانت قروضك من خلال مقرضين مختلفين ، فقد لا تكون إعادة التمويل عملية بسيطة.
لماذا قد يكون التأهل للحصول على قرض عقاري على الظهر أكثر صعوبة
قد تساعدك قروض Piggyback في الالتفاف حول بعض متطلبات قرض ضخم ، ولكن هذه الموافقات ليست بأي حال من الأحوال سهلة أيضًا. لا تزال بحاجة إلى درجة ائتمانية ممتازة ، والحاجة إلى اقتراض المزيد من الأموال يمكن أن تثير الدهشة من المقرضين. توقع أن يتم فحص أموالك الشخصية للتحقق من أنه يمكنك بالفعل سداد كلا القرضين. إذا كنت تفكر في محاولة الحصول على قرض على الظهر ، فمن الحكمة تقليل نسبة الدين إلى الدخل (DTI) قدر الإمكان قبل التقديم.
بدائل القرض على الظهر
يقول ماكبرايد إن قروض الظهر كانت شائعة قبل أن تصبح الكثير من برامج الرهن العقاري منخفضة السداد سائدة. إذا كنت تشدد على أن الدفعة الأولى البالغة 20 في المائة ، فهناك عدد من القروض والمنح لمشتري المساكن لأول مرة والتي يمكن أن تساعدك على الانتقال إلى منزل مقابل مبلغ أقل مقدمًا دون الحاجة إلى طبقة إضافية من قرض على الظهر:
قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - بدعم من الإدارة الفيدرالية للإسكان ، يتيح لك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الابتعاد بنسبة قليلة تصل إلى 3.5 في المائة على شراء المنزل. يمكنك أيضًا التأهل للحصول على هذا القرض بائتمان منخفض المستوى. يتطلب البرنامج درجة ائتمانية لا تقل عن 580 للدفعة الأولى بنسبة 3.5 بالمائة. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك بين 500 و 579 ، فستحتاج إلى خفض نسبة 10 بالمائة.
** التقليدية 97 ** - تساعد فاني ماي وفريدي ماك ، الشركتان اللتان ترعاهما الحكومة ، في إتاحة الرهون العقارية بأقل من 3 في المائة.
** قرض VA ** - إذا كنت قد خدمت أو كنت نشطًا في الجيش ، فأنت مؤهل للحصول على قرض مدعوم من وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية ، ولا يتعين عليك وضع أي أموال للحصول عليه .
باستخدام برنامج الدفع المنخفض ، ستتمكن من كتابة شيك أصغر ، ولكن اعتمادًا على المقرض الخاص بك ، قد تكون هناك حاجة أيضًا لتوسيع معرفتك بشراء المنزل. على سبيل المثال ، ينص برنامج قرض الدفع المنخفض المقدم من بنك أمريكا على أن المقترضين قد يحتاجون إلى إكمال الدورات التعليمية لمشتري المساكن. ومع ذلك ، فإن استثمار بضع ساعات من وقتك هو ثمن زهيد تدفعه لتتمكن من شراء مكان خاص بك.
قد تفكر في تأخير شراء منزل حتى تتمكن من دفع دفعة أولى أكبر ، لكن ماكبرايد يشير إلى أن لعبة الانتظار يمكن أن تكون معادلة خاسرة.
يقول ماكبرايد: "كانت أسعار المنازل ترتفع بوتيرة أسرع مما يستطيع الناس الادخار ، لذا فإن فكرة جعل دفعة أولى بنسبة 20 في المائة هدف متحرك". "خاصة بالنسبة للعقار الأول ، من المعقول تمامًا تقديم دفعة أولى أصغر للوصول إلى هذا المنزل المبتدئ. بعد ذلك ، بعد بضع سنوات ، عندما تتداول في منزل أكثر ديمومة ، يكون لديك ما يكفي من الأسهم بحيث تصبح دفعة أولى بنسبة 20 في المائة ".
يسلط الضوء
ومع ذلك ، سيواجه المقترضون مدفوعات رهن عقاري شهرية أكبر نسبيًا وقد يشهدون مدفوعات أعلى مستحقة على القرض القابل للتعديل في حالة زيادة أسعار الفائدة.
يقلل هذا النوع من مخططات الرهن العقاري من الدفعة المقدمة للمنزل دون الحاجة إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مما يساعد المقترضين في الحصول على منزل بسهولة أكبر مع التكاليف الأولية.
الرهن العقاري بنسبة 80-10-10 منظم برهنين عقاريين: الأول عبارة عن قرض بسعر فائدة ثابت بنسبة 80٪ من تكلفة المنزل ؛ الثاني هو 10٪ كقرض لشراء منزل. والباقي 10٪ دفعة أولى كاش.
