80-10-10 Pant

Hvis du begynner å tenke på å kjøpe bolig, kan det virke skremmende å komme med en forskuddsbetaling og sluttkostnader, spesielt med dagens stigende boligpriser. Hvis du ikke har nok i din personlige sparegris til disse utgiftene, kan du være en kandidat for et sparegris.

Hva er et piggyback-lån?

Et piggyback-lån, også kalt et 80/10/10 eller kombinasjonslån, innebærer å få to boliglån samtidig: ett på 80 prosent av boligens kjøpesum og et annet på 10 prosent, med de resterende 10 prosentene dekket av midlene dine for en forskuddsbetaling.

Et piggyback-lån eliminerer behovet for å betale for privat boliglånsforsikring (PMI). I tillegg kan denne ordningen hjelpe deg med å navigere rundt noen av de strengere kravene til et jumbolån: Ved å dele transaksjonen i to boliglån kan du unngå å falle inn i "jumbo"-kategorien.

Det er en annen stor grunn til at et piggyback-lån kan være til hjelp i dagens marked: Hvis du prøver å selge din nåværende bolig mens du kjøper en annen, kan du ta opp et egenkapitallån eller en boligkredittlinje (HELOC) på din nåværende bolig for å dekke deler av forskuddsbetalingen på den nye. Forutsatt at du kan selge din eksisterende eiendom, vil du kunne bruke inntektene til å betale ned lånet.

Hvordan fungerer et piggyback-lån?

I et 80/10/10-oppsett er det første pantelånet på 80 prosent av eiendommens verdi, og det andre – grisen på ryggen, for å si det sånn – er på 10 prosent. Deretter, som låntaker, må du betale en forskuddsbetaling på 10 prosent.

Typer piggyback-lån

Piggyback-lån kommer i noen forskjellige varianter:

Ta opp et andre boliglån: I et tradisjonelt piggyback-lån har du to boliglån. Det betyr to sett med avsluttende kostnader med to forskjellige sett med vilkår. Det kan til og med bety å bruke to forskjellige långivere.
Egenkapitallån: Hvis du for øyeblikket bor i et hjem du har betalt ned (eller betalt betydelig ned med boliglånet ditt), kan du ta opp et egenkapitallån, et engangsbeløp i kontanter som du kan sette på tilbake av et boliglån for 80 prosent av kjøpesummen.
HELOC: En HELOC ligner på en boliglånsandel, bortsett fra at renten på en HELOC er variabel, slik at de månedlige betalingene dine kan endres, og du vil trekke ned midler i stedet for å ta ut en stor del på en gang.

Fordeler og ulemper med piggyback-lån

###proffer

Du kan eliminere boliglånsforsikringspremier. Den største fordelen med et piggyback-lån er sjansen til å droppe privat boliglånsforsikring. For en konvensjonell låntaker med 3,5 prosent ned, varierer den gjennomsnittlige årlige PMI-premien fra 0,58 prosent til 1,86 prosent av lånets hovedstol, avhengig av kredittscore, ifølge Urban Institute-rapportering. Med et piggyback-lån kan du få utsettelse fra disse forsikringsutbetalingene uten å måtte lete etter en mindre og billigere bolig.
Du kan unngå krav til jumbolån. Jumbolån kommer vanligvis med behovet for en høyere kredittscore, høyere forskuddsbetaling og rikelig med kontanter. Hvis piggyback-ordningen bidrar til å holde lånet innenfor samsvarende grenser, vil ikke disse kravene gjelde.
Du kan foreta en lavere forskuddsbetaling. Mens den vanligste forskuddsbetalingen for et piggyback-lån er 10 prosent av kjøpesummen, kan du kanskje finne et 80/15/5-oppsett, noe som betyr at forskuddsbetalingen din vil være bare 5 prosent av kostnadene.

###Ulemper

Betalingene dine kan endre seg. Et piggyback-lån koster fortsatt penger. Det andre lånet har vanligvis en høyere rente, og det er variabelt, sier McBride, så hvis renten går opp, betaler du mer.
Du har fortsatt to sett med avsluttende kostnader. Hvis du tar opp et tradisjonelt andrelån, har du to regninger for lukking. Det spiser på potensielle besparelser ved å unngå PMI.
Du kan få problemer hvis du trenger å refinansiere. Hvis lånene dine er gjennom to forskjellige långivere, er det kanskje ikke en enkel prosess å refinansiere.

Hvorfor det kan være vanskeligere å kvalifisere seg for et piggyback-lån

Piggyback-lån kan hjelpe deg med å komme rundt noen av kravene til et jumbolån, men disse er på ingen måte enkle godkjenninger heller. Du trenger fortsatt en utmerket kredittscore, og behovet for å låne mer penger kan heve øyenbrynene fra långivere. Forvent å få din personlige økonomi undersøkt for å bekrefte at du faktisk kan betale tilbake begge lånene. Hvis du vurderer å prøve å få et piggyback-lån, er det lurt å redusere gjeld-til-inntekt (DTI)-forholdet så mye som mulig før du søker.

Alternativer til et piggyback-lån

Piggyback-lån var vanlig før mange lavforskuddslånsprogrammer ble mainstream, sier McBride. Hvis du stresser over den 20 prosent forskuddsbetalingen, er det en rekke førstegangslån og tilskudd til boligkjøper som kan hjelpe deg med å flytte inn i et hjem for mindre forhåndspenger uten det ekstra laget av et piggyback-lån:

FHA-lån - Støttet av Federal Housing Administration, lar et FHA-lån deg slippe unna med så lite som 3,5 prosent ned på et boligkjøp. Du kan også kvalifisere for dette lånet med subpar kreditt. Programmet krever en minimum kredittscore på 580 for 3,5 prosent forskuddsbetaling. Hvis kredittpoengsummen din er mellom 500 og 579, må du sette ned 10 prosent.
Konvensjonell 97 - Fannie Mae og Freddie Mac, de to statlig sponsede foretakene, hjelper til med å gjøre boliglån tilgjengelig med så lite som 3 prosent ned.
VA-lån - Hvis du har tjenestegjort eller er aktiv i militæret, er du kvalifisert for et lån støttet av US Department of Veterans Affairs, og du trenger ikke å sette ned noen penger for å få det .

Med et lavt nedbetalingsprogram vil du kunne skrive en mindre sjekk, men avhengig av utlåner kan det også være nødvendig å utvide kunnskapen din om boligkjøp. For eksempel fastsetter Bank of Americas lav-forskuddslånsprogram at låntakere kan trenge å gjennomføre boligkjøperutdanningskurs. Å investere noen timer av tiden din er imidlertid en liten pris å betale for å ha råd til ditt eget sted.

Du kan tenke på å utsette et boligkjøp til du kan gjøre en mer betydelig forskuddsbetaling, men McBride påpeker at ventespillet kan være en tapsformel.

"Boligprisene har steget raskere enn folk kunne spare, så ideen om å betale forskuddet på 20 prosent er et bevegelig mål," sier McBride. «Spesielt for en første eiendom, er det helt plausibelt å gjøre en mindre forskuddsbetaling for å komme inn i det starterboligen. Så, etter noen år, når du handler opp til en mer permanent bolig, har du nok egenkapital til at det blir din 20 prosent forskuddsbetaling.»

##Høydepunkter

– Låntakere vil imidlertid møte relativt større månedlige boliglånsbetalinger og kan se høyere betalinger på det justerbare lånet dersom rentene øker.

– Denne typen boliglånsordninger reduserer forskuddsbetalingen til en bolig uten å måtte betale privat boliglånsforsikring (PMI), noe som hjelper låntakere å skaffe seg bolig lettere med forhåndskostnadene.

Et 80-10-10 boliglån er strukturert med to boliglån: det første er et fastrentelån til 80 % av boligens kostnad; det andre er 10 % som et egenkapitallån; og de resterende 10 % som en kontant forskuddsbetaling.