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80-10-10 Hypothèque

80-10-10 Hypothèque

Si vous commencez Ă  songer Ă  acheter une maison, le fait de verser un acompte et des frais de clĂŽture peut sembler intimidant, en particulier avec la hausse actuelle des prix des maisons. Si vous n'avez pas assez d'argent dans votre tirelire personnelle pour ces dĂ©penses, vous pourriez ĂȘtre candidat Ă  un prĂȘt de ferroutage.

Qu'est-ce qu'un prĂȘt de ferroutage ?

Un prĂȘt de ferroutage, Ă©galement appelĂ© prĂȘt hypothĂ©caire 80/10/10 ou combinĂ©, consiste Ă  contracter deux prĂȘts hypothĂ©caires en mĂȘme temps : un pour 80 % du prix d'achat de la maison et un autre pour 10 %, les 10 % restants Ă©tant couverts par vos fonds pendant un acompte.

Un prĂȘt de ferroutage vous Ă©vite d'avoir Ă  payer une assurance hypothĂ©caire privĂ©e (PMI). De plus, cet arrangement peut aider Ă  contourner certaines des exigences les plus strictes d'un prĂȘt jumbo : en sĂ©parant la transaction en deux hypothĂšques, vous pourriez Ă©viter de tomber dans la catĂ©gorie « jumbo ».

Il y a une autre grande raison pour laquelle un prĂȘt de ferroutage peut ĂȘtre utile sur le marchĂ© actuel : si vous essayez de vendre votre maison actuelle tout en en achetant une autre, vous pouvez contracter un prĂȘt sur valeur domiciliaire ou une marge de crĂ©dit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur votre maison actuelle pour couvrir une partie de la mise de fonds sur la nouvelle. En supposant que vous puissiez vendre votre propriĂ©tĂ© existante, vous pourrez utiliser le produit pour rembourser le prĂȘt.

Comment fonctionne un prĂȘt de ferroutage ?

Dans une configuration 80/10/10, la premiĂšre hypothĂšque reprĂ©sente 80 % de la valeur de la propriĂ©tĂ©, et la seconde — la tirelire sur le dos, pour ainsi dire — reprĂ©sente 10 %. Ensuite, en tant qu'emprunteur, vous devrez verser un acompte de 10 %.

Types de prĂȘts de ferroutage

Les prĂȘts superposĂ©s se dĂ©clinent en plusieurs saveurs :

  • Souscription d'une deuxiĂšme hypothĂšque : dans un prĂȘt de ferroutage traditionnel, vous aurez deux hypothĂšques. Cela signifie deux ensembles de frais de clĂŽture avec deux ensembles de termes diffĂ©rents. Cela pourrait mĂȘme signifier l'utilisation de deux prĂȘteurs diffĂ©rents.

  • PrĂȘt sur valeur domiciliaire : si vous vivez actuellement dans une maison que vous avez remboursĂ©e (ou remboursĂ©e en grande partie avec votre hypothĂšque), vous pouvez contracter un prĂȘt sur valeur domiciliaire, une somme forfaitaire en espĂšces que vous pouvez mettre sur le remboursement d'une hypothĂšque pour 80 % du prix d'achat.

  • HELOC : Un HELOC est similaire Ă  un prĂȘt sur valeur domiciliaire, sauf que le taux d'un HELOC est variable, de sorte que vos paiements mensuels peuvent changer, et vous retirerez des fonds plutĂŽt que de retirer un gros morceau en une seule fois.

Avantages et inconvĂ©nients des prĂȘts de ferroutage

Avantages

  • Vous pouvez Ă©liminer les primes d'assurance hypothĂ©caire. Le principal avantage d'un prĂȘt de ferroutage est la possibilitĂ© d'abandonner l'assurance hypothĂ©caire privĂ©e. Pour un emprunteur conventionnel avec une baisse de 3,5%, la prime annuelle moyenne du PMI varie de 0,58% Ă  1,86% du principal du prĂȘt, selon la cote de crĂ©dit, selon les rapports de l'Urban Institute. Avec un prĂȘt de ferroutage, vous pouvez obtenir un sursis de ces paiements d'assurance sans avoir Ă  chercher une maison plus petite et moins chĂšre.

  • Vous pouvez Ă©viter les exigences de prĂȘt jumbo. Les prĂȘts jumbo s'accompagnent gĂ©nĂ©ralement de la nĂ©cessitĂ© d'un pointage de crĂ©dit plus Ă©levĂ©, d'un acompte plus Ă©levĂ© et de nombreuses rĂ©serves de liquiditĂ©s. Si l'arrangement de ferroutage aide Ă  maintenir le prĂȘt dans des limites conformes, ces exigences ne s'appliqueront pas.

  • Vous pouvez effectuer un acompte infĂ©rieur. Bien que l'acompte le plus courant d'un prĂȘt de ferroutage soit de 10 % du prix d'achat, vous pourrez peut-ĂȘtre trouver une configuration 80/15/5, ce qui signifie que votre acompte serait reprĂ©senter seulement 5 % du coĂ»t.

Les inconvénients

  • Vos paiements peuvent changer. Un prĂȘt de ferroutage coĂ»te toujours de l'argent. Le deuxiĂšme prĂȘt a gĂ©nĂ©ralement un taux d'intĂ©rĂȘt plus Ă©levĂ©, et il est variable, dit McBride, donc si le taux d'intĂ©rĂȘt augmente, vous paierez plus.

  • Vous avez toujours deux ensembles de frais de clĂŽture. Si vous contractez une deuxiĂšme hypothĂšque traditionnelle, vous aurez deux factures pour la clĂŽture. Cela ronge les Ă©conomies potentielles en Ă©vitant les PMI.

  • Vous pourriez avoir des difficultĂ©s si vous avez besoin de refinancer. Si vos prĂȘts sont accordĂ©s par deux prĂȘteurs diffĂ©rents, le refinancement en cours de route pourrait ne pas ĂȘtre un processus simple.

Pourquoi se qualifier pour une hypothĂšque de ferroutage peut ĂȘtre plus difficile

Les prĂȘts superposĂ©s peuvent vous aider Ă  contourner certaines des exigences d'un prĂȘt jumbo, mais ce ne sont pas non plus des approbations faciles. Vous avez toujours besoin d'une excellente cote de crĂ©dit, et la nĂ©cessitĂ© d'emprunter plus d'argent peut soulever des sourcils auprĂšs des prĂȘteurs. Attendez-vous Ă  ce que vos finances personnelles soient examinĂ©es de prĂšs pour vĂ©rifier que vous pouvez effectivement rembourser les deux prĂȘts. Si vous envisagez d'essayer d'obtenir un prĂȘt de ferroutage, il est sage de rĂ©duire autant que possible votre ratio dette / revenu (DTI) avant de postuler.

Alternatives au prĂȘt de ferroutage

Les prĂȘts superposĂ©s Ă©taient courants avant que de nombreux programmes de prĂȘts hypothĂ©caires Ă  faible versement ne deviennent courants, dit McBride. Si vous ĂȘtes stressĂ© par cet acompte de 20%, il existe un certain nombre de prĂȘts et de subventions pour l'achat d'une premiĂšre maison qui peuvent vous aider Ă  emmĂ©nager dans une maison pour moins d'argent initial sans la couche supplĂ©mentaire d'un prĂȘt de ferroutage :

  • PrĂȘt FHA - Soutenu par la Federal Housing Administration, un prĂȘt FHA vous permet de vous en sortir avec aussi peu que 3,5% d'acompte sur l'achat d'une maison. Vous pouvez Ă©galement bĂ©nĂ©ficier de ce prĂȘt avec un crĂ©dit infĂ©rieur Ă  la normale. Le programme exige une cote de crĂ©dit minimale de 580 pour l'acompte de 3,5 %. Si votre pointage de crĂ©dit se situe entre 500 et 579, vous devrez dĂ©poser 10 %.

  • ** Conventionnel 97 ** - Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entreprises parrainĂ©es par le gouvernement, contribuent Ă  rendre les prĂȘts hypothĂ©caires disponibles avec aussi peu que 3 % de mise de fonds.

  • PrĂȘt VA : si vous avez servi ou ĂȘtes actif dans l'armĂ©e, vous avez droit Ă  un prĂȘt garanti par le dĂ©partement amĂ©ricain des Anciens Combattants, et vous n'avez pas Ă  verser d'argent pour l'obtenir. .

Avec un programme de paiement bas, vous pourrez faire un chĂšque plus petit, mais selon votre prĂȘteur, vous devrez peut-ĂȘtre Ă©galement approfondir vos connaissances sur l'achat d'une maison. Par exemple, le programme de prĂȘts Ă  faible acompte de Bank of America stipule que les emprunteurs pourraient avoir besoin de suivre des cours de formation Ă  l'achat d'une maison. Cependant, investir quelques heures de son temps est un petit prix Ă  payer pour pouvoir s'offrir sa propre place.

Vous envisagez peut-ĂȘtre de retarder l'achat d'une maison jusqu'Ă  ce que vous puissiez verser un acompte plus important, mais McBride souligne que le jeu de l'attente peut ĂȘtre une formule perdante.

"Les prix des maisons ont augmenté plus rapidement que les gens ne pouvaient économiser, donc l'idée de verser un acompte de 20 % est une cible mouvante", déclare McBride. « Surtout pour une premiÚre propriété, il est tout à fait plausible de faire un petit acompte pour entrer dans cette premiÚre maison. Puis, aprÚs quelques années, lorsque vous échangez vers une maison plus permanente, vous avez suffisamment de fonds propres pour qu'il devienne votre mise de fonds de 20 %.

Points forts

  • Cependant, les emprunteurs devront faire face Ă  des paiements hypothĂ©caires mensuels relativement plus importants et pourraient voir des paiements plus Ă©levĂ©s dus sur le prĂȘt ajustable si les taux d'intĂ©rĂȘt augmentent.

  • Ce type de rĂ©gime hypothĂ©caire rĂ©duit l'acompte d'une maison sans avoir Ă  payer une assurance hypothĂ©caire privĂ©e (PMI), aidant les emprunteurs Ă  obtenir une maison plus facilement avec les coĂ»ts initiaux.

  • Une hypothĂšque 80-10-10 est structurĂ©e en deux hypothĂšques : la premiĂšre Ă©tant un prĂȘt Ă  taux fixe Ă  80 % du coĂ»t de la maison ; le second Ă©tant de 10 % sous forme de prĂȘt sur valeur domiciliaire ; et les 10% restants sous forme d'acompte en espĂšces.