80-10-10 Hypothèque

Si vous commencez à songer à acheter une maison, le fait de verser un acompte et des frais de clôture peut sembler intimidant, en particulier avec la hausse actuelle des prix des maisons. Si vous n'avez pas assez d'argent dans votre tirelire personnelle pour ces dépenses, vous pourriez être candidat à un prêt de ferroutage.

Qu'est-ce qu'un prêt de ferroutage ?

Un prêt de ferroutage, également appelé prêt hypothécaire 80/10/10 ou combiné, consiste à contracter deux prêts hypothécaires en même temps : un pour 80 % du prix d'achat de la maison et un autre pour 10 %, les 10 % restants étant couverts par vos fonds pendant un acompte.

Un prêt de ferroutage vous évite d'avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI). De plus, cet arrangement peut aider à contourner certaines des exigences les plus strictes d'un prêt jumbo : en séparant la transaction en deux hypothèques, vous pourriez éviter de tomber dans la catégorie « jumbo ».

Il y a une autre grande raison pour laquelle un prêt de ferroutage peut être utile sur le marché actuel : si vous essayez de vendre votre maison actuelle tout en en achetant une autre, vous pouvez contracter un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur votre maison actuelle pour couvrir une partie de la mise de fonds sur la nouvelle. En supposant que vous puissiez vendre votre propriété existante, vous pourrez utiliser le produit pour rembourser le prêt.

Comment fonctionne un prêt de ferroutage ?

Dans une configuration 80/10/10, la première hypothèque représente 80 % de la valeur de la propriété, et la seconde — la tirelire sur le dos, pour ainsi dire — représente 10 %. Ensuite, en tant qu'emprunteur, vous devrez verser un acompte de 10 %.

Types de prêts de ferroutage

Les prêts superposés se déclinent en plusieurs saveurs :

Souscription d'une deuxième hypothèque : dans un prêt de ferroutage traditionnel, vous aurez deux hypothèques. Cela signifie deux ensembles de frais de clôture avec deux ensembles de termes différents. Cela pourrait même signifier l'utilisation de deux prêteurs différents.
Prêt sur valeur domiciliaire : si vous vivez actuellement dans une maison que vous avez remboursée (ou remboursée en grande partie avec votre hypothèque), vous pouvez contracter un prêt sur valeur domiciliaire, une somme forfaitaire en espèces que vous pouvez mettre sur le remboursement d'une hypothèque pour 80 % du prix d'achat.
HELOC : Un HELOC est similaire à un prêt sur valeur domiciliaire, sauf que le taux d'un HELOC est variable, de sorte que vos paiements mensuels peuvent changer, et vous retirerez des fonds plutôt que de retirer un gros morceau en une seule fois.

Avantages et inconvénients des prêts de ferroutage

Avantages

Vous pouvez éliminer les primes d'assurance hypothécaire. Le principal avantage d'un prêt de ferroutage est la possibilité d'abandonner l'assurance hypothécaire privée. Pour un emprunteur conventionnel avec une baisse de 3,5%, la prime annuelle moyenne du PMI varie de 0,58% à 1,86% du principal du prêt, selon la cote de crédit, selon les rapports de l'Urban Institute. Avec un prêt de ferroutage, vous pouvez obtenir un sursis de ces paiements d'assurance sans avoir à chercher une maison plus petite et moins chère.
Vous pouvez éviter les exigences de prêt jumbo. Les prêts jumbo s'accompagnent généralement de la nécessité d'un pointage de crédit plus élevé, d'un acompte plus élevé et de nombreuses réserves de liquidités. Si l'arrangement de ferroutage aide à maintenir le prêt dans des limites conformes, ces exigences ne s'appliqueront pas.
Vous pouvez effectuer un acompte inférieur. Bien que l'acompte le plus courant d'un prêt de ferroutage soit de 10 % du prix d'achat, vous pourrez peut-être trouver une configuration 80/15/5, ce qui signifie que votre acompte serait représenter seulement 5 % du coût.

Les inconvénients

Vos paiements peuvent changer. Un prêt de ferroutage coûte toujours de l'argent. Le deuxième prêt a généralement un taux d'intérêt plus élevé, et il est variable, dit McBride, donc si le taux d'intérêt augmente, vous paierez plus.
Vous avez toujours deux ensembles de frais de clôture. Si vous contractez une deuxième hypothèque traditionnelle, vous aurez deux factures pour la clôture. Cela ronge les économies potentielles en évitant les PMI.
Vous pourriez avoir des difficultés si vous avez besoin de refinancer. Si vos prêts sont accordés par deux prêteurs différents, le refinancement en cours de route pourrait ne pas être un processus simple.

Pourquoi se qualifier pour une hypothèque de ferroutage peut être plus difficile

Les prêts superposés peuvent vous aider à contourner certaines des exigences d'un prêt jumbo, mais ce ne sont pas non plus des approbations faciles. Vous avez toujours besoin d'une excellente cote de crédit, et la nécessité d'emprunter plus d'argent peut soulever des sourcils auprès des prêteurs. Attendez-vous à ce que vos finances personnelles soient examinées de près pour vérifier que vous pouvez effectivement rembourser les deux prêts. Si vous envisagez d'essayer d'obtenir un prêt de ferroutage, il est sage de réduire autant que possible votre ratio dette / revenu (DTI) avant de postuler.

Alternatives au prêt de ferroutage

Les prêts superposés étaient courants avant que de nombreux programmes de prêts hypothécaires à faible versement ne deviennent courants, dit McBride. Si vous êtes stressé par cet acompte de 20%, il existe un certain nombre de prêts et de subventions pour l'achat d'une première maison qui peuvent vous aider à emménager dans une maison pour moins d'argent initial sans la couche supplémentaire d'un prêt de ferroutage :

Prêt FHA - Soutenu par la Federal Housing Administration, un prêt FHA vous permet de vous en sortir avec aussi peu que 3,5% d'acompte sur l'achat d'une maison. Vous pouvez également bénéficier de ce prêt avec un crédit inférieur à la normale. Le programme exige une cote de crédit minimale de 580 pour l'acompte de 3,5 %. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous devrez déposer 10 %.
** Conventionnel 97 ** - Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entreprises parrainées par le gouvernement, contribuent à rendre les prêts hypothécaires disponibles avec aussi peu que 3 % de mise de fonds.
Prêt VA : si vous avez servi ou êtes actif dans l'armée, vous avez droit à un prêt garanti par le département américain des Anciens Combattants, et vous n'avez pas à verser d'argent pour l'obtenir. .

Avec un programme de paiement bas, vous pourrez faire un chèque plus petit, mais selon votre prêteur, vous devrez peut-être également approfondir vos connaissances sur l'achat d'une maison. Par exemple, le programme de prêts à faible acompte de Bank of America stipule que les emprunteurs pourraient avoir besoin de suivre des cours de formation à l'achat d'une maison. Cependant, investir quelques heures de son temps est un petit prix à payer pour pouvoir s'offrir sa propre place.

Vous envisagez peut-être de retarder l'achat d'une maison jusqu'à ce que vous puissiez verser un acompte plus important, mais McBride souligne que le jeu de l'attente peut être une formule perdante.

"Les prix des maisons ont augmenté plus rapidement que les gens ne pouvaient économiser, donc l'idée de verser un acompte de 20 % est une cible mouvante", déclare McBride. « Surtout pour une première propriété, il est tout à fait plausible de faire un petit acompte pour entrer dans cette première maison. Puis, après quelques années, lorsque vous échangez vers une maison plus permanente, vous avez suffisamment de fonds propres pour qu'il devienne votre mise de fonds de 20 %.

Points forts

Cependant, les emprunteurs devront faire face à des paiements hypothécaires mensuels relativement plus importants et pourraient voir des paiements plus élevés dus sur le prêt ajustable si les taux d'intérêt augmentent.
Ce type de régime hypothécaire réduit l'acompte d'une maison sans avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI), aidant les emprunteurs à obtenir une maison plus facilement avec les coûts initiaux.
Une hypothèque 80-10-10 est structurée en deux hypothèques : la première étant un prêt à taux fixe à 80 % du coût de la maison ; le second étant de 10 % sous forme de prêt sur valeur domiciliaire ; et les 10% restants sous forme d'acompte en espèces.