80-10-10 Mutuo

Se stai iniziando a pensare all'acquisto di una casa, arrivare con un acconto e i costi di chiusura può sembrare scoraggiante, in particolare con l'aumento dei prezzi delle case di oggi. Se non hai abbastanza nel tuo salvadanaio personale per queste spese, potresti essere un candidato per un prestito sulle spalle.

Che cos'è un prestito a piggyback?

Un prestito piggyback, chiamato anche mutuo 80/10/10 o mutuo combinato, comporta l'ottenimento di due mutui contemporaneamente: uno per l'80% del prezzo di acquisto della casa e un altro per il 10%, con il restante 10% coperto dai fondi per un acconto.

Un prestito piggyback elimina la necessità di pagare l'assicurazione sui mutui privati (PMI). Inoltre, questa disposizione può aiutare a navigare attorno ad alcuni dei requisiti più severi di un prestito jumbo: separando la transazione in due mutui, potresti evitare di cadere nella categoria "jumbo".

C'è un'altra grande ragione per cui un prestito piggyback può essere di aiuto nel mercato odierno: se stai cercando di vendere la tua casa attuale mentre ne acquisti un'altra, puoi stipulare un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica (HELOC) su la tua attuale casa per coprire parte dell'acconto su quella nuova. Supponendo che tu possa vendere la tua proprietà esistente, sarai in grado di utilizzare i proventi per estinguere il prestito.

Come funziona un prestito piggyback?

In una configurazione 80/10/10, il primo mutuo è per l'80 percento del valore della proprietà e il secondo - il porcellino sul retro, per così dire - è per il 10 percento. Quindi, come mutuatario, dovrai versare un acconto del 10 percento.

Tipi di prestiti sulle spalle

I prestiti a piggyback sono disponibili in diversi gusti:

Ritiro di un secondo mutuo: in un tradizionale prestito a due vie, avrai due mutui. Ciò significa due serie di costi di chiusura con due diverse serie di termini. Potrebbe anche significare l'utilizzo di due diversi istituti di credito.
Prestito per la casa: se vivi attualmente in una casa che hai estinto (o pagato sostanzialmente con il tuo mutuo), puoi stipulare un mutuo per la casa, una somma forfettaria di denaro che puoi mettere sul indietro di un mutuo per l'80 per cento del prezzo di acquisto.
HELOC: Un HELOC è simile a un prestito di equità domestica, tranne per il fatto che il tasso su un HELOC è variabile, quindi i tuoi pagamenti mensili possono cambiare e preleverai fondi piuttosto che prelevare una grossa fetta in una volta.

Pro e contro dei prestiti sulle spalle

Professionisti

Puoi eliminare i premi dell'assicurazione ipotecaria. Il principale vantaggio di un prestito sulle spalle è la possibilità di abbandonare l'assicurazione ipotecaria privata. Per un mutuatario convenzionale con una riduzione del 3,5%, il premio PMI annuo medio varia dallo 0,58% all'1,86% del capitale del prestito, a seconda del punteggio di credito, secondo il rapporto dell'Urban Institute. Con un prestito sulle spalle, puoi ottenere una tregua da quei pagamenti assicurativi senza dover cercare una casa più piccola ed economica.
Puoi evitare i requisiti di prestito jumbo. I prestiti jumbo in genere hanno la necessità di un punteggio di credito più alto, un acconto più alto e molte riserve di cassa. Se la disposizione sulle spalle aiuta a mantenere il prestito entro limiti conformi, tali requisiti non si applicheranno.
Puoi effettuare un acconto inferiore. Mentre l'acconto più comune di un prestito a piggyback è il 10 percento del prezzo di acquisto, potresti essere in grado di trovare una configurazione 80/15/5, il che significa che il tuo acconto sarebbe essere solo il 5 percento del costo.

Contro

I tuoi pagamenti potrebbero cambiare. Un prestito sulle spalle costa ancora denaro. Il secondo prestito ha in genere un tasso di interesse più alto ed è variabile, dice McBride, quindi se il tasso di interesse aumenta, pagherai di più.
Hai ancora due serie di costi di chiusura. Se accendi una seconda ipoteca tradizionale, avrai due fatture per la chiusura. Ciò riduce qualsiasi potenziale risparmio derivante dall'evitare il PMI.
Potresti avere problemi se hai bisogno di rifinanziare. Se i tuoi prestiti sono attraverso due diversi istituti di credito, il rifinanziamento lungo la strada potrebbe non essere un processo semplice.

Perché qualificarsi per un mutuo piggyback può essere più difficile

I prestiti a due vie potrebbero aiutarti a aggirare alcuni dei requisiti di un prestito jumbo, ma nemmeno queste sono approvazioni facili. Hai ancora bisogno di un punteggio di credito eccellente e la necessità di prendere in prestito più denaro può far alzare le sopracciglia dagli istituti di credito. Aspettati che le tue finanze personali vengano esaminate per verificare che tu possa effettivamente rimborsare entrambi i prestiti. Se stai pensando di provare a ottenere un prestito sulle spalle, è consigliabile ridurre il più possibile il rapporto debito/reddito (DTI) prima di fare domanda.

Alternative a un prestito sulle spalle

I prestiti a due vie erano comuni prima che molti programmi di mutuo ipotecario a basso acconto diventassero mainstream, afferma McBride. Se ti stai stressando per quell'anticipo del 20 percento, ci sono una serie di prestiti e sovvenzioni per l'acquisto di una casa per la prima volta che possono aiutarti a trasferirti in una casa con meno soldi in anticipo senza lo strato aggiuntivo di un prestito sulle spalle:

Prestito FHA – Sostenuto dalla Federal Housing Administration, un prestito FHA ti consente di farla franca con un minimo del 3,5% di sconto sull'acquisto di una casa. Puoi anche beneficiare di questo prestito con un credito scadente. Il programma richiede un punteggio minimo di credito di 580 per l'acconto del 3,5 per cento. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, dovrai abbassare il 10 percento.
Conventional 97 – Fannie Mae e Freddie Mac, le due imprese sponsorizzate dal governo, contribuiscono a rendere disponibili i mutui con una riduzione di appena il 3%.
Prestito VA – Se hai prestato servizio o sei attivo nell'esercito, hai diritto a un prestito garantito dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti e non devi mettere soldi per ottenerlo .

Con un programma di pagamento basso, sarai in grado di scrivere un assegno più piccolo, ma a seconda del tuo prestatore, potrebbe anche essere necessario espandere le tue conoscenze sull'acquisto di case. Ad esempio, il programma di prestito a basso acconto della Bank of America prevede che i mutuatari potrebbero dover completare corsi di formazione per acquirenti di case. Tuttavia, investire qualche ora del proprio tempo è un piccolo prezzo da pagare per potersi permettere una casa propria.

Potresti pensare di ritardare l'acquisto di una casa fino a quando non puoi effettuare un acconto più consistente, ma McBride sottolinea che il gioco dell'attesa può essere una formula perdente.

"I prezzi delle case sono aumentati più velocemente di quanto le persone potessero risparmiare, quindi l'idea di versare l'acconto del 20% è un obiettivo mobile", afferma McBride. “Soprattutto per una prima proprietà, è del tutto plausibile fare un piccolo acconto per entrare in quella casa di partenza. Poi, dopo alcuni anni, quando si permuta in una casa più permanente, si ha abbastanza capitale da diventare il vostro acconto del 20 per cento".

Mette in risalto

Tuttavia, i mutuatari dovranno affrontare rate mensili relativamente più elevate del mutuo e potrebbero vedere pagamenti più elevati dovuti sul prestito regolabile se i tassi di interesse aumentano.
Questo tipo di schema ipotecario riduce l'anticipo di una casa senza dover pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), aiutando i mutuatari a ottenere una casa più facilmente con i costi iniziali.
Un mutuo 80-10-10 è strutturato con due mutui: il primo è un mutuo a tasso fisso all'80% del costo della casa; il secondo è il 10% come mutuo per la casa; e il restante 10% come acconto in contanti.