80-10-10 Hipoteca

Se você está começando a pensar em comprar uma casa, fazer um pagamento inicial e os custos de fechamento podem parecer assustadores, principalmente com o aumento dos preços das casas de hoje. Se você não tiver o suficiente em seu cofrinho pessoal para essas despesas, pode ser um candidato a um empréstimo nas costas.

O que é um empréstimo piggyback?

Um empréstimo piggyback, também chamado de 80/10/10 ou hipoteca combinada, envolve a obtenção de duas hipotecas ao mesmo tempo: uma de 80% do preço de compra da casa e outra de 10%, com os 10% restantes cobertos por seus fundos para um adiantamento.

Um empréstimo piggyback elimina a necessidade de você pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI). Além disso, esse arranjo pode ajudar a contornar alguns dos requisitos mais rígidos de um empréstimo jumbo: Ao separar a transação em duas hipotecas, você pode evitar cair na categoria “jumbo”.

Há outra grande razão pela qual um empréstimo nas costas pode ser uma ajuda no mercado de hoje: se você está tentando vender sua casa atual enquanto compra outra, pode fazer um empréstimo de capital próprio ou uma linha de crédito de capital próprio (HELOC) em sua casa atual para cobrir parte do adiantamento da nova. Supondo que você possa vender sua propriedade existente, poderá usar os recursos para pagar o empréstimo.

Como funciona um empréstimo piggyback?

Em uma configuração 80/10/10, a primeira hipoteca é de 80% do valor da propriedade, e a segunda - o porquinho nas costas, por assim dizer - é de 10%. Então, como mutuário, você precisará fazer um pagamento inicial de 10%.

Tipos de empréstimos piggyback

Empréstimos piggyback vêm em alguns sabores diferentes:

Fazendo uma segunda hipoteca: Em um empréstimo tradicional, você terá duas hipotecas. Isso significa dois conjuntos de custos de fechamento com dois conjuntos diferentes de termos. Pode até significar usar dois credores diferentes.
Empréstimo imobiliário: se você mora atualmente em uma casa que já pagou (ou pagou substancialmente com sua hipoteca), pode fazer um empréstimo imobiliário, uma quantia em dinheiro que você pode colocar no de uma hipoteca por 80 por cento do preço de compra.
HELOC: Um HELOC é semelhante a um empréstimo imobiliário, exceto que a taxa de um HELOC é variável, portanto, seus pagamentos mensais podem mudar e você saca fundos em vez de retirar uma grande parte de uma só vez.

Prós e contras de empréstimos piggyback

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Você pode eliminar os prêmios de seguro de hipoteca. A principal vantagem de um empréstimo nas costas é a chance de abandonar o seguro de hipoteca privado. Para um tomador de empréstimo convencional com 3,5% de entrada, o prêmio médio anual do PMI varia de 0,58% a 1,86% do principal do empréstimo, dependendo da pontuação de crédito, de acordo com relatórios do Urban Institute. Com um empréstimo nas costas, você pode obter um adiamento desses pagamentos de seguro sem ter que procurar uma casa menor e mais barata.
Você pode evitar os requisitos de empréstimo jumbo. Os empréstimos jumbo geralmente vêm com a necessidade de uma pontuação de crédito mais alta, um adiantamento mais alto e muitas reservas de dinheiro. Se o acordo auxiliar ajudar a manter o empréstimo dentro dos limites de conformidade, esses requisitos não se aplicarão.
Você pode fazer um adiantamento menor. Embora o adiantamento mais comum de um empréstimo adicional seja de 10% do preço de compra, você pode encontrar uma configuração de 80/15/5, o que significa que seu adiantamento seria ser apenas 5 por cento do custo.

Contras

Seus pagamentos podem mudar. Um empréstimo nas costas ainda custa dinheiro. O segundo empréstimo normalmente tem uma taxa de juros mais alta e é variável, diz McBride, então se a taxa de juros subir, você pagará mais.
Você ainda tem dois conjuntos de custos de fechamento. Se você fizer uma segunda hipoteca tradicional, terá duas contas para fechar. Isso consome qualquer economia potencial de evitar o PMI.
Você pode ter problemas se precisar refinanciar. Se seus empréstimos forem feitos por dois credores diferentes, o refinanciamento no futuro pode não ser um processo simples.

Por que a qualificação para uma hipoteca nas costas pode ser mais difícil

Empréstimos piggyback podem ajudá-lo a contornar alguns dos requisitos de um empréstimo jumbo, mas essas aprovações também não são fáceis. Você ainda precisa de uma excelente pontuação de crédito, e a necessidade de emprestar mais dinheiro pode levantar as sobrancelhas dos credores. Espere ter suas finanças pessoais examinadas para verificar se você pode realmente pagar os dois empréstimos. Se você está pensando em tentar obter um empréstimo nas costas, é aconselhável reduzir o máximo possível a relação dívida / renda (DTI) antes de aplicar.

Alternativas a um empréstimo nas costas

Empréstimos piggyback eram comuns antes de muitos programas de hipotecas de baixo pagamento se tornarem populares, diz McBride. Se você está se estressando com o adiantamento de 20%, há vários empréstimos e subsídios para compradores de primeira casa que podem ajudá-lo a se mudar para uma casa por menos dinheiro adiantado sem a camada adicional de um empréstimo nas costas:

Empréstimo FHA - Apoiado pela Administração Federal de Habitação, um empréstimo FHA permite que você saia com apenas 3,5% de desconto na compra de uma casa. Você também pode se qualificar para este empréstimo com crédito abaixo da média. O programa exige uma pontuação de crédito mínima de 580 para o pagamento inicial de 3,5%. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você precisará reduzir 10%.
Convencional 97 - Fannie Mae e Freddie Mac, as duas empresas patrocinadas pelo governo, ajudam a disponibilizar hipotecas com apenas 3% de desconto.
Empréstimo de VA - Se você serviu ou é ativo nas forças armadas, é elegível para um empréstimo garantido pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA e não precisa investir nenhum dinheiro para obtê-lo .

Com um programa de pagamento baixo, você poderá fazer um cheque menor, mas dependendo do seu credor, também pode ser necessário expandir seu conhecimento sobre a compra de casa. Por exemplo, o programa de empréstimos de baixa entrada do Bank of America estipula que os mutuários podem precisar concluir cursos de educação para compradores de casas. No entanto, investir algumas horas do seu tempo é um pequeno preço a pagar para poder pagar o seu próprio lugar.

Você pode estar pensando em adiar a compra de uma casa até poder fazer um pagamento mais considerável, mas McBride ressalta que o jogo de espera pode ser uma fórmula perdedora.

“Os preços das casas estão subindo mais rápido do que as pessoas poderiam economizar, então a ideia de fazer o pagamento de 20% é um alvo móvel”, diz McBride. “Especialmente para uma primeira propriedade, é totalmente plausível fazer um pagamento menor para entrar nessa casa inicial. Então, depois de alguns anos, quando você troca por uma casa mais permanente, você tem patrimônio suficiente para se tornar seu pagamento inicial de 20%. ”

##Destaques

No entanto, os mutuários enfrentarão pagamentos mensais de hipotecas relativamente maiores e poderão ver pagamentos mais altos devidos no empréstimo ajustável se as taxas de juros aumentarem.
Este tipo de esquema de hipoteca reduz o adiantamento de uma casa sem ter que pagar o seguro de hipoteca privado (PMI), ajudando os mutuários a obter uma casa mais facilmente com os custos iniciais.
Uma hipoteca 80-10-10 é estruturada com duas hipotecas: a primeira é um empréstimo a taxa fixa a 80% do custo da casa; o segundo sendo 10% como empréstimo para casa própria; e os 10% restantes como entrada em dinheiro.