إعادة التمويل على أساس السعر والمدة
ما هو معدل ومدة إعادة التمويل؟
تعمل إعادة التمويل على أساس السعر والمدة على تغيير سعر الفائدة ، أو مصطلح - أو كل من معدل ومدة - الرهن العقاري الحالي دون دفع أي أموال جديدة. يُعرف أيضًا باسم " عدم إعادة التمويل النقدي ".
يختلف هذا عن إعادة التمويل النقدي ، حيث يتم تقديم أموال جديدة على القرض ويتلقى المقترض نقدًا عند الإغلاق بالإضافة إلى قرضه الجديد. غالبًا ما تحمل عمليات إعادة التمويل على أساس السعر والأجل معدلات فائدة أقل من عمليات إعادة التمويل النقدي.
فهم معدل ومدة إعادة التمويل
إن نشاط إعادة التمويل على أساس السعر والمدة مدفوع بشكل أساسي بانخفاض أسعار الفائدة في السوق من أجل خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. يمكن أن يتناقض هذا مع نشاط إعادة التمويل النقدي المدفوع بزيادة قيمة المنازل من قبل أصحاب المنازل الذين يسعون للاستفادة من أسهم منازلهم.
تشمل الفوائد المحتملة لإعادة التمويل على أساس السعر والآجل تأمين سعر فائدة أقل ومدة أكثر ملاءمة على الرهن العقاري ؛ يبقى الرصيد الأساسي كما هو. قد تؤدي إعادة التمويل هذه إلى خفض مدفوعاتك الشهرية أو من المحتمل أن تحدد جدولًا جديدًا لسداد الرهن العقاري بسرعة أكبر. هناك عدة طرق لممارسة خيار السعر والمدة.
نظرًا لوجود مزايا وعيوب مرتبطة بكل من إعادة التمويل حسب السعر والمدة وسحب الأموال ، يجب عليك الموازنة بين إيجابيات وسلبيات كل منها قبل اتخاذ أي قرارات نهائية.
متطلبات إعادة التمويل على أساس السعر والمدة
لكي تعمل إعادة التمويل على أساس السعر والمدة ، يجب أن تكون أسعار الفائدة المنخفضة متاحة للمقترض. هناك سببان رئيسيان لعدم حدوث ذلك. الأول هو أن أسعار الفائدة في الاقتصاد الكلي يمكن أن ترتفع أثناء عملية التقديم ، مما يجعلها غير متاحة. هذا هو أحد العوامل العديدة التي تؤثر على أسعار الفائدة التي لا يتحكم فيها المقترضون.
ومع ذلك ، لديك بعض السيطرة على الائتمان الاستهلاكي الخاص بك. إذا تخلفت عن سداد بطاقات الائتمان أو مدفوعات الرهن العقاري ، فمن المحتمل أن تواجه معدلات فائدة أعلى. عادة ما تكون هذه العوامل الشخصية أكثر أهمية من أسعار الفائدة في السوق. من ناحية أخرى ، إذا تحسن ائتمانك بشكل كبير ، فقد تتمكن من إعادة التمويل بسعر فائدة أقل.
إعادة التمويل النقدي يزيد من رأس المال المستحق على الرهن العقاري الخاص بك.
إعادة التمويل بحسب السعر والمدة مقابل الخيارات الأخرى
إعادة التمويل النقدي يأخذ رأس المال من منزلك لتستخدمه. يعمل بشكل أفضل عندما تزداد القيمة الإجمالية للعقار بسبب ارتفاع قيم العقارات. ومع ذلك ، يمكن أيضًا إعادة التمويل النقدي إذا كنت جيدًا في الرهن العقاري ودفعت جزءًا كبيرًا من حقوق الملكية. تزيد إعادة التمويل النقدي من أصل الدين المستحق على الرهن العقاري الخاص بك.
قد يتطلب هذا الشكل من إعادة التمويل إعادة تقييم المنزل لقياس قيمته الجديدة. قد تسعى إلى إعادة التمويل من هذا القبيل للوصول إلى رأس المال من قيمة المنزل ، وهي أموال قد لا تراها بخلاف ذلك حتى يتم بيع المنزل. يتضمن الخيار العكسي المسمى "إعادة التمويل النقدي" وضع المزيد من الأموال لتسوية الرهن العقاري لتقليل أي أصل متبقي.
عند التفكير في أي من هذه الخيارات ، من المهم حساب جميع الآثار بعناية ومعرفة كيفية مقارنتها مع الاحتفاظ برهنك العقاري الحالي.
أمثلة على إعادة التمويل حسب السعر والمدة
لنفترض أنك قمت بسداد قرض عقاري لمدة 30 عامًا لمدة 10 سنوات وانخفضت أسعار الفائدة فجأة ؛ قد ترغب في الاستفادة من الأسعار الجديدة. يتمثل أحد الخيارات في إعادة تمويل الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الأصلي بهذا المعدل المنخفض لفترة جديدة كاملة مدتها 30 عامًا. سيكون للقرض الجديد أقساط شهرية أقل ، ولكن سيكون مثل البدء من جديد بسعر أقل. سيضيف 10 سنوات إلى الوقت الإجمالي لسداد الرهن العقاري. كان هناك 10 سنوات قضاها في سداد الرهن العقاري الأول ، وسيكون هناك 30 عامًا أخرى للرهن الجديد ، وهو ما يعادل 40 عامًا في المجموع. بين معدلات الفائدة المنخفضة والمدى الأطول ، ستكون الدفعات الشهرية أقل بكثير.
يمكنك أيضًا استخدام خيار إعادة التمويل على أساس السعر والمدة لدفع سعر الفائدة الجديد والتفاوض على قرض عقاري لمدة 15 عامًا. ستكون دفعاتك الشهرية أعلى مرتين من فترة 30 عامًا ، مع تساوي جميع الأشياء الأخرى. ومع ذلك ، نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة ، فقد ينتهي بك الأمر إلى أن تكون أقساطك الشهرية أقل مما كانت عليه في السنوات العشرين المتبقية من الرهن العقاري الأصلي.
ومع ذلك ، فمن الأرجح أن دفعاتك الشهرية ستظل أعلى بسبب المدى الأقصر. الميزة الرئيسية هي أنك ستوفر خمس سنوات من المدفوعات. كان هناك 10 سنوات قضاها في سداد الرهن الأصلي ، وسيكون هناك 15 عامًا للرهن الجديد ، وهو ما يعادل 25 عامًا في المجموع.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
يسلط الضوء
إعادة التمويل على أساس السعر والمدة يغير سعر الفائدة على الرهن العقاري الحالي أو بدون دفع أموال جديدة.
إذا تحسن ائتمانك بشكل كبير ، فقد تتمكن من إعادة التمويل بسعر فائدة أقل.
غالبًا ما يحدث نشاط إعادة التمويل على أساس السعر والأجل استجابةً لانخفاض أسعار الفائدة السائدة ، في حين أن إعادة التمويل النقدي غالبًا ما تكون مدفوعة بزيادة قيمة المساكن.
