1차 모기지 시장
1차 모기지 시장이란?
1차 모기지 시장은 차용인이 1차 대출 기관으로부터 모기지 대출을 받을 수 있는 시장입니다. 은행, 모기지 브로커, 모기지 은행가 및 신용 조합은 모두 주요 대출 기관이며 기본 모기지 시장의 일부입니다.
기본 모기지 시장의 작동 원리
주택 소유자는 모기지론을 구매할 때 지역 은행에 연락하여 주요 대출 기관과 직접 거래할 수 있습니다. 대부분의 차용인은 전체 과정에서 지역 은행의 모기지 담당자와 상호 작용하기 때문에 기본 모기지 시장에서 거래하고 있다는 사실을 알아차리지 못할 것입니다. 모기지 전문가는 이용 가능한 다양한 모기지 유형에 대해 차용인에게 교육하고 선택한 유형에 따라 이자율을 알려줍니다. 지역 지점은 일반적으로 서류에 서명하는 대출 마감 장소입니다.
또한 많은 차용인은 모기지 은행가나 모기지 발행인에게 연락하여 주택 구입 절차를 시작 합니다. 개설자와 모기지 은행가는 그 자체로 은행이 아니지만 거래를 용이하게 하고 모기지 요청을 은행에 회부하여 대출을 종료합니다. 중개인은 사업을 1차 대출 기관에 의뢰하기 때문에 서비스에 대한 수수료를 받습니다. 반면에 차용인은 차용인의 신용과 원하는 조건에 따라 브로커가 가장 좋은 거래를 하도록 함으로써 더 나은 이율을 얻을 수 있습니다.
소비자 금융 보호국 이 모기지 브로커에 대한 보상에 관한 규정을 시행 했다는 점에 유의해야 합니다 . 금융 위기 이전에는 중개인이 대출자뿐만 아니라 차용자로부터 보상을 받을 수 있었습니다. 소비자들은 브로커가 수수료를 지불할 때 대출 기관이 브로커에게 돈을 지불하고 있다는 사실을 알지 못했습니다. 또한 중개인은 소비자를 더 비싼 상품이나 모기지, 때로는 더 높은 이자율로 유도할 인센티브가 있었습니다. 2008년과 2009년의 대공황과 그에 따른 규제 이후 모기지 브로커의 수는 감소했습니다.
1차 모기지 시장의 이점
1차 모기지 시장에서 거래하는 차용인은 다음과 같은 혜택을 누릴 수 있습니다.
낮은 마감 비용
1차 대출 기관은 일반적으로 현지 소유의 은행으로 신용 분석 및 인수 절차를 수행합니다. 보험업 자는 차용인의 재정 정보와 신용 기록을 검토하여 신용을 연장할지 아니면 대출을 거부할지 결정합니다. 또한 지역 은행은 일부 대형 은행의 프로세스와 같이 주 외부의 중앙 집중식 장치를 거치지 않고 모든 서류 및 문서를 사내에서 준비합니다. 결과적으로 지역 은행은 더 큰 은행에 비해 간접비가 적기 때문에 수수료를 낮출 수 있습니다. 또한 모기지 브로커가 은행을 찾는 데 관여한 경우 수수료도 부과됩니다. 요컨대, 1차 모기지를 위해 현지에서 운영하는 은행을 선택하면 클로징 비용을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
소액 계약금
일반적으로 모기지 계약금 은 주택 구입 가격의 20%입니다. 그러나 차용인은 더 적은 금액을 예치할 수 있으며 많은 주요 대출 기관은 10%의 계약금을 제공합니다.
중하위 소득 차용인의 경우 FHA 대출은 주택 가치의 3.5%만큼 낮은 계약금을 제공합니다. FHA는 연방 주택청( Federal Housing Administration )으로, 대출 기관이 저소득 차용인에게 대출을 제공할 수 있도록 보험을 제공합니다.
그러나 20% 미만의 계약금은 차용인이 개인 모기지 보험 또는 PMI 를 구매해야 하는 필요성을 유발합니다. PMI는 차용인이 모기지 채무 불이행 시 은행과 대출 기관을 보호합니다. PMI는 모기지론의 20%가 상환될 때까지 차용인에게 부과되는 월별 수수료입니다.
유연성
대출의 개시자는 일반적으로 현지 소유의 은행이기 때문에 차용인이 최종 결정권을 가진 사람들과 의사 소통할 가능성이 더 높으며 이는 국립 은행에서는 발생하지 않을 것입니다. 차용인이 고유한 재정 상황에 있는 경우 직접 연락을 통해 융통성을 얻을 수 있습니다.
융통성은 차용인이 대출금을 더 빨리 갚고자 하는 경우 고정 이자율 15년 대 30년 모기지를 제공하는 것을 포함할 수 있습니다. 15년 모기지론의 장점 중 일부는 더 일찍 상환되기 때문에 총 이자 부담이 적다는 것입니다. 또한 차용인은 채무 불이행 또는 재정적 어려움으로 인해 대출금을 상환하지 않을 위험이 적기 때문에 일반적으로 더 낮은 이자율을 협상할 수 있습니다. 물론 30년 모기지의 큰 장점은 다른 기간에 비해 장기간에 걸쳐 분산되어 있기 때문에 더 낮은 지불금을 제공한다는 것입니다.
조정 가능한 이자율 모기지 는 일반적으로 고려 대상으로 제공되는 유연한 옵션입니다. ARM 대출은 일반적으로 일정 기간 동안 고정 이자율로 제공되며 대출 기관과 대출 기관이 미리 결정한 지수에 따라 매년 조정됩니다. 일반적으로 ARM에는 대출 기간 동안 이자율이 얼마나 높을 수 있는지에 대한 상한선이 있으므로 최대 월 지불액을 계산하고 예산을 책정하기가 더 쉽습니다.
1차 모기지 시장과 2차 모기지 시장
1차 시장은 1차 대출 기관으로 구성됩니다. 1차 대출 기관은 일반적으로 자신이 시작한 대출을 포트폴리오의 일부로 유지하고 대출 기간 동안 서비스를 제공합니다. 그러나 모기지론을 만든 은행은 투자자들이 이전에 발행한 모기지론을 사고 팔 수 있는 시장인 2차 모기지 시장 에서 대출을 판매할 수 있다. 모기지는 대출에 대한 지불을 처리하는 다른 대출 기관이나 서비스 회사에 판매될 수 있습니다. 새로운 대출 기관이나 서비스 제공자는 모기지론에 대한 수수료와 이자로 돈을 벌게 됩니다.
많은 모기지는 Fannie Mae 또는 Federal National Mortgage Association(Fannie Mae 또는 FNMA)에서 구입합니다. Fannie Mae는 대출을 포장하여 뮤추얼 펀드와 유사하지만 주식 대신 모기지를 포함하는 모기지 담보부 증권(MBS) 이라는 투자로 판매합니다. 투자자는 MBS를 보유하기 위해 모기지로부터 이자율을 얻습니다.
귀하의 모기지가 매각된 경우 이는 금융 업계의 일반적인 관행임을 알아두십시오. 은행에는 대출 한도가 있습니다. 즉, 예금 기반에서 대출할 수 있는 한도가 있습니다. Fannie Mae 또는 서비스 제공자에게 모기지론을 판매하면 은행 장부에서 대출금이 제거되어 더 많은 돈을 대출할 수 있습니다. 은행이 모기지를 매각할 수 없다면 대출 한도에 도달하고 더 이상 모기지를 제공할 수 없게 되어 경제가 둔화될 것입니다. 그러나 MBS를 구매하려는 투자자가 아닌 한 유통 시장을 다루지 않을 것입니다. 대신 1차 모기지 시장에서 은행이나 브로커와 거래를 하게 됩니다.
하이라이트
1차 모기지 시장은 차용인이 1차 대출자로부터 모기지론을 받을 수 있는 시장입니다.
은행, 모기지 브로커, 모기지 은행가 및 신용 조합은 모두 1차 대출 기관이며 1차 모기지 시장의 일부입니다.
주택 소유자는 지역 은행에 연락하여 모기지 대출을 구매할 때 주요 대출 기관과 직접 거래할 수 있습니다.
