변동금리 모기지(ARM)

모기지를 받을 때 고정 이자율 또는 변동 이자율을 선택할 수 있습니다. 고정 이자율 모기지는 대출 기간 동안 동일한 이자율과 지불액을 유지하지만 가변 이자율 모기지 또는 ARM은 이자율이 변동하여 지불하는 금액을 변경합니다.

변동금리 모기지론이란 무엇입니까?

변동 금리 모기지(ARM)는 주기적으로 변할 수 있는 금리가 있는 주택 대출입니다. 이것은 월별 지불액이 증가하거나 감소할 수 있음을 의미합니다. 일반적으로 초기 이자율은 유사한 고정 이자율 모기지 이자율보다 낮습니다. 해당 기간이 끝나면 이자율과 월별 지불액이 낮아지거나 높아질 수 있습니다.

이자율은 예측할 수 없지만 최근 수십 년 동안 몇 년 주기에 걸쳐 오르락내리락하는 경향이 있습니다. 올해 금리가 인상될 것으로 예상되지만 역사적으로 볼 때 여전히 상대적으로 낮기 때문에 현재로서는 고정 금리 모기지가 더 널리 퍼져 있습니다. ARM은 주로 집에 장기간 머물 계획이 없거나 고금리 환경에 머물 계획이 없는 차용인에게 가장 좋습니다.

변동금리 모기지 vs. 티저 대출

변동 금리 모기지론의 초기 이자율은 때때로 "티저" 이자율이라고 하며, ARM 자체도 때때로 "티저" 대출이라고 합니다. 일반적으로 동일하지만 일반 ARM과 극도로 할인된 금리를 선불로 제공한 후 금리를 크게 높이거나 낮추는 더 위험한 티저 대출 사이에는 차이가 있을 수 있습니다.

ARM은 어떻게 작동합니까?

가장 인기 있는 변동금리 모기지는 5/1 ARM입니다.

• 5/1 ARM의 도입률은 5년 동안 지속됩니다. (5/1의 "5"입니다.)

• 그 이후에는 매년 금리가 변경될 수 있습니다. (5/1의 "1"입니다.)

일부 대출 기관은 3/1 ARM, 7/1 ARM 및 10/1 ARM을 제공합니다.

ARM에는 요율과 지불액이 변경될 수 있는 금액을 제한하는 상한선이 있기 때문에 월별 지불액이 매년 급격하게 증가할 수 있습니다.

• 정기 이자율 상한선은 이자율이 1년에서 다음 해로 변경될 수 있는 범위를 제한합니다.

• 평생 이자율 상한선은 대출 기간 동안 이자율이 얼마나 올라갈 수 있는지를 제한합니다.

• 상환 한도는 이자율이 백분율로 변경될 수 있는 정도가 아니라 대출 기간 동안 월 지불액이 증가할 수 있는 금액을 제한합니다.

ARM의 종류

• 하이브리드 ARM – 하이브리드 ARM은 전통적인 가변 금리 모기지입니다. 대출은 몇 년(보통 3~10년) 동안 고정 이자율로 시작한 다음 1년에 한 번과 같이 미리 설정된 일정에 따라 이율을 높이거나 낮춥니다.

• 이자 전용 ARM – 이자 전용 ARM은 차용인이 정해진 기간 동안 이율만 지불(원금 없음)하는 변동 금리 모기지입니다. 해당 기간이 끝나면 차용인은 전체 원금과 이자를 지불하기 시작합니다. 이자만 있는 기간은 몇 개월에서 몇 년까지 지속될 수 있습니다. 그 기간 동안 월 지불액은 낮을 것이지만(이자가 이자만 있기 때문에) 차용인도 자산을 구축하지 않을 것입니다(집의 가치가 평가되지 않는 한).

• 지급 옵션 ARM – 지불 옵션 ARM을 사용하면 차용인이 이자만 받는 것과 같은 자신의 지불 구조와 일정을 선택합니다. 15-30년 또는 40년 임기; 또는 최소 지불액 이상인 기타 지불금. (최소 상환액은 대출의 초기 이자율과 함께 일반적인 30년 상각액을 기준으로 합니다.) 그러나 상환 옵션 ARM을 사용하면 마이너스 상각이 발생할 수 있습니다. 이자를 덮기 위해. 잔액이 너무 많이 늘어나면 대출 기관에서 대출을 다시 조정하고 훨씬 더 많은 금액을 지불하도록 요구할 수 있습니다.

ARM의 변동 요금이 결정되는 방법

대부분의 ARM 비율은 다음 세 가지 주요 지수 중 하나의 성과와 관련이 있습니다.

• 1년 만기 재무부 채권의 주간 고정 만기 수익률 – 미 재무부가 발행한 채무 증권이 지불하는 수익률, 연준이 추적

• 11지구 자금 비용 지수(COFI) – 미국 서부의 금융 기관이 보유하고 있는 예금에 대해 지불하는 이자

• SOFR(Secured Overnight Financing rate) – SOFR은 ARM의 벤치마크 이자율로 LIBOR(London Interbank Offered Rate)를 대체했습니다.

대출 서류는 특정 ARM이 따르는 인덱스를 식별합니다.

ARM 이자율을 설정하기 위해 모기지 대금업자는 지수 이자율을 적용하고 마진이라고 하는 합의된 백분율 포인트를 추가합니다. 지수 비율은 변경될 수 있지만 마진은 변경되지 않습니다.

예를 들어, 지수가 1.25%이고 마진이 3% 포인트인 경우 이 둘을 합산하여 4.25%의 이자율을 적용합니다. 1년 후 지수가 1.5%라면 대출 금리는 4.5%로 올라갑니다.

ARM의 장단점

###프로

• 초기 이자율이 낮아 월 지불액이 낮아지고 원금에 더 많은 돈을 할당할 수 있습니다.

• 금리 및 월납입금이 감소할 수 있음

• 금리는 상한선을 초과할 수 없습니다.

###단점

• 상한선에도 불구하고 금리 및 월납입금이 상승하여 감당할 수 없는 수준까지 상승할 수 있음

• 이해하기 어려울 수 있는 보다 복잡한 구조

• 선불 위약금 발생 가능성

조정 금리 모기지가 나에게 적합합니까?

조정 금리 모기지론은 대출 첫 해에 더 낮은 이자율을 제공함으로써 선불 저축을 위해 장기 확실성을 거래합니다. 그들은 일반적으로 집에 장기간 머물 계획이 없거나 몇 년 후에 재융자를 계획하는 차용인에게 이상적입니다. 수십 년 동안 집에 머물 계획이라면 ARM은 위험할 수 있습니다. 고정 이자율 기간이 끝나면 모기지 상환액이 상당히 증가할 수 있습니다. 영원한 집을 구입하는 경우 ARM이 자신에게 적합한지 신중하게 생각하십시오.

##하이라이트

• ARM은 일반적으로 이자율 및/또는 지불금이 연간 또는 대출 기간 동안 증가할 수 있는 정도를 제한하는 상한선을 가지고 있습니다.

• ARM은 제한된 기간 동안 대출을 유지할 계획이며 잠재적인 이자율 인상을 감당할 수 있는 주택 구입자에게 현명한 재정적 선택이 될 수 있습니다.

• 변동금리 모기지(ARM)는 특정 벤치마크의 성과에 따라 주기적으로 변동될 수 있는 금리가 있는 주택 대출입니다.

##자주하는 질문

ARM은 어떻게 계산되나요?

초기 고정금리 기간이 종료되면 대출비용은 우대금리, LIBOR(London Interbank Offered Rate), SOFR(Secured Overnight Financing Rate) 또는 단기금리와 같은 기준금리에 따라 변동됩니다. 기간 미국 재무부. 또한 대출 기관은 ARM 마진이라고 하는 고정된 이자를 지불해야 합니다.

변동금리 모기지(ARM)가 왜 나쁜 생각입니까?

변동금리 모기지(ARM)는 모든 사람을 위한 것이 아닙니다. 예, 유리한 도입률이 매력적이며 ARM은 주택에 대한 더 큰 대출을 받는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 지불액이 심하게 변동할 수 있는 경우 예산을 책정하기 어렵고, 특히 한도가 설정되어 있지 않은 경우 금리가 급등하면 큰 재정적 어려움을 겪을 수 있습니다.

ARM은 언제 주택 구매자에게 처음 제공되었습니까?

ARM은 1980년대 초 미국인들에게 처음으로 이용 가능하게 된 변동 이자율로 장기 주택 대출을 받을 수 있는 옵션과 함께 수십 년 동안 존재해 왔습니다. 1970년대에 그러한 대출을 도입하려는 이전의 시도는 대출자들에게 관리할 수 없는 모기지 지불금을 남길 것이라는 두려움 때문에 의회에 의해 좌절되었습니다. 그러나 그 10년 후반에 중고품 산업 이 쇠퇴 하면서 당국은 초기 저항을 재고하고 더 유연해졌습니다.