Primært boliglånsmarked

Hva er det primære boliglånsmarkedet?

Det primære boliglånsmarkedet er markedet der låntakere kan få et boliglån fra en primær långiver. Banker, boliglånsmeglere, boliglånsbanker og kredittforeninger er alle primære långivere og er en del av det primære boliglånsmarkedet.

Hvordan det primære boliglånsmarkedet fungerer

Huseiere kan handle direkte med primære långivere når de handler for et boliglån ved å kontakte deres lokale bank. For de fleste låntakere vil de ikke legge merke til at de handler i det primære boliglånsmarkedet siden de vil samhandle med boliglånsrepresentanten sin i deres lokale bank under hele prosessen. Den profesjonelle boliglånet vil utdanne låntakeren om de ulike typer boliglån som er tilgjengelige og oppgi renten avhengig av hvilken type som ble valgt. Den lokale filialen vil vanligvis være stedet for avslutning av lånet - der papirene er signert.

Mange låntakere starter også boligkjøpsprosessen ved å kontakte en boliglånsbank eller boliglånsgiver. Opphavsmenn og boliglånsbankere er ikke banker i seg selv, men hjelper i stedet med å forenkle transaksjonen og henvise boliglånsforespørselen til en bank for å avslutte lånet. Meglerne får et gebyr for tjenesten sin siden de henviser virksomheten til primære långivere. Låntakerne, derimot, står for å få en bedre rente ved å la megleren lete etter den beste avtalen avhengig av låntakers kreditt og ønskede vilkår.

Det er imidlertid viktig å merke seg at Consumer Financial Protection Bureau har implementert forskrifter om kompensasjon til boliglånsmeglere. Før finanskrisen kunne meglere få kompensasjon fra både låntaker og långiver. Forbrukerne var uvitende om at megleren ble betalt av utlåneren da de betalte gebyret. Også meglere hadde insentiver til å styre forbrukere til dyrere produkter eller boliglån og noen ganger høyere renter. Siden den store resesjonen i 2008 og 2009 og de påfølgende forskriftene som fulgte, har antallet boliglånsmeglere gått ned.

Fordeler med det primære boliglånsmarkedet

Det er noen fordeler tilgjengelig for låntakere som handler i det primære boliglånsmarkedet, som kan omfatte:

Lave sluttkostnader

Primærlångivere er typisk lokalt eide banker, noe som betyr at de gjør kredittanalysen og garantiprosessen. Underwriters gjennomgår en låntakers økonomiske informasjon og kreditthistorie for å bestemme om de skal forlenge kreditt eller nekte lånet. Lokale banker forbereder også alt papirarbeid og dokumentasjon internt i stedet for å gå gjennom en sentralisert enhet utenfor staten, slik prosessen er for noen store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank siden de har mindre overhead sammenlignet med en større bank. Dessuten, hvis en boliglånsmegler ble involvert i å finne banken, vil et gebyr også bli vurdert. Kort sagt, å velge en lokalt drevet bank for et primært boliglån kan bidra til å redusere sluttkostnader.

Små forskuddsbetalinger

Vanligvis er nedbetalingen for et boliglån 20 % av kjøpesummen for boligen. Imidlertid kan en låntaker legge ned mindre penger, og mange primære långivere tilbyr en nedbetaling på 10 prosent.

For låntakere med lav til moderat inntekt tilbyr et FHA-lån en forskuddsbetaling så lavt som 3,5 % av boligens verdi. FHA er Federal Housing Administration,. som tilbyr forsikring til långivere slik at de kan utstede lån til lavinntektslåntakere.

En forskuddsbetaling på mindre enn 20 % utløser imidlertid behovet for at låntakeren skal kjøpe privat boliglånsforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere i tilfelle låntakeren misligholder boliglånet. PMI er en månedlig avgift som belastes låntakeren inntil 20 % av boliglånet er nedbetalt.

Fleksibilitet

Fordi låntakerne typisk er lokalt eide banker, er det mer sannsynlig at låntakerne vil være i stand til å kommunisere med personene som får det siste ordet, noe som neppe vil skje i en nasjonal bank. Den direkte kontakten kan gi fleksibilitet dersom låntakerne har en unik økonomisk situasjon.

Fleksibiliteten kan inkludere å tilby en fastrente på 15 år versus et 30-års boliglån dersom låntakeren ønsker å betale ned lånet tidligere. Noen av fordelene med et 15-års boliglån inkluderer mindre totale rentekostnader siden det er nedbetalt tidligere. Låntakere kan også vanligvis forhandle om en lavere rente siden det er mindre risiko for at låntakeren misligholder eller ikke betaler ned lånet på grunn av økonomiske vanskeligheter. Selvfølgelig er en stor fordel med et 30-års boliglån at det gir lavere betalinger siden de er spredt over en lengre periode kontra andre vilkår.

Boliglån med justerbar rente er et fleksibelt alternativ som vanligvis tilbys mot vurdering. ARM-lån kommer vanligvis med en fast rente for en bestemt periode og justeres deretter årlig på en indeks som var forhåndsbestemt av utlåner og låntaker. Vanligvis kommer ARM-er med et tak på hvor høy renten kan gå i løpet av et låns levetid, noe som gjør det lettere å beregne og budsjettere for din maksimale månedlige betaling.

Primært boliglånsmarked vs. sekundært boliglånsmarked

Det primære markedet består av primære långivere. Primærlångivere beholder vanligvis lånene de har opphav som en del av porteføljen og betjener dem så lenge lånet varer. Banken som har gitt boliglånet kan imidlertid selge lånet i det sekundære boliglånsmarkedet,. som er et marked hvor investorer kan kjøpe og selge tidligere utstedte boliglån. Et boliglån kan selges til en annen långiver eller serviceselskap, som behandler betalingene for lånet. Den nye långiveren eller tjenesteleverandøren tjener penger på gebyrer og renter på boliglånet.

Mange boliglån er kjøpt av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, eller FNMA). Fannie Mae snur seg og pakker inn lånene og selger dem som investeringer kalt boliglånsstøttede verdipapirer (MBS),. som ligner på aksjefond, men inneholder boliglån i stedet for aksjer. Investorer tjener renten fra boliglånene for å holde MBS.

Hvis boliglånet ditt blir solgt, må du vite at det er en vanlig praksis i finansbransjen. Banker har utlånsgrenser, noe som betyr at de har grenser for hvor mye av innskuddsbasen de kan låne ut. Salget av et boliglån til Fannie Mae eller en tjenesteleverandør fjerner lånet fra bankens bøker, slik at den kan låne ut mer penger. Hvis bankene ikke kunne selge ut boliglånene sine, ville de nå sine utlånstak og ville ikke kunne tilby flere boliglån, noe som ville bremse økonomien. Men med mindre du er en investor som ønsker å kjøpe en MBS, vil du ikke forholde deg til sekundærmarkedet. I stedet vil du forholde deg til en bank eller megler i det primære boliglånsmarkedet.

Høydepunkter

– Primærboliglånsmarkedet er markedet hvor låntakere kan få boliglån hos en primærlångiver.

Banker, boliglånsmeglere, boliglånsbanker og kredittforeninger er alle primære långivere og er en del av det primære boliglånsmarkedet.
Huseiere kan handle direkte med primære långivere når de handler for et boliglån ved å kontakte deres lokale bank.