모기지 담보 보안(MBS)

모기지 담보 증권이란 무엇입니까?

모기지 담보부 증권(MBS)은 주택 모기지의 이자와 원금으로 생성된 채권과 같습니다.

전통적인 채권을 사용하면 회사나 정부가 돈을 빌려 투자자에게 채권을 발행합니다. 일반적으로 채권의 경우 이자를 지급하고 만기에 원금을 상환합니다. 그러나 모기지 담보 증권을 사용하면 채권의 기초가 되는 수천 개의 모기지에서 투자자에 대한 지불이 이루어집니다.

모기지 담보부 증권은 은행, 투자자 및 차용인을 포함하여 모기지 시장의 참여자에게 주요 이점을 제공합니다. 그러나 MBS에 투자하는 것은 장단점이 있습니다.

모기지 담보부 증권은 어떻게 작동합니까?

모기지 담보부 증권은 채권처럼 이자를 지급하기 위해 구조화되거나 증권화된 모기지 그룹으로 구성됩니다. MBS는 Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 기관을 포함하여 애그리게이터라는 회사에서 만듭니다. 그들은 대형 은행을 포함한 대출 기관으로부터 대출을 구입하고 모기지 담보 증권으로 구성합니다.

우리 모두는 은행이 대출을 한 다음 대출이 만기될 때까지 보유한다는 생각을 갖고 자랐지만, 현실은 대출 기관이 대출을 2차 모기지 시장 이라고 하는 시장에 매각할 가능성이 높다는 것 입니다. 여기에서 애그리게이터는 모기지를 사고 팔고 그들이 만들고자 하는 증권에 적합한 모기지를 찾아 투자자에게 판매합니다. 이것이 모기지론을 확보한 후 차용인의 모기지론 서비스 제공자가 변경되는 가장 일반적인 이유입니다.

모기지 담보 증권에 수천 개의 모기지가 들어 있는 거대한 파이와 같다고 생각하십시오. MBS의 제작자는 투자자들에게 요구하는 수익과 위험을 제공하기 위해 이 파이를 잠재적으로 수백만 개의 조각으로 자를 수 있습니다.

애그리게이터는 모기지 풀에서 다양한 종류의 채권 조각을 생성할 수 있습니다. 위험과 수익은 모기지의 반대편에 있는 차용인의 프로필과 상관관계가 있습니다. 예를 들어, 주거 측면에서 안정적인 소득 이력과 높은 신용 점수를 가진 안정적인 소득자는 일반적으로 대출 기관이 더 큰 위험으로 간주하여 대출 금리가 더 높은 차용인보다 모기지 이자율이 낮습니다. 이자율은 모기지 담보부 증권의 수익률을 나타내며 대부분의 경우 모기지 포트폴리오의 이자율 변동 및 채무 불이행 위험에 따라 조정됩니다.

모기지 담보부 증권은 일반적으로 증권 뒤에 있는 모기지와 같이 투자자에게 월 단위로 지불합니다. 그러나 채권의 수명 동안 이자를 지급하고 원금을 반환받는 일반적인 채권과 달리 MBS는 종종 증권의 수명 동안 원금과 이자를 모두 지불할 수 있으므로 일시불로 지급되지 않습니다. MBS의 삶의 끝.

모기지 담보부 증권은 모기지 금리에 어떤 영향을 미칩니까?

모기지 담보부 증권의 비용은 주택 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미칩니다. 모기지 회사는 시장이 침체된 상태에서 대출을 발행하면 돈을 잃기 때문입니다.

모기지 담보부 증권의 가격이 하락하면 모기지 제공업체는 일반적으로 이자율을 인상합니다. 반대로 모기지 제공업체는 MBS 가격이 오르면 금리를 낮춥니다.

그렇다면 모기지 담보 보안 비용이 변하는 원인은 무엇일까요? 모기지 담보부 증권의 가격에 영향을 미치는 요인은 다양하며 대출 기관은 이를 지속적으로 모니터링하고 있습니다. 주식 시장의 상승부터 에너지 가격 상승, 심지어 실업률에 이르기까지 모든 것이 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

모기지 담보부 증권 및 주택 시장

그렇다면 모기지 담보부 증권이 모기지 산업에 관련된 플레이어에게 의미가 있는 이유는 무엇입니까? 모기지 담보부 증권은 실제로 업계를 더 효율적으로 만듭니다. 즉, 각 당사자가 시장에 접근하고 혜택을 얻는 것이 더 저렴합니다.

• 대부업체: 은행은 대출을 매각함으로써 인수 수수료를 생성하는 데 집중할 수 있으므로 자본을 보다 효율적으로 사용할 수 있습니다. 그들은 종종 차용인이 대출 기준을 충족하도록 요구하여 모기지를 수집자에게 판매할 수 있습니다. 그들은 또한 유지하고 싶지 않은 대출을 판매하면서 선호하는 대출을 유지할 수 있습니다.

• 애그리게이터: 애그리게이터는 모기지를 MBS에 패키지하고 그렇게 함으로써 수수료를 받습니다. 특정 투자자에게 어필하는 모기지 담보부 증권 기능을 제공할 수 있습니다. 적격 대출의 꾸준한 공급으로 애그리게이터는 MBS를 저렴하게 구성할 수 있습니다.

• 차용자: 애그리게이터는 적합한 대출을 너무 많이 요구하기 때문에 이러한 대출의 공급을 늘리고 모기지 이자율을 낮춥니다. 따라서 차용인은 그렇지 않은 경우보다 자본에 더 많이 접근하고 더 낮은 모기지 이자율을 누릴 수 있습니다.

물론, 금융에 더 쉽게 접근할 수 있다는 것은 주택 산업에 유익합니다. 주택 산업은 신용에 더 저렴하게 접근할 수 있는 소비자에게 더 많은 집을 짓고 판매할 수 있습니다.

모기지 담보부 증권을 좋아하는 투자자도 있습니다. 이러한 채권은 투자자, 주로 대형 기관 투자자가 원하는 특정 종류의 위험 노출을 제공할 수 있기 때문입니다. 은행 자체도 MBS에 투자하여 현지 시장에서 노출을 다양화할 수 있습니다.

대출 기관은 대출을 판매할 수 있지만 모기지 서비스에 대한 권리도 보유할 수 있습니다. 즉, 월 지불금을 징수하고 일반적으로 계정을 관리하는 데 약간의 수수료를 받습니다. 따라서 매월 대출 기관에 모기지 비용을 계속 지불할 수 있지만 모기지의 실제 소유자는 대출이 포함된 모기지 담보 증권을 보유하고 있는 투자자일 수 있습니다.

주택저당증권의 종류

모기지 담보부 증권은 시장 요구 사항에 따라 많은 기능을 가질 수 있습니다. MBS의 제작자는 모기지 풀을 10년, 15년 또는 30년 동안 운영될 수 있는 현금 흐름의 흐름으로 생각합니다. 이는 일반적인 모기지 기간입니다. 그러나 채권의 기본 대출은 재융자될 수 있으며 투자자는 원금을 상환하고 시간이 지남에 따라 현금 흐름을 잃게 됩니다.

모기지론의 특성을 위험과 현금 흐름의 흐름으로 생각함으로써 애그리게이터는 특정 수준의 위험이나 기타 특성을 가진 채권을 만들 수 있습니다. 이러한 증권은 주택 모기지(주택 모기지 담보부 증권) 또는 상업용 부동산에 대한 기업 대출(상업용 모기지 담보부 증권)을 기반으로 할 수 있습니다.

구조와 복잡성에 따라 다양한 유형의 모기지 담보부 증권이 있습니다.

통과 증권

이러한 유형의 모기지 담보 증권에서 신탁은 많은 모기지를 보유하고 그들이 소유한 증권의 지분에 따라 다양한 투자자에게 모기지 지불금을 할당합니다. 이 구조는 비교적 간단합니다.

담보 모기지 의무(CMO)

이러한 유형의 MBS는 소유한 모기지론으로 뒷받침되는 법적 구조이지만 반전이 있습니다. 파이 비유를 다시 생각해 보세요. 주어진 모기지 풀에서 CMO는 위험과 수익이 다른 다양한 종류의 증권을 만들 수 있습니다. 예를 들어, 다른 등급의 채권보다 먼저 지불되는 안전한 등급의 채권을 생성할 수 있습니다. 마지막이자 가장 위험한 클래스는 다른 모든 클래스가 지불을 받는 경우에만 지불됩니다.

박탈 모기지 담보부 증권(SMBS)

이러한 종류의 보안은 기본적으로 모기지 지불을 원금 상환과이자 지불의 두 부분으로 나눕니다. 그런 다음 투자자는 원금을 지불하는 증권(초기에는 덜 지불하지만 성장함) 또는 이자를 지불하는 증권(더 많이 지불하지만 시간이 지남에 따라 감소함)을 살 수 있습니다.

이러한 구조를 통해 투자자는 특정 위험과 보상이 있는 모기지 담보부 증권에 투자할 수 있습니다. 예를 들어, 투자자는 상대적으로 안전한 CMO 조각을 구입하고 상환 가능성은 높지만 전체 수익은 더 낮을 수 있습니다.

MBS 투자의 장단점

모든 투자가 그렇듯이 장단점이 있고 리스크가 없는 투자는 없습니다.

###프로

• 고정금리를 지급

• 일반적으로 미국 국채보다 수익률이 높습니다.

• 회사채와 같은 고수익 채권보다 주식과의 상관관계가 낮음

###단점

• 차용인이 대출 이자와 원금을 상환하지 않으면 투자자는 궁극적으로 돈을 잃게 됩니다.

• 차용인은 대출을 재융자하거나 예상보다 빨리 대출금을 상환할 수 있으며, 이는 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

• MBS는 금리가 인상되는 즉시 비용이 하락할 수 있으므로 금리 위험이 높음

주택저당증권의 역사

최초의 현대적 모기지 담보 증권은 Ginnie Mae로 더 잘 알려진 Government National Mortgage Association에서 1970년에 발행되었습니다. 이러한 모기지 담보부 증권은 실제로 미국 정부의 지원을 받았으며 낮은 이자율로 인해 매력적이었습니다.

Ginnie Mae는 추가 자금을 확보하기 위해 모기지 담보부 증권을 제공하기 시작했습니다. 얼마 지나지 않아 연방 주택 기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac도 MBS 버전을 제공하기 시작했습니다.

최초의 민간 MBS는 1977년에 발행되지 않았으며, 이때 현재는 없어진 투자 그룹인 Salomon Brothers의 Lew Ranieri가 정부가 아닌 모기지 제공업체가 지원하는 최초의 주거용 MBS를 개발했습니다. 라니에리의 MBS는 5년 및 10년 만기 채권으로 제공되어 더 빨리 수익을 볼 수 있는 투자자에게 매력적이었습니다.

수년에 걸쳐 모기지 담보부 증권은 크게 발전하고 성장했습니다. 2021년 11월 기준으로 금융 기관은 모기지 담보부 증권으로 2,935억 달러를 발행했습니다.

오늘의 모기지 담보부 증권

모기지 담보부 증권은 2008년과 2009년 글로벌 금융 위기의 중심에 있었지만, 모기지 및 주택 산업 전반에 걸쳐 실질적인 필요를 충족하고 실질적인 혜택을 제공하기 때문에 오늘날에도 여전히 경제에서 중요한 부분을 차지하고 있습니다.

모기지 증권화는 투자자, 대출 기관 및 차용인에게 증가된 유동성을 제공할 뿐만 아니라; 그것은 또한 미국 경제 성장의 가장 큰 엔진 중 하나인 주택 시장을 지원하는 방법을 제공합니다. 강력한 주택 시장은 종종 강한 경제를 뒷받침하고 많은 근로자를 고용하는 데 도움이 됩니다.

결론

일상 생활에서 모기지 담보 증권을 다루지 않을 수도 있지만 금융 시스템을 계속 운영하고 차용인이 더 저렴하게 자본에 접근할 수 있도록 도와주는 기계의 일부입니다. MBS 시장이 어떻게 적격 대출을 받을 자격이 있는지, 누가 돈을 얼마나 받을 수 있는지에 대해 강력한 영향을 미친다는 것을 이해하는 것이 유용할 수 있습니다.

##하이라이트

• 모기지담보부증권(MBS)은 은행을 주택 구매자와 투자 산업 사이의 중개자로 만듭니다.

• 투자자에게 MBS는 이를 뒷받침하는 모기지론만큼 안전합니다.

• 은행은 대출을 처리한 후 담보채권의 일종으로 투자자들에게 MBS로 포장하여 할인된 가격에 판매합니다.

##자주하는 질문

모기지담보부증권(MBS)의 유형은 무엇입니까?

MBS에는 통과 및 담보 모기지 의무(CMO)의 두 가지 일반적인 유형이 있습니다. Pass-through는 모기지 지불금을 회수하여 투자자에게 전달하는 신탁으로 구성됩니다. 그들은 일반적으로 5년, 15년 또는 30년의 만기를 명시했습니다. CMO는 슬라이스 또는 트랜치로 알려진 여러 증권 풀로 구성됩니다. 트랜치에는 투자자에게 반환되는 비율을 결정하는 신용 등급이 부여됩니다.

MBS와 은행의 관계는?

기본적으로 모기지 담보 증권은 은행을 주택 구매자와 투자 산업 사이의 중개자로 만듭니다. 은행은 고객에게 모기지를 부여한 다음 MBS에 포함시키기 위해 할인된 가격으로 판매할 수 있습니다. 은행은 판매를 대차대조표에 플러스로 기록하고 주택 구매자가 언젠가 채무 불이행을 해도 손해를 보지 않습니다. 이 프로세스는 모든 사람이 해야 할 일을 하는 한 모든 관련자에게 적용됩니다. 즉, 은행은 모기지 제공에 대한 합리적인 기준을 유지합니다. 집주인은 제때에 돈을 계속 지불하고 MBS를 검토하는 신용 평가 기관은 실사를 수행합니다.

자산 담보 보안(ABS)이란 무엇입니까?

자산 담보부 증권(ABS)은 기본 자산 풀(일반적으로 대출, 리스, 신용 카드 잔액 또는 수취 채권과 같은 부채에서 현금 흐름을 생성하는 자산)에 의해 담보로 제공되는 금융 투자 유형입니다. 채권이나 어음의 형태로 만기까지 정해진 기간 동안 고정된 이율로 수익을 지급합니다. 발행인의 경우 ABS를 통해 대출 또는 기타 투자 목적으로 사용할 수 있는 현금을 조달할 수 있습니다.