Skøde i stedet for tvangsauktion
Hvad er et skøde i stedet for tvangsauktion?
Et skøde i stedet for tvangsauktion er et dokument, der overfører titlen på en ejendom fra ejendommens ejer til deres långiver til gengæld for fritagelse for realkreditgælden. At vælge et skøde i stedet for tvangsauktion kan være mindre skadeligt økonomisk end at gennemgå en fuld tvangsauktion.
Forståelse af skøde i stedet for tvangsauktion
En skøde i stedet for tvangsauktion er en potentiel mulighed taget af en pantsætter eller boligejer, normalt som et middel til at undgå tvangsauktion.
I denne proces skøder pantsætteren panteejendommen, som typisk er boligen, tilbage til långiveren, der fungerer som panthaver, til gengæld for frigivelse af alle forpligtelser i henhold til realkreditlånet. Begge parter skal indgå aftalen frivilligt og i god tro. Dokumentet er underskrevet af husejeren, notariseret af en notar og registreret i offentlige registre.
Dette er et drastisk skridt, som normalt kun tages som en sidste udvej, når ejendomsejeren har udtømt alle andre muligheder (såsom en låneændring eller et short salg ) og har accepteret, at de vil miste deres hjem.
Selvom boligejeren bliver nødt til at afstå deres ejendom og flytte, vil de blive fritaget for byrden af lånet. Denne proces udføres normalt med mindre offentlig synlighed end en afskærmning, så det kan give ejendomsejeren mulighed for at minimere deres forlegenhed og holde deres situation mere privat.
Hvis du bor i en stat, hvor du er ansvarlig for enhver lånemangel - forskellen mellem ejendommens værdi og det beløb, du stadig skylder på realkreditlånet - så bed din långiver om at give afkald på manglen og få det skriftligt.
Skøde i stedet vs. tvangsauktion
Skøde i stedet og tvangsauktion lyder ens, men er ikke identiske. I en afskærmning tager långiveren ejendommen tilbage, efter at husejeren undlader at foretage betalinger. Afskærmningslove kan variere fra stat til stat, og der er to måder, hvorpå afskærmning kan finde sted:
Retslig tvangsauktion, hvor långiveren anlægger sag for at kræve ejendommen tilbage
Ikkeretlig tvangsauktion, hvor långiver kan tvangsauktionere uden at gå gennem retssystemet
De største forskelle mellem et skøde i stedet og en tvangsauktion involverer kreditscorevirkninger og dit økonomiske ansvar, efter at ejendommen er blevet tilbagebetalt af långiveren. Med hensyn til kreditrapportering og kreditscore kan det være mere skadeligt at have en afskærmning på din kredithistorie end en gerning i stedet for afskærmning. Tvangsauktioner og andre negative oplysninger kan forblive på dine kreditrapporter i op til syv år.
Bemærk
Du kan bestride en afskærmning af din kreditrapport med kreditbureauerne, men dette garanterer ikke, at den vil blive fjernet.
Når du frigiver skødet på en bolig tilbage til långiver gennem et skøde i stedet, fritager långiver dig generelt for alle yderligere økonomiske forpligtelser. Det betyder, at du ikke behøver at betale flere realkreditlån eller betale en resterende lånesaldo. Med en tvangsauktion kan långiveren tage yderligere skridt for at inddrive penge, som du stadig skylder til hjemmet eller advokatomkostninger.
Vigtigt
Hvis du stadig skylder en mangelsaldo efter tvangsauktion, kan långiver anlægge en separat retssag for at inddrive disse penge, hvilket potentielt åbner op for løn og/eller bankkontoudlæg.
Fordele ved et skøde i stedet for tvangsauktion
En skøde i stedet for tvangsauktion har fordele for både en låntager og en långiver. For begge parter er den mest attraktive fordel sædvanligvis undgåelse af lange, tidskrævende og dyre tvangsauktioner.
Derudover kan låntager ofte undgå en vis offentlig notoritet, afhængigt af hvordan denne proces håndteres i deres område. Fordi begge parter når frem til en gensidigt acceptabel forståelse, der omfatter specifikke vilkår for, hvornår og hvordan ejendommens ejer vil forlade ejendommen, undgår låntageren også muligheden for at få embedsmænd til at møde op ved døren for at smide dem ud, hvilket kan ske med en tvangsauktion.
I nogle tilfælde kan ejendomsejeren endda være i stand til at indgå en aftale med långiveren, der giver dem mulighed for at leje ejendommen tilbage fra långiveren i en vis periode. Långiver sparer ofte penge ved at undgå de udgifter, de ville pådrage sig i en situation, der involverer udvidet tvangsauktion.
Ved vurderingen af de potentielle fordele ved at acceptere denne ordning, skal långiveren vurdere visse risici, der kan ledsage denne type transaktion. Disse potentielle risici omfatter blandt andet muligheden for, at ejendommen ikke er mere værd end restbeløbet på realkreditlånet, og at yngre kreditorer kan have pant i ejendommen.
Årsager til, at långivere accepterer eller afviser et skøde i stedet for tvangsauktionsaftale
Hvorvidt en långiver beslutter sig for at acceptere et skøde i stedet for eller afvise, kan afhænge af flere ting, herunder:
Hvor forsinket du er med betalinger
Hvad er skyldig på realkreditlånet
Ejendommens anslåede værdi
Overordnede markedsforhold
En långiver kan acceptere et skøde i stedet, hvis der er stor sandsynlighed for, at de vil være i stand til at sælge boligen relativt hurtigt med en anstændig fortjeneste. Selvom långiver er nødt til at investere lidt penge for at gøre boligen klar til salg, kan det opvejes af, hvad de er i stand til at sælge det for på et varmt marked.
Et skøde i stedet kan også være attraktivt for en långiver, der ikke ønsker at spilde tid eller penge på lovligheden af en afskærmningsprocedure. Hvis du og långiveren kan blive enige, kan det spare långiveren penge på retsgebyrer og andre omkostninger.
På den anden side er det muligt, at en långiver kan afvise en skøde i stedet for tvangsauktion, hvis det ikke er i deres bedste interesse at tage boligen tilbage. For eksempel, hvis der er eksisterende panterettigheder på ejendommen for ubetalte skatter eller anden gæld, eller hvis boligen kræver omfattende reparationer, kan långiveren se lidt afkast af investeringen ved at tage ejendommen tilbage. Ligeledes kan en långiver blive afskrækket af et hjem, der er drastisk faldet i værdi i forhold til, hvad der skylder på realkreditlånet.
Tip
Hvis du mener, at et skøde i stedet for tvangsauktion kan være i kortene for dig, kan det forbedre dine chancer for at få långiverens godkendelse ved at holde boligen i den bedst mulige stand.
Andre måder at undgå afskærmning på
Hvis du står over for tvangsauktion og ønsker at undgå at komme i problemer med dit realkreditselskab, er der andre muligheder, du kan overveje. De omfatter en låneændring eller et short salg.
Låneændring
Med en låneændring omarbejder du i det væsentlige vilkårene for et eksisterende boliglån, så det er nemmere for dig at tilbagebetale. For eksempel kan långiveren acceptere at justere din rente, låneperiode eller månedlige betalinger, hvilket alt sammen kan gøre det muligt at få og holde dig opdateret på dine afdrag på realkreditlån.
Du kan overveje at ændre lånet, hvis du gerne vil blive i boligen. Husk dog, at långivere ikke er forpligtet til at acceptere en låneændring. Og hvis du ikke er i stand til at vise, at du har indkomsten eller formuen til at få dit lån løbende og foretage betalingerne fremadrettet, bliver du muligvis ikke godkendt til en låneændring.
Short salg
Hvis du ikke ønsker eller har brug for at holde fast i boligen, så kunne et short salg være et andet alternativ til en skøde i stedet for tvangsauktion eller en tvangsauktion. I et kort salg accepterer långiveren at lade dig sælge boligen for mindre end hvad der skylder på realkreditlånet.
Et kort salg kan give dig mulighed for at gå væk fra hjemmet med mindre kreditscore skader end en afskærmning ville. Men du kan stadig skylde enhver mangelsaldo tilbage efter salget, afhængigt af din långivers politikker og lovene i din stat. Det er vigtigt at tjekke med långiveren på forhånd for at afgøre, om du vil være ansvarlig for den resterende lånesaldo, når huset sælges.
Bundlinjen
Et skøde i stedet for tvangsauktion kan være et passende middel, hvis du kæmper for at betale afdrag på realkreditlån. Før du forpligter dig til en skøde i stedet for tvangsauktion, er det vigtigt at forstå, hvordan det kan påvirke din kredit og din evne til at købe et andet hjem senere. At overveje andre muligheder, herunder låneændringer, shortsalg eller endda refinansiering af realkreditlån, kan hjælpe dig med at vælge den bedste måde at fortsætte.
Højdepunkter
Det er et skridt, der normalt kun tages som en sidste udvej, når ejendommens ejer har udtømt alle andre muligheder, såsom en låneændring eller et short salg.
Et skøde i stedet for tvangsauktion er en mulighed, som en pantsætter - ofte en boligejer - træffer, normalt som et middel til at undgå tvangsauktion.
Der er fordele for begge parter, herunder muligheden for at undgå tidskrævende og omkostningskrævende tvangsauktioner.
