Tvangsauktion
Hvis du kommer bagud med flere afdrag på realkreditlån, kan din långiver begynde tvangsauktionsprocessen, hvilket kan føre til måneders økonomisk og følelsesmæssig stress og endda resultere i tab af dit hjem.
Hvad er en tvangsauktion?
Afskærmningsdefinition
En tvangsauktion er, når en långiver tager kontrol over en ejendom, efter at låntageren går glip af flere afdrag på realkreditlån.
Da du købte din bolig og optog et realkreditlån, indvilligede du i en aftale med din bank eller långiver. De gav dig finansieringen på forhånd til at betale for boligen, og til gengæld underskrev du en kontrakt, der accepterede at betale et bestemt beløb hver måned i et bestemt antal år.
Hvis du begynder at komme bagud med dine betalinger eller helt stopper med at betale dine realkreditlån, kan banken eller långiveren tvangsauktionere ejendommen og sælge den som en måde at få de tabte midler tilbage.
Hvordan fungerer afskærmning?
Da du købte din bolig, underskrev du en realkreditkontrakt, der specificerede det beløb, du lånte, samt renten og detaljerne om din månedlige betaling.
Men blot at bo i dit hjem betyder ikke, at du lovligt ejer det. Hvis du har et realkreditlån, ejer banken eller långiveren teknisk set ejendommen, indtil du foretager dit endelige realkreditlån.
Typer af afskærmning
Når du har flere ubesvarede betalinger på realkreditlån, kan din långiver starte tvangsauktionsprocessen. Der er to hovedmåder, hvorpå dit hjem kan afskærmes:
En retslig tvangsauktion, hvilket betyder, at långiver skal have en retskendelse.
En ikke-retlig afskærmning, afhængigt af den stat, hvor ejendommen er beliggende.
Der er flere forskellige typer af tvangsauktioner, afhængigt af staten og vilkårene for dit realkreditlån. Nogle tvangsauktioner involverer retslige skridt, og andre gør ikke. Typerne af tvangsauktioner omfatter:
Retslig tvangsauktion: Med en retslig tvangsauktion anlægger långiver en retssag, og låntageren får besked om den manglende betaling. Husejeren har 30 dage til at indhente de manglende betalinger, ellers vil tvangsauktionsprocessen fortsætte.
Salgskraft: En salgsbeføjelse er tilladt i nogle stater, hvis dit realkreditlån har en salgsbeføjelse i kontrakten. Når låntageren kommer bagud med deres betalinger, får deres realkreditudbyder lov til at sætte huset på auktion. En salgsbeføjelse betragtes som en ikke-retlig tvangsauktion, fordi der ikke er truffet retslige skridt.
Streng tvangsauktion: Strenge tvangsauktioner er mindre almindelige, fordi de kun er tilladt i nogle få stater. I dette tilfælde anlægger realkreditinstituttet en retssag mod boligejeren, og hvis låntageren ikke indfrier deres betalinger inden for den af retten fastsatte frist, kan boligen beslaglægges af panthaveren.
Hvordan afskærmningsprocessen varierer fra stat til stat
Hver stat har sine egne love vedrørende processen med afskærmning og salg af afskærmning. Disse kan styre låntagerens muligheder for aflastning, hvis de allerede er på tvangsauktion, hvordan man skal gribe ind en salgsmeddelelse, salgstidslinjen og andre dele af processen.
Afskærmningsprocessen i 5 trin
Fra tidspunktet for din første ubesvarede realkreditbetaling til tvangssalget af din bolig er der flere trin i tvangsauktionsprocessen. Disse faser kan variere efter stat, men følg generelt denne tidslinje.
Trin 1: Manglende afdrag på realkreditlån
Hvis dit realkreditlån er et par dage forsinket, er du sandsynligvis ikke i risiko for tvangsauktion. Din långiver kan have en henstandsperiode på op til to uger, så du kan foretage din betaling uden alvorlige sanktioner. Efter henstandsperioden anses din betaling dog for at være forsinket, og du vil blive opkrævet for sent. Du kan også modtage en advarsel fra din långiver om en potentiel tvangsauktion, hvis du undlader at foretage betalingerne.
Trin 2: Meddelelse om standard
Efter tre til seks måneder med manglende afdrag på realkreditlån, vil din långiver indgive en meddelelse om misligholdelse til det lokale optagerkontor. Din långiver vil også sende en til dig via bekræftet post, og afhængigt af din stat vil den muligvis lægge meddelelsen på din hoveddør. Denne bekendtgørelse specificerer, hvor meget du skylder for at bringe dit realkreditlån tilbage i god stand.
En meddelelse om standard kan dukke op på din kreditrapport og påvirke din score. Dette kan gøre det mere udfordrende at få andre typer kredit eller refinansiere dit realkreditlån.
En Notice of Default er ikke lig med, at långiveren straks eller automatisk tvangsauktionerer dit hjem, og det betyder ikke, at du ikke har muligheder for at forhindre tvangsauktionen i at ske. Du kan sætte en stopper for sagsbehandlingen ved at holde dig opdateret om dine betalinger.
Trin 3: Forafskærmning
Forafskærmning er tidsrummet mellem meddelelsen om misligholdelse og auktionen eller salget af dit hjem. I løbet af denne tid, hvis du kan få fingrene i det beløb, der er angivet i meddelelsen om standard, vil du være i stand til at stoppe afskærmningsprocessen i at gå videre. Den nøjagtige mængde tid, du har, afhænger af din tilstand. Under forudgående tvangsauktion har du muligvis også mulighed for at sælge dit hjem og betale de skyldige penge tilbage, i det der kaldes et short salg.
Trin 4: Meddelelse om salg
Hvis du ikke har penge til at bringe dit realkreditlån i god stand inden for den tildelte tidsramme, vil din långiver indgive en salgsmeddelelse, og dit hjem vil blive sat på auktion på et bestemt tidspunkt og sted.
Hvordan salgsmeddelelsen offentliggøres afhænger af din stat. I North Carolina skal bekendtgørelsen f.eks. offentliggøres i en lokal avis og anbringes på døren til det lokale retshus, mens den i Californien skal offentliggøres på ejendommen såvel som et offentligt sted i amtet.
Da salgsmeddelelsen er offentlig information og er blevet annonceret, kan flere købere, herunder investorer, være interesserede i at købe dit hjem. Afhængigt af lovene i din stat har du muligvis mulighed for at udøve retten til indløsning (hvilket betyder, at du kan kræve dit hjem tilbage) indtil tvangsauktionen, eller endda efter.
Trin 5: Udsættelse
Efter auktionen og salget af dit hjem, har du generelt et par dage til at samle dine ejendele og flytte til en ny bolig. Hvis du ikke frivilligt flytter ud, har retshåndhævende personale lovligt lov til at fjerne dig og dine ejendele fra lokalerne.
Hvor lang tid tager tvangsauktion?
Afskærmningsprocessen kan tage noget tid og op til et par år. Den gennemsnitlige afskærmning i USA tog 941 dage, eller omkring to og et halvt år, fra fjerde kvartal af 2021, ifølge ATTOM Data Solutions. I nogle stater tog afskærmningsprocessen fire år, og nogle tog næsten syv år.
Du har dog lov til at blive i dit hjem, mens tvangsauktionsprocessen udspiller sig. Når huset er solgt, vil du blive bedt om at forlade ejendommen. Hvis du nægter, vil du modtage en fraflytningsmeddelelse, og ordensmagten vil fjerne dig og dine ejendele fra hjemmet.
Sådan undgår du tvangsauktion
At stå over for hjemmeafskærmning kan være ekstremt skræmmende. Heldigvis er der masser af måder at undgå tvangsauktion på, selvom din nuværende økonomiske situation gør det svært at betale dit realkreditlån til tiden.
I sidste ende starter undgåelse af tvangsauktion ved at kommunikere med din realkreditudbyder eller serviceudbyder. Det er usandsynligt, at din långiver vil slippe dig helt af krogen, men det kan hjælpe dig med at handle, så du ikke mister dit hjem.
Her er nogle af de bedste måder at undgå en boligafskærmning på:
Udnyt fordele af overbærenhedsprogrammer: Under COVID-19-pandemien etablerede den føderale regering et program for overbærende lån, der siden er udløbet. Du kan dog stadig ansøge om overbærenhed, hvis du har et føderalt støttet lån fra Fannie Mae eller Freddie Mac.
Juster dine lånevilkår: Hvis du har svært ved at få råd til din månedlige lånebetaling, så spørg din långiver, om de kan justere vilkårene for dit lån. Til gengæld for en længere amortiseringsplan kan du muligvis sænke din månedlige betaling.
Få et skøde i stedet for tvangsauktion: Nogle stater tillader boligejere at vælge et skøde i stedet for tvangsauktion, hvor du accepterer at overdrage dit hjem til en långiver for at undgå en tvangsauktion. Med denne mulighed er du ikke forpligtet til at betale dit realkreditlån, men du kan stadig være ansvarlig for at betale forskellen mellem dit hjems værdi og realkreditsaldoen.
Opret en tilbagebetalingsplan: Hvis du ved, at du ikke er i stand til at betale dit realkreditlån for en given måned, så lad din långiver vide det så hurtigt som muligt. Din långiver kan sandsynligvis oprette en betalingsplan, der involverer hyppigere, men lavere betalinger eller udsættelse i en måned eller to.
Konsekvenser af afskærmning
Der er flere økonomiske konsekvenser ved tvangsauktion, og de kan være ødelæggende. For det første kan det være en udfordring at få et realkreditlån efter tvangsauktion på grund af indvirkningen på din kredit og det faktum, at du sandsynligvis vil være underlagt en venteperiode, før du har en chance for et nyt lån. De andre konsekvenser af afskærmning omfatter:
At miste dit hjem, hvilket sætter dig i den situation at skulle finde et nyt sted at bo med en tvangsauktion på din post
Skader på din kredit, da en afskærmning forbliver på din kreditrapport i syv år
At miste din ejendom og egenkapital, hvilket kan have vidtrækkende konsekvenser for din samlede formue
Skylde penge på den resterende saldo, hvis det er en retslig tvangsauktion, og være genstand for retssager, lønudlæg og mere, hvis du ikke kan betale
Bundlinie
Hvis du kæmper for at betale dine realkreditlån, er din bedste indsats for at undgå afskærmning tid og kommunikation. Så snart du indser, at du ikke kan betale dit realkreditlån, skal du kontakte din långiver eller serviceudbyder for at lære om de muligheder, der er tilgængelige for dig. De kan muligvis oprette en betalingsplan eller give dig mulighed for at udsætte betalingen i en måned, hvis du har en midlertidig økonomisk nød.
Højdepunkter
Afskærmningsprocessen varierer fra stat til stat, men generelt forsøger långivere at samarbejde med låntagere for at få dem indhentet i betalinger og undgå afskærmning.
Det seneste nationale gennemsnitlige antal dage for afskærmningsprocessen er 857; tidslinjen varierer dog meget fra stat til stat.
Tvangsauktion er en juridisk proces, der giver långivere mulighed for at inddrive det skyldige beløb på et misligholdt lån ved at tage ejerskab af og sælge den belånte ejendom.
