Ændring af lån
Låneændringer er en langsigtet økonomisk lettelse for boligejere, der ikke kan betale deres realkreditlån. Hvis det er godkendt af din långiver, kan denne mulighed hjælpe dig med at undgå tvangsauktion ved at sænke din rente eller ændre strukturen på dit samlede lån.
Hvad er en låneændring?
En låneændring involverer at ændre dit eksisterende realkreditlån, så det er nemmere for dig at følge med i dine betalinger. Disse ændringer kan omfatte en ny rentesats eller en anden tilbagebetalingsplan.
Långivere tillader låntagere at ændre lån, fordi misligholdelse og afskærmning er dyrere for deres virksomhed.
"En låneændring indebærer ændringer i vilkårene for selve lånet - normalt reducerer renten eller forlænger lånets længde," forklarer Rick Sharga, præsident og CEO for CJ Patrick Company, et ejendomskonsulentfirma i Trabuco Canyon, Californien. "Dette giver dig mulighed for at sænke din månedlige afdrag på realkreditlån og i sidste ende forhindre misligholdelse og tvangsauktion."
Hvordan lånændring fungerer
Der er forskellige muligheder for at ændre lånet afhængigt af typen af realkreditlån. Disse kan omfatte nedsat rente, en løbetidsforlængelse, skift fra et rentetilpasningslån til et fastforrentet realkreditlån eller tilsidesættelse af en del af hovedstolen, der skal betales tilbage på et senere tidspunkt (eller en kombination). Her er et eksempel:
Jose og Fred fik et 30-årigt realkreditlån til $200.000 til 4,19 procent i rente. Syv år senere fik Fred en arbejdsskade og er begrænset til deltidsarbejde på afstand. På grund af reduktionen i husstandsindkomsten kan Jose og Fred ikke holde trit med deres nuværende månedlige afdrag på 976 $. Deres realkreditlångiver tilbød en ændring, der forlængede låneperioden på deres saldo på $172.577 i yderligere fem år. Dette sænkede deres månedlige betalinger til mere overskuelige $873.
Typer af låneændringer
Der er typisk to slags låneændringer:
Strømline modifikation, som ikke kræver, at låntageren skal fremlægge dokumentation for finanser som aktiver, gæld og indkomst
Standardmodifikation, som kræver, at låntageren skal give finansielle oplysninger, som realkreditinstituttet eller -serviceudbyderen vurderer i tegningen
Når du optager et lån, skal du bekræfte med din långiver eller serviceudbyder, om ændringen er midlertidig eller permanent, og hvad din nye månedlige betaling vil være. Læs altid det med småt, og stil spørgsmål, hvis du er usikker på de langsigtede konsekvenser af en ændring. Undgå ændringer, der er afdragsfrie og tilpasser sig til en højere rente, tilføj unødvendige omkostninger til dit lån i form af bøder, gebyrer eller ekspeditionsgebyrer eller resulterer i en stor ballonbetaling, der skal betales efter en vis periode, anbefaler Sharga.
Lånmodifikationsprogrammer
Konventionel lånemodifikation – For konventionelle realkreditlån har låntagere mulighed for at følge Flex Modification-programmet, som kan reducere månedlige betalinger med op til 20 procent, forlænge låneperioden op til 40 år og potentielt sænke renten.
FHA-lånmodifikation – Der er flere modifikationsstrategier for låntagere med et FHA-lån, herunder muligheden for at reducere betalinger med et rentefrit lån for op til 30 procent af låntagers saldo. I dette tilfælde betaler låntager kun på den resterende del, og tilbagebetaler derefter det rentefrie lån, når boligen er solgt eller låntager refinansierer. I lyset af COVID-19 er der også mulighed for, at FHA-låntagere kan få deres månedlige betalinger skåret med mindst 25 procent sammen med at opnå en lavere rente.
Ændring af VA-lån - Låntagere med et VA-lån kan rulle de ubesvarede betalinger tilbage til lånesaldoen og arbejde sammen med deres långiver for at komme med en ny, mere overskuelig tilbagebetalingsplan. En anden mulighed kan være at forlænge låneperioden.
USDA-låneændring - For låntagere med lån støttet af det amerikanske landbrugsministerium omfatter mulighederne ændring af realkreditlånet med en forlænget løbetid på op til 40 år, reduktion af renten og modtagelse af et "inddrivelsesforskud på realkreditlån", en engangsbetaling for at bringe lånet løbende.
Hvornår skal du bruge en lånemodifikation?
Hvis du har problemer med at betale på dit realkreditlån, kan en låneændring være en måde at opnå lindring på. Du kan døje med betalinger, hvis du for eksempel mistede et job, og dit nye betaler mindre, eller hvis du står over for en sygdom eller andre langvarige problemer. Med økonomiske problemer som disse kan det også være udfordrende eller umuligt at refinansiere dit realkreditlån, en låneændring kan være den eneste løsning for at undgå tvangsauktion.
Hvis du er i stand til at refinansiere, er det dog normalt den bedre løsning. Ligeledes, hvis dine økonomiske problemer er midlertidige, kan tålmodighed (en kortvarig pause i betalinger) være den bedste vej at tage.
Lån vs modifikation. refinansiere
Med en låneændring ændrer din långiver eller serviceudbyder vilkårene for dit lån med det formål at forhindre misligholdelse og tvangsauktion. Mens du også kan ændre vilkårene for dit lån ved at refinansiere, kan du i en refinansieringssituation shoppe rundt med flere långivere efter et nyt lån. Typisk refinansierer låntagere ikke for at undgå at gå på tvangsauktion, men snarere for at spare penge eller tage kontanter ud.
Lån vs modifikation. overbærenhed
En låneændring er forskellig fra overbærenhed. Normalt er tålmodighed midlertidig og beregnet til at hjælpe en låntager med at komme igennem en kortsigtet økonomisk udfordring.
Med lånemodifikationer kan modifikationstype, løbetid og detaljer variere fra serviceudbyder til servicevirksomhed og kan falde ind under retningslinjer fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA); FHA, VA eller USDA for statsstøttede lån; eller ved kontraktlige vilkår for private långiverejede lån eller lån i pantesikrede værdipapirer. Hver stat kan også have særlige krav til låneændringer.
Derimod giver en overbærenhed dig mulighed for at springe månedlige betalinger helt over i en forudbestemt periode, som långiveren har aftalt. Disse udskudte betalinger kan forfalde i ét engangsbeløb efter udholdenhedsperioden eller rulles ind i din resterende lånesaldo.
Et andet punkt med differentiering: En låneændring kan skade din kreditscore, medmindre din långiver rapporterer det som "betalt som aftalt." En overbærenhed, på den anden side, påvirker ikke din score, fordi din långiver fortsætter med at rapportere dine betalinger som opdaterede. For at forhindre enhver skade på din score, skal du dog sørge for at forstå vilkårene for din overbærenhedsperiode, og præcis hvornår du midlertidigt kan stoppe med at betale.
Sådan får du en låneændring
1. Indsaml information om din økonomiske situation
Du bliver nødt til at give din långiver eller serviceudbyder alt fra selvangivelser til lønsedler for at demonstrere, at du oplever økonomiske vanskeligheder og ikke er i stand til at betale dine månedlige realkreditlån. Du skal også give et brev, der forklarer din situation.
2. Planlæg din sag
Inden du kontakter din långiver eller serviceudbyder, skal du overveje, om dine forhold kræver en langsigtet eller kortsigtet løsning. Vær forberedt på at gøre din sag.
3. Kontakt din servicetekniker
Kontakt din långiver eller serviceudbyder og bed om en låneændring. Hvis du får afslag, har du 14 dage efter afslagsdatoen til at bede om en gennemgang af din ansøgning, men kun hvis du ansøgte om ændringen mindst tre måneder før tvangsauktionen af dit hjem.
Er en låneændring det rigtige for mig?
En ændring af realkreditlån er en løsning for låntagere, der står over for langsigtede økonomiske vanskeligheder, og det kan tilbyde permanent lindring. Hvis du kæmper for at betale dine realkreditlån, skal du samarbejde med din långiver eller serviceudbyder for at se, om en låneændring er den bedste strategi for dig. Hvis du ikke forudser ændringer i din økonomiske situation, kan det være at foretrække frem for kortsigtede rettelser, der kan efterlade dig med et større hul at kravle ud af.
Med yderligere rapportering af TJ Porter
##Højdepunkter
Låneændringer er en langsigtet mulighed for reduktion af realkreditlån for låntagere, der oplever økonomiske vanskeligheder, såsom tab af indkomst på grund af sygdom.
En ændring ændrer typisk lånets rente eller løbetid (eller begge dele) for at gøre månedlige betalinger mere overkommelige.
Selvom refinansiering også kan hjælpe med at gøre månedlige betalinger mere overskuelige, kan en låneændring være den eneste mulighed for nogle låntagere.
Låntagere, der søger en ændring, skal fremlægge bevis for vanskeligheder til deres realkreditinstitut eller serviceudbyder.
I modsætning til overbærenhed er lånændringer en permanent løsning.
