Czyn zastępujący wykluczenie
Co to jest czyn zastępujący wykluczenie?
Akt w miejsce egzekucji to dokument, który przenosi tytuł własności z właściciela nieruchomości na pożyczkodawcę w zamian za zwolnienie z długu hipotecznego. Wybór czynu zamiast wykluczenia może być mniej szkodliwe finansowo niż przejście przez pełne postępowanie wykluczenia.
Zrozumienie czynu zastępującego wykluczenie
Czyn w miejsce wykluczenia jest potencjalną opcją podjętą przez kredytobiorcę lub właściciela domu, zwykle jako sposób uniknięcia wykluczenia.
W tym procesie hipoteczny przekazuje nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie, którą zazwyczaj jest dom, z powrotem do pożyczkodawcy służącego jako hipoteka w zamian za zwolnienie wszystkich zobowiązań wynikających z hipoteki. Obie strony muszą zawrzeć umowę dobrowolnie iw dobrej wierze. Dokument jest podpisany przez właściciela domu, poświadczony notarialnie przez notariusza i odnotowany w rejestrach publicznych.
Jest to drastyczny krok, zwykle podejmowany tylko w ostateczności, gdy właściciel nieruchomości wyczerpał wszystkie inne możliwości (takie jak modyfikacja kredytu lub krótka sprzedaż ) i pogodził się z faktem, że stracą dom.
Chociaż właściciel domu będzie musiał zrzec się swojej własności i przenieść się, zostanie zwolniony z ciężaru kredytu. Ten proces jest zwykle wykonywany przy mniejszej widoczności publicznej niż w przypadku wykluczenia, więc może pozwolić właścicielowi nieruchomości na zminimalizowanie swojego zakłopotania i zachowanie bardziej prywatnej sytuacji.
Jeśli mieszkasz w stanie, w którym jesteś odpowiedzialny za niedobór kredytu — różnicę między wartością nieruchomości a kwotą, którą nadal jesteś winien hipotece — poproś pożyczkodawcę o umorzenie niedoboru i uzyskanie go na piśmie.
Czyn w zamian za wykluczenie
Czyn zastępczy i wykluczenie brzmią podobnie, ale nie są identyczne. W przypadku przejęcia, pożyczkodawca odbiera nieruchomość po tym, jak właściciel domu nie dokona płatności. Przepisy dotyczące wykluczenia mogą się różnić w zależności od stanu i istnieją dwa sposoby wykluczenia:
Przejęcie sądowe, w którym pożyczkodawca wnosi pozew o odzyskanie nieruchomości
Przejęcie pozasądowe, w którym pożyczkodawca może przejąć bez przechodzenia przez system sądowy
Największe różnice między aktem zastępczym a przejęciem dotyczą wpływu na ocenę kredytową i odpowiedzialność finansową po odzyskaniu nieruchomości przez pożyczkodawcę. Jeśli chodzi o sprawozdawczość kredytową i ocenę kredytową, wykluczenie w historii kredytowej może być bardziej szkodliwe niż czyn zamiast wykluczenia. Foreclosures i inne negatywne informacje mogą pozostać w raportach kredytowych przez okres do siedmiu lat.
Uwaga
Możesz zakwestionować zamknięcie dostępu do swojego raportu kredytowego w biurach kredytowych, ale nie gwarantuje to, że zostanie ono usunięte.
Kiedy zwolnisz akt własności domu z powrotem do pożyczkodawcy poprzez akt zastępczy, pożyczkodawca generalnie zwalnia cię z wszelkich dalszych zobowiązań finansowych. Oznacza to, że nie musisz spłacać więcej kredytów hipotecznych ani spłacać pozostałego salda kredytu. W przypadku wykluczenia pożyczkodawca może podjąć dodatkowe kroki w celu odzyskania pieniędzy, które nadal jesteś winien na rzecz domu lub opłat prawnych.
Ważne
Jeśli nadal jesteś winien saldo niedoboru po przejęciu, pożyczkodawca może złożyć oddzielny pozew w celu zebrania tych pieniędzy, potencjalnie otwierając Cię na zajęcie wynagrodzenia i/lub konta bankowego.
Zalety czynu zamiast wykluczenia
Czyn zastępujący egzekucję ma korzyści zarówno dla pożyczkobiorcy, jak i pożyczkodawcy. Dla obu stron najbardziej atrakcyjną korzyścią jest zwykle uniknięcie długich, czasochłonnych i kosztownych postępowań egzekucyjnych.
Ponadto pożyczkobiorca często może uniknąć rozgłosu publicznego, w zależności od tego, jak ten proces jest realizowany na ich obszarze. Ponieważ obie strony dochodzą do wzajemnie zgodnego porozumienia, które zawiera szczegółowe warunki dotyczące tego, kiedy i w jaki sposób właściciel nieruchomości opuści nieruchomość, pożyczkobiorca unika również możliwości, aby urzędnicy pojawili się w drzwiach, aby ich eksmitować, co może się zdarzyć w przypadku wykluczenia.
W niektórych przypadkach właściciel nieruchomości może nawet osiągnąć porozumienie z pożyczkodawcą, które pozwoli mu wydzierżawić nieruchomość od pożyczkodawcy na określony czas. Pożyczkodawca często oszczędza pieniądze, unikając wydatków, które poniósłby w sytuacji przedłużającego się postępowania egzekucyjnego.
Oceniając potencjalne korzyści wynikające z wyrażenia zgody na takie rozwiązanie, pożyczkodawca musi ocenić pewne ryzyka, które mogą towarzyszyć tego typu transakcji. Te potencjalne zagrożenia obejmują między innymi możliwość, że nieruchomość nie jest warta więcej niż pozostałe saldo hipoteki oraz że wierzyciele podrzędni mogą posiadać zastawy na nieruchomości.
Powody, dla których kredytodawcy akceptują lub odrzucają akt w miejsce umowy wykluczenia
To, czy pożyczkodawca zdecyduje się na zaakceptowanie lub odrzucenie uczynku, może zależeć od kilku rzeczy, w tym:
Jak zalegasz z płatnościami
Co jest należne z tytułu kredytu hipotecznego
Szacunkowa wartość nieruchomości
Ogólne warunki rynkowe
Pożyczkodawca może zgodzić się na zawarcie umowy w zamian, jeśli istnieje duże prawdopodobieństwo, że będzie w stanie sprzedać dom stosunkowo szybko z przyzwoitym zyskiem. Nawet jeśli pożyczkodawca musi zainwestować trochę pieniędzy, aby przygotować dom do sprzedaży, może to przeważyć przez to, za co jest w stanie sprzedać go na gorącym rynku.
Akt zastępczy może być również atrakcyjny dla pożyczkodawcy, który nie chce tracić czasu ani pieniędzy na legalność postępowania w sprawie przejęcia. Jeśli ty i pożyczkodawca możecie dojść do porozumienia, może to zaoszczędzić pożyczkodawcy pieniądze na opłatach sądowych i innych kosztach.
Z drugiej strony możliwe jest, że pożyczkodawca odrzuci czyn zamiast wykluczenia, jeśli odebranie domu z powrotem nie leży w ich najlepszym interesie. Na przykład, jeśli istnieją zastawy na nieruchomości z tytułu niezapłaconych podatków lub innych długów lub dom wymaga rozległych napraw, pożyczkodawca może uzyskać niewielki zwrot z inwestycji,. odbierając nieruchomość z powrotem. Podobnie pożyczkodawca może być zniechęcony przez dom, którego wartość drastycznie spadła w stosunku do tego, co jest należne z tytułu kredytu hipotecznego.
Porada
Jeśli uważasz, że czyn zastępujący przejęcie może być dla Ciebie dostępny, utrzymywanie domu w jak najlepszym stanie może zwiększyć Twoje szanse na uzyskanie zgody pożyczkodawcy.
Inne sposoby uniknięcia wykluczenia
Jeśli stoisz w obliczu wykluczenia i chcesz uniknąć kłopotów z firmą hipoteczną, możesz rozważyć inne opcje. Obejmują one modyfikację pożyczki lub krótką sprzedaż.
Modyfikacja pożyczki
Dzięki modyfikacji pożyczki zasadniczo zmieniasz warunki istniejącej pożyczki mieszkaniowej, aby łatwiej było Ci ją spłacić. Na przykład pożyczkodawca może zgodzić się na dostosowanie oprocentowania, okresu kredytowania lub miesięcznych płatności, co może umożliwić uzyskanie i utrzymanie na bieżąco spłat kredytu hipotecznego.
Możesz rozważyć modyfikację pożyczki, jeśli chcesz zostać w domu. Pamiętaj jednak, że pożyczkodawcy nie są zobowiązani do wyrażenia zgody na modyfikację pożyczki. A jeśli nie jesteś w stanie wykazać, że masz dochód lub majątek, aby spłacić pożyczkę i dokonać płatności w przyszłości, możesz nie zostać zatwierdzony do modyfikacji pożyczki.
Krótka sprzedaż
Jeśli nie chcesz lub nie musisz trzymać się domu, krótka sprzedaż może być inną alternatywą dla czynu zamiast wykluczenia lub postępowania w sprawie wykluczenia. W krótkiej sprzedaży pożyczkodawca zgadza się pozwolić ci sprzedać dom za mniej niż kwota należna z tytułu kredytu hipotecznego.
Krótka wyprzedaż może pozwolić Ci odejść z domu z mniejszymi uszkodzeniami kredytowymi niż wykluczenie. Ale nadal możesz być winien saldo niedoboru pozostałe po sprzedaży, w zależności od polityki twojego pożyczkodawcy i przepisów w twoim stanie. Ważne jest, aby wcześniej skontaktować się z pożyczkodawcą, aby ustalić, czy będziesz odpowiedzialny za pozostałe saldo kredytu po sprzedaży domu.
Podsumowanie
Akt zastępujący przejęcie może być odpowiednim środkiem zaradczym, jeśli masz problemy z spłatą kredytu hipotecznego. Zanim podejmiesz się czynu zamiast wykluczenia, ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób może to wpłynąć na Twój kredyt i zdolność do zakupu kolejnego domu. Rozważenie innych opcji, w tym modyfikacji kredytu, krótkiej sprzedaży, a nawet refinansowania kredytu hipotecznego, może pomóc w wyborze najlepszego sposobu postępowania.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Jest to krok, który zwykle jest podejmowany tylko w ostateczności, gdy właściciel nieruchomości wyczerpał wszystkie inne opcje, takie jak modyfikacja kredytu lub krótka sprzedaż.
Czyn w miejsce wykluczenia jest opcją podjętą przez kredytobiorcę - często właściciela domu - zwykle jako sposób uniknięcia wykluczenia.
Obie strony odniosą korzyści, w tym możliwość uniknięcia czasochłonnych i kosztownych postępowań w sprawie przejęcia.
