short salg

Hvad er et short salg?

Et short salg i fast ejendom er et tilbud om en ejendom til en udbudspris, der er mindre end det skyldige beløb på den nuværende ejers realkreditlån.

Et short salg er normalt et tegn på en økonomisk nødlidende boligejer, der skal sælge ejendommen, før långiveren beslaglægger den i en tvangsauktion.

Hele provenuet fra et short salg går til långiveren. Långiveren har derefter to muligheder - at tilgive den resterende saldo eller at forfølge en mangeldom , der kræver, at den tidligere boligejer betaler långiveren hele eller en del af forskellen. I nogle stater skal denne prisforskel tilgives.

Forstå et kortsalg

Short-salg opstår normalt, når en boligejer er i økonomisk nød og har overset en eller flere afdrag på realkreditlån. Tvangsauktionssager kan være forude.

De er også mere tilbøjelige til at opstå, når boligmarkedet er i en nedgangsperiode, såsom finanskrisen 2007-2009, der fik boligpriserne til at styrtdykke og salget til at bremse i mange regioner.

For eksempel, hvis ejendomsværdien falder, kan en boligejer ende med at sælge et hus for $150.000, når der stadig er $175.000 tilbage, der skal betales på realkreditlånet. Forskellen på $25.000 (minus eventuelle lukke- og andre salgsomkostninger ) kaldes mangelen.

Långiver Afmeld

Før processen kan begynde, skal realkreditinstituttet underskrive en beslutning om at gennemføre et short salg, nogle gange kaldet et præ-afskærmningssalg.

Långiveren, typisk en bank, kræver, at realkredithaveren indsender dokumentation, der forklarer, hvorfor et short salg giver mening. Ingen short salg kan forekomme uden långivers forudgående godkendelse.

Short-salg har en tendens til at være langvarige og papirkrævende transaktioner, der tager op til et helt år at behandle. De er ikke så skadelige for en boligejers kreditvurdering som en afskærmning.

Forskelsbehandling i realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Den ene er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Særlige overvejelser

Et short salg skader en persons kreditscore mindre end en afskærmning, men det er stadig et negativt kreditmærke. Enhver form for ejendomssalg, der af et kreditselskab betegnes som ikke betalt som aftalt, er en knas på scoren. Short salg, tvangsauktioner og gerninger i stedet for tvangsauktion skader alle en persons kreditvurdering til en vis grad.

Short salg ophæver ikke altid den resterende realkreditgæld. Der er to dele til et realkreditlån. Den første er panteretten i ejendommen, der bruges til at sikre lånet. Panteretten beskytter långiveren, hvis en låntager ikke kan tilbagebetale lånet. Det giver låneinstituttet ret til at sælge ejendommen til tilbagebetaling. Denne del af realkreditlånet frafaldes ved shortsalg.

Den anden del af realkreditlånet er løftet om at tilbagebetale. Långivere kan stadig håndhæve denne del enten gennem en ny seddel eller inddrivelse af mangelen. Under alle omstændigheder skal långiveren godkende short salget, hvilket betyder, at låntagere nogle gange er på deres lune.

Når man skal overbevise en långiver om at gå med til et short salg, er det afgørende, at husejeren kan nævne en ny kilde til økonomiske vanskeligheder, ikke noget, der blev tilbageholdt på det tidspunkt, hvor realkreditlånet blev godkendt.

Short Sale vs. Tvangsauktion

Et short salg eller tvangsauktion er to mulige udfald for boligejere, der er bagud med deres afdrag på realkreditlån, ejer et hjem, der er under vandet,. eller begge dele. I begge tilfælde er ejeren tvunget til at skille sig af med hjemmet, men tidslinjen og konsekvenserne er forskellige.

Sådan fungerer en afskærmning

I en tvangsauktion beslaglægger långiver boligen, efter at låntageren undlader at foretage betalinger. I modsætning til et short salg iværksættes en tvangsauktion alene af långiveren. Afskærmning er den sidste mulighed for långiveren.

I sådanne tilfælde tilbagetager långiveren boligen i håb om til sidst at tjene godt på sin investering i realkreditlånet. I modsætning til de fleste short-salg finder mange tvangsauktioner sted, efter at husejeren har forladt hjemmet. Hvis beboerne stadig er i boligen, bliver de smidt ud af långiveren.

Når långiver har adgang til boligen, bestiller den en vurdering og sætter den til salg.

Tvangsauktioner tager normalt mindre tid at gennemføre, fordi långiveren ønsker at afvikle aktivet hurtigt. Afskærmede boliger kan endda bortauktioneres ved et offentligt forvaltersalg.

Afhængigt af omstændighederne skal boligejere, der oplever tvangsauktion, vente i to til syv år med at købe en anden bolig. En afskærmning opbevares på en persons kreditrapport i syv år.

Sådan fungerer et kortsalg

En nødlidende husejer kommer generelt til at blive i hjemmet under den korte salgsproces.

En boligejer, der har været igennem et short-salg, kan med visse begrænsninger være berettiget til at købe en anden bolig med det samme.

Mens en tvangsauktion i det væsentlige lader dig gå væk fra dit hjem - omend med alvorlige konsekvenser for din økonomiske fremtid, såsom at skulle erklære sig konkurs og ødelægge din kredit - er det arbejdskrævende at gennemføre et short salg. Imidlertid kan gevinsten for det ekstra arbejde, der er involveret i et short salg, være det værd.

Mindre drastiske alternativer til et short salg omfatter låneændringer eller brug af privat realkreditforsikring.

Short Sale Alternativer

Inden du trækker dig tilbage til et kort salg, skal du tale med din långiver om muligheden for en revideret betalingsplan eller låneændring. En af disse muligheder kan give dig mulighed for at blive i dit hjem og komme på fode igen.

At opnå en låneændring kan midlertidigt sænke din kreditscore, ligesom enhver ansøgning om ny kredit vil.

En anden mulig mulighed for at blive i dit hjem kan være tilgængelig, hvis du har en privat realkreditforsikring (PMI). Mange husejere, der købte boliger med mindre end 20 % ned, skulle købe PMI med deres hjem. Hvis PMI-virksomheden mener, at du har en chance for at komme dig over din nuværende økonomiske situation, kan det forskyde midler til din långiver for at bringe dine betalinger ajour. Til sidst skal du tilbagebetale forskuddet.

Short Sale-processen

En række trin er nødvendige for at gennemføre et short salg.

Overbevis långiveren

Inden processen påbegyndes, bør husejere, der kæmper, overveje, hvor sandsynligt det er, at långiveren vil acceptere at samarbejde med dem om et kort salg. Långiver er ikke forpligtet til at samarbejde.

Kilden til de økonomiske problemer bør være ny, såsom et helbredsproblem, tab af et job eller en skilsmisse, snarere end noget, der ikke blev oplyst, da boligkøberen oprindeligt blev ansøgt om lånet. Långiveren vil ikke være sympatisk over for en uærlig låntager.

Men hvis du føler, at du var et offer for udlånspraksis,. kan du muligvis overtale långiveren til et short salg, selvom du ikke har haft nogen større økonomiske katastrofer, siden du købte boligen.

For at sætte dig selv i en mere overbevisende position, stop med at købe unødvendige varer. Du ønsker ikke at se uansvarlig ud over for långiveren, når den gennemgår dit forslag.

Vær opmærksom på andre forhold, der kan forhindre godkendelse af et short salg. Hvis du ikke er i misligholdelse af dine realkreditbetalinger endnu, vil långiveren sandsynligvis ikke være villig til at samarbejde med dig. Hvis långiveren mener, at den kan få flere penge ved at tvangsauktionere dit hjem end ved at tillade et short salg, tillader den måske ikke et. Hvis nogen har medunderskrevet realkreditlånet, kan långiver holde denne person ansvarlig for betaling i stedet for at lave et short salg.

Hvis du mener, at din situation er moden til et short salg, så tal med en beslutningstager i banken om muligheden. Tal ikke bare med en kundeservicemedarbejder. Bed omgående om at tale med långiverens afdeling for tabsbegrænsning.

Hvis du ikke kan lide, hvad den første beslutningstager siger, så prøv at tale med en anden en anden dag og se, om du får et andet svar. Hvis långiveren er villig til at overveje et short-salg, er du klar til at gå videre med at oprette short-sale-forslaget og finde en køber.

Rådfør dig med fagfolk

På dette tidspunkt bør du konsultere en advokat, en skatteprofessionel og en ejendomsmægler. Selvom disse er professionelle tjenester til høje priser , kan du finde dig selv i endnu større økonomiske problemer , hvis du selv forsøger at håndtere en kompleks kortsalgstransaktion .

Du kan muligvis betale for disse servicegebyrer ud af salgsprovenuet fra dit hjem. Professionelle, der er vant til at håndtere short-salg transaktioner, vil være i stand til at give dig vejledning om, hvordan du betaler dem.

Indstil en pris

Når du fastsætter en prisforlangende, skal du sørge for at indregne omkostningerne ved at sælge ejendommen i det samlede beløb, du skal bruge for at komme ud af salget. Selvfølgelig vil du sælge boligen for så tæt på værdien af dit realkreditlån som muligt, men i et nedadgående marked er der helt sikkert en mangel.

I nogle stater, selv efter et short salg, vil banken forvente, at du betaler hele eller dele af denne mangel tilbage.

Saml dine dokumenter og find en køber

Saml alle de dokumenter, du skal bruge for at bevise dine økonomiske vanskeligheder over for långiveren. Disse kan omfatte kontoudtog,. lægeregninger, lønsedler, en opsigelsesmeddelelse fra dit tidligere job eller en skilsmisse.

Det er op til dig at komme med et forslag. Vær opmærksom på, at långiver i sidste ende skal godkende et short salg efter at have modtaget alle detaljerne, fordi långiveren er modtageren af provenuet.

Din opgave er at finde en køber til din bolig.

Indsend dit forslag til banken

Når du har en køber og det nødvendige papirarbejde, er du klar til at afgive købers tilbud og dit forslag til banken.

Sammen med dokumentationen for din nødlidende økonomiske status bør dit forslag indeholde et vanskelighedsbrev, der forklarer de omstændigheder, der forhindrer dig i at betale dine realkreditlån. Du vil gerne gøre det så overbevisende som muligt og beskytte dine interesser, samtidig med at du appellerer til banken.

Vær forsigtig med at indsende dine økonomiske oplysninger til en långiver. Hvis den ikke godkender short salget, kan den bruge dine økonomiske oplysninger til at forsøge at få penge ud af dig i tvangsauktionssager. Hvis du stadig har kontante aktiver,. kan det forventes, at du bruger dem til at fortsætte med at betale realkreditlån eller til at indhente underskuddet mellem salgsprisen og pantbeløbet.

En advokat med erfaring i at gennemføre shortsalg kan hjælpe dig med at navigere i detaljerne.

Short salg kan tage længere tid end almindelige boligsalg på grund af behovet for långivers godkendelse. De falder også ofte igennem. Køber kan finde en anden ejendom, mens han venter på svar fra dig. Vær forberedt på denne mulighed. Hvis kortsalgstransaktionen går igennem, skal du rådføre dig med Internal Revenue Service (IRS) for at se, om du bliver nødt til at betale skat af underskuddet.

Glem ikke, at et kort salg stadig kan påvirke din kreditscore. Månederne med afdrag på realkreditlån, som du gik glip af forud for det korte salg, kan dukke op som forfaldne betalinger på din kreditrapport. Det er op til banken at beslutte, hvad der skal rapporteres, så det er i din interesse at forsøge at overbevise banken om ikke at indberette dine misligholdte betalinger.

Din bank kan være mere tilbøjelig til at være generøs i denne henseende, hvis du tog dine vanskeligheder op, før du var væsentligt bagud.

Short Sale Strategier for købere og investorer

Short-salg kan give gode muligheder for købere for at få huse til en reduceret pris. Her er et par tips til at hjælpe dig med at træffe smarte beslutninger, når du overvejer en bolig med kort salg.

Lær hvordan du finder dem

De fleste kortsalgsejendomme er opført af ejendomsmæglere og på ejendomshjemmesider. Nogle fortegnelser annonceres muligvis ikke som short-salg, så du skal muligvis lede efter spor i fortegnelsen. Det kan angives som underlagt bankens godkendelse.

En erfaren ejendomsmægler kan gøre en stor forskel i forhold til at finde og lukke kortsalgsejendomme. Agenter, der specialiserer sig i short-salg, kan have en Short Sales and Foreclosure Resource (SFR)-certificering, en betegnelse, der tilbydes af National Association of Realtors (NAR).

Indehavere af denne certificering har specialiseret uddannelse i shortsalg og tvangsauktioner, kvalificerede sælgere til shortsalg, forhandlinger med långivere og beskyttelse af købere.

Forbered dig på at skynde dig og vente

Short-salg er komplicerede, tidskrævende transaktioner for både køber og sælger. Det kan tage uger eller måneder for en långiver at godkende et short salg, og mange købere, der afgiver et tilbud, ender med at annullere, fordi processen tager for lang tid.

Reglerne for kortsalgstransaktioner varierer fra stat til stat, men trinene omfatter normalt:

Short sale-pakke: Låntageren skal bevise økonomiske vanskeligheder ved at indsende en finansiel pakke til deres långiver. Pakken inkluderer regnskaber, et brev, der beskriver sælgerens vanskeligheder og økonomiske poster, herunder selvangivelser, W-2'er,. lønsedler og kontoudtog.
Kortsalgstilbud: Når en sælger accepterer et tilbud fra en potentiel køber, sender noteringsagenten långiveren noteringsaftalen,. et gennemført købstilbud, køberens forhåndsgodkendelsesbrev,. en kopi af den seriøse pengecheck,. og sælgers short-sale-pakke. Hvis pakken mangler noget, enten fordi et dokument ikke er indsendt eller på grund af en arkiveringsfejl fra bankens side, vil processen blive forsinket.
Bankbehandling: Bankens gennemgang af tilbuddet kan tage flere uger til måneder. I sidste ende vil den godkende eller afvise det. Bare fordi sælgeren accepterer et tilbud, betyder det ikke, at banken vil acceptere prisen. Hvis banken mener, at den kan tjene flere penge gennem tvangsauktion, vil den afvise tilbuddet.

Hvis du køber et hus på et kort salg med den hensigt at vende det, er nøglen til en rentabel transaktion en god købspris.

Det er alt i tallene

I ejendomsinvesteringer siges det, at pengene tjenes i købet. Det betyder, at en god købspris ofte er nøglen til en vellykket handel. Hvis du kan få en ejendom til en god pris, øger du chancerne for at komme ud, når det er tid til at sælge. Hvis købsprisen er i den høje ende, vil du på den anden side se din fortjenstmargen erodere.

Du bør være i stand til at købe ejendommen, sætte den i god stand og sælge den til en rentabel pris. Investorer skal være i stand til at vende om og sælge huset hurtigt – typisk til under markedet – og en god købspris gør dette muligt.

Købsprisen er dog kun ét vigtigt tal. Du skal også lave nogle andre beregninger, herunder:

Reparationer og renoveringsomkostninger

Disse omkostninger vil variere afhængigt af ejendommens tilstand og dine planer for det. Det kan betale sig at bruge tid og kræfter på at udvikle et realistisk budget, da dette er et af de tal, du skal bruge for at afgøre, om investeringen kan tjene penge.

Omkostninger, der skal tages i betragtning, omfatter materiale, arbejdskraft, tilladelser, inspektionsgebyrer, fjernelse af affald, lageromkostninger og leje af containere. En god inspektion (før du foretager købet) kan advare dig om store udgifter, såsom et revnet fundament, defekte ledninger eller omfattende termitskader.

Efter reparationsværdi (ARV)

ARV er et skøn over ejendommens markedsværdi (FMV) efter eventuelle reparationer og renoveringer. Investorer ser på dette tal for at afgøre, om en ejendom har profitpotentiale.

Den bedste måde at evaluere en ejendoms ARV på er at se på sammenlignelige (comps). Det er boliger, der for nylig er blevet solgt i området (typisk op til en kilometer væk fra den pågældende ejendom), som har lignende funktioner med hensyn til kvadratmeter, såsom antallet af soveværelser og badeværelser.

Bæreomkostninger

Bæreomkostninger er dine udgifter til at holde på ejendommen. Jo længere tid du ejer ejendommen, jo mere vil du bruge på at bære omkostninger, som omfatter:

Betaling af realkreditlån (inklusive renter)
ejendomsskat
Forsikring
Ejerlejlighed og foreningsafgifter
Forsyning (elektrisk, gas, vand, kloak, affald)

Bestem rentabiliteten

For at en investering skal være rentabel, skal summen af dine omkostninger (købsprisen, reparations- og renoveringsomkostninger og bæreomkostninger) være lavere end ARV. Hvis dine omkostninger er tæt på eller højere end ARV, vil det være svært eller umuligt at opnå en fortjeneste. Du kan bestemme den potentielle fortjeneste ved at trække købsprisen, reparations- og renoveringsomkostninger og bære omkostninger fra ARV:

Fortjeneste = ARV – Købspris – R&R-omkostninger – Balanceomkostninger

Ejendomsinvestorer kan forvente at tjene mindst 20% fortjeneste på en ejendom. Nogle bruger retningslinjer til at vurdere ejendomme på forskellige boligmarkeder. I henhold til disse retningslinjer bør den samlede investering (købspris, reparations- og renoveringsomkostninger og bæreomkostninger) ikke overstige:

80 % af ARV på et marked, hvor boligværdierne stiger
70% til 75% af ARV på et fladt marked
60% til 65% af ARV på et marked, hvor boligværdier er faldende

Hvis ARV for en ejendom for eksempel er $200.000, bør din samlede investering være begrænset til omkring $160.000 på et stigende marked, $140.000 på et fladt marked og $120.000 på et marked med faldende værdier.

De forskellige investeringsniveauer bruges til at reducere risikoen i skiftende markedsforhold. Du kan risikere mere i et stigende marked, fordi du er mere tilbøjelig til at få din ARV eller bedre, når du sælger. I et faldende marked er det mindre sandsynligt, at du får din ARV, så din investering bør være mindre.

Bundlinjen

En short-sale ejendom kan give en glimrende mulighed for at købe et hus for færre penge. I mange tilfælde er kortsalgsboliger i en rimelig stand, og selvom købsprisen kan være højere end en tvangsauktion, kan omkostningerne ved at gøre boligen omsættelige være meget lavere, og ulemperne for sælgeren mindre alvorlige.

Men på grund af den lange proces skal købere og sælgere være villige til at vente. En erfaren ejendomsmægler kan hjælpe dig med at fastlægge et fair tilbud og forhandle med banken.

Fordi skattelovgivningen er kompliceret og konstant ændrer sig, bør du rådføre dig med en statsautoriseret revisor (CPA), som kender til ejendomsinvesteringer og de relaterede skattelove for at give dig omfattende og ajourførte oplysninger.

Det kan betyde forskellen mellem at tjene penge og tage et tab på en investering.

##Højdepunkter

De økonomiske konsekvenser af et short salg kan være mindre alvorlige end en tvangsauktion for både sælger og långiver.
Den tidligere ejer kan blive pålagt at betale underskuddet, eller gælden kan blive eftergivet.
Et short salg indikerer normalt en boligejer i økonomisk nød, et ejendomsmarked i stilstand eller begge dele.
Short salget skal godkendes på forhånd af realkreditinstituttet.
For en boligkøber kan et shortsalg være en god mulighed, hvis man forholder sig forsigtigt.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen mellem et short salg og en tvangsauktion?

Ved et short salg igangsættes processen af boligejeren for at komme ud af økonomiske problemer. Ejeren skal bevise omfanget af den økonomiske nød gennem dokumenter indsendt til långiver. Hvis långiveren indvilliger i at komme videre, er boligejeren ansvarlig for at finde en køber. I en tvangsauktion indleder långiveren processen, beslaglægger boligen og om nødvendigt udsætter ejeren, der har undladt at foretage betalinger. Afskærmningsprocessen er generelt hurtigere end et short-salg, da långiveren søger at afvikle aktivet så hurtigt som muligt.

Hvad er et short salg?

Inden for fast ejendom kan et short salg finde sted, når en ejer sælger et hus til en pris, der er mindre end det udestående belåningsbeløb. Dette sker typisk, når ejeren er under økonomisk stress og er bagud med afdrag på realkreditlån. Ejeren er forpligtet til at sælge boligen til en tredjepart, og hele provenuet fra salget går til långiveren. Långiveren skal godkende short salget, før det sker. Processen kan tage så lang tid som et år på grund af det involverede papirarbejde.

Er det en god idé at købe en bolig med kort salg?

At købe en short-sale ejendom kan være en god handel for en potentiel køber. Det er dog vigtigt at være opmærksom på nogle af ulemperne. Short-salg kan tage lang tid. Desuden, hvis banken mener, at en tvangsauktion er en mere lukrativ mulighed, kan den afvise short salget og gå videre med tvangsauktion i stedet.