Акт вместо обращения взыскания

Что такое акт вместо обращения взыскания?

Акт вместо обращения взыскания - это документ, который передает право собственности на недвижимость от владельца собственности их кредитору в обмен на освобождение от ипотечного долга. Выбор акта вместо обращения взыскания может быть менее разрушительным в финансовом отношении, чем прохождение полного судебного разбирательства по обращению взыскания.

Понимание дела вместо обращения взыскания

Дело вместо потери права выкупа является потенциальным вариантом, принятым залогодателем или домовладельцем, как правило, как средство избежать потери права выкупа.

В этом процессе залогодатель передает залоговое имущество, которым обычно является дом, обратно кредитору, выступающему в качестве залогодержателя, в обмен на освобождение от всех обязательств по ипотеке. Обе стороны должны заключить соглашение добровольно и добросовестно. Документ подписывается домовладельцем, заверяется у нотариуса и регистрируется в государственных реестрах.

Это решительный шаг, который обычно предпринимается только в крайнем случае, когда владелец недвижимости исчерпал все другие варианты (такие как изменение кредита или короткая продажа ) и смирился с тем, что он потеряет свой дом.

Хотя домовладельцу придется отказаться от своей собственности и переехать, он будет освобожден от бремени кредита. Этот процесс обычно выполняется менее публично, чем обращение взыскания, поэтому он может позволить владельцу собственности свести к минимуму свое смущение и сохранить свою ситуацию более конфиденциальной.

Если вы живете в штате, где вы несете ответственность за любую недостачу по кредиту — разницу между стоимостью имущества и суммой, которую вы все еще должны по ипотеке, — попросите вашего кредитора отказаться от недостачи и получить ее в письменной форме.

Дело вместо обращения взыскания

Дело вместо и выкупа звучат похоже, но не идентичны. При обращении взыскания кредитор забирает имущество после того, как домовладелец не производит платежи. Законы о лишении права выкупа могут варьироваться от штата к штату, и есть два способа обращения взыскания:

• Судебное обращение взыскания, при котором кредитор подает иск о возврате имущества.

• Внесудебное обращение взыскания, при котором кредитор может взыскать без обращения в суд.

Самые большие различия между документом вместо и обращением взыскания связаны с влиянием на кредитный рейтинг и вашей финансовой ответственностью после того, как имущество было истребовано кредитором. С точки зрения кредитной отчетности и кредитных рейтингов, обращение взыскания на вашу кредитную историю может быть более разрушительным, чем акт вместо обращения взыскания. Выкупы и другая негативная информация могут оставаться в ваших кредитных отчетах на срок до семи лет.

Примечание

Вы можете оспорить обращение взыскания на ваш кредитный отчет с бюро кредитных историй, но это не гарантирует, что он будет удален.

Когда вы передаете дело о возвращении дома кредитору через документ вместо этого, кредитор обычно освобождает вас от всех дальнейших финансовых обязательств. Это означает, что вам не нужно больше платить по ипотеке или погашать остаток по кредиту. В случае обращения взыскания кредитор может предпринять дополнительные шаги, чтобы вернуть деньги, которые вы все еще должны заплатить за дом или судебные издержки.

Важно

Если вы по-прежнему должны задолженность после обращения взыскания, кредитор может подать отдельный иск о взыскании этих денег, что может привести к аресту заработной платы и/или банковского счета.

Преимущества сделки вместо обращения взыскания

Акт вместо обращения взыскания имеет преимущества как для заемщика, так и для кредитора. Для обеих сторон наиболее привлекательным преимуществом обычно является избежание длительных, трудоемких и дорогостоящих процедур обращения взыскания.

Кроме того, заемщик часто может избежать некоторой общественной известности, в зависимости от того, как этот процесс осуществляется в их районе. Поскольку обе стороны достигают взаимоприемлемого понимания, которое включает конкретные условия относительно того, когда и как владелец собственности будет освобождать собственность, заемщик также избегает возможности появления чиновников у дверей, чтобы выселить их, что может произойти с обращением взыскания.

В некоторых случаях владелец собственности может даже достичь соглашения с кредитором, которое позволяет ему сдавать имущество обратно в аренду у кредитора на определенный период времени. Кредитор часто экономит деньги, избегая расходов, которые они понесли бы в ситуации, связанной с длительным разбирательством по обращению взыскания.

При оценке потенциальных выгод от заключения такого соглашения кредитору необходимо оценить определенные риски, которые могут сопровождать операции такого типа. Эти потенциальные риски включают, среди прочего, возможность того, что стоимость имущества не превышает остатка по ипотечному кредиту, и что младшие кредиторы могут иметь право удержания на имущество.

Причины, по которым кредиторы принимают или отклоняют договор вместо соглашения об обращении взыскания

Решит ли кредитор принять документ взамен или отклонить, может зависеть от нескольких факторов, в том числе:

• Насколько вы просрочены по платежам

• Что причитается по ипотеке

• Оценочная стоимость имущества

• Общие рыночные условия

Кредитор может согласиться на сделку вместо него, если есть большая вероятность того, что он сможет относительно быстро продать дом с приличной прибылью. Даже если кредитору придется вложить немного денег, чтобы подготовить дом к продаже, это может перевесить то, за что они могут продать его на жарком рынке.

Дело вместо может также быть привлекательным для кредитора, который не хочет тратить время или деньги на законность судебного разбирательства по обращению взыскания. Если вы и кредитор сможете прийти к соглашению, это может сэкономить деньги кредитора на судебные издержки и другие расходы.

С другой стороны, возможно, что кредитор может отклонить дело вместо обращения взыскания, если возвращение дома не отвечает их интересам. Например, если на недвижимость существуют залоговые права за неуплаченные налоги или другие долги, или дом требует капитального ремонта, кредитор может получить небольшую отдачу от инвестиций,. забрав собственность. Точно так же кредитора может оттолкнуть дом, стоимость которого резко упала по сравнению с суммой, причитающейся по ипотеке.

Совет

Если вы считаете, что дело вместо потери права выкупа может быть в картах для вас, поддержание дома в наилучшем состоянии может повысить ваши шансы на получение одобрения кредитора.

Другие способы избежать потери права выкупа

Если вы столкнулись с потерей права выкупа и хотите избежать проблем с вашей ипотечной компанией, есть и другие варианты, которые вы могли бы рассмотреть. Они включают модификацию кредита или короткую продажу.

Модификация кредита

С модификацией кредита вы, по сути, переделываете условия существующего ипотечного кредита, чтобы вам было легче его погашать. Например, кредитор может согласиться скорректировать вашу процентную ставку, срок кредита или ежемесячные платежи, и все это может позволить получать и оставаться в курсе ваших ипотечных платежей.

Вы можете рассмотреть вопрос о модификации кредита, если вы хотели бы остаться в доме. Имейте в виду, однако, что кредиторы не обязаны соглашаться на изменение кредита. И если вы не можете показать, что у вас есть доход или активы, чтобы получить текущий кредит и производить платежи в будущем, вам может быть отказано в изменении кредита.

Короткая продажа

Если вы не хотите или не должны удерживать дом, то продажа без покрытия может быть другой альтернативой акту вместо обращения взыскания или судебного разбирательства по обращению взыскания. При короткой продаже кредитор соглашается позволить вам продать дом за меньшую сумму, чем причитается по ипотеке.

Короткая продажа может позволить вам уйти из дома с меньшим ущербом для кредитной истории, чем потеря права выкупа. Но вы все еще можете быть должны какой-либо недостающий баланс, оставшийся после продажи, в зависимости от политики вашего кредитора и законов в вашем штате. Важно заранее проконсультироваться с кредитором, чтобы определить, будете ли вы нести ответственность за оставшуюся часть кредита при продаже дома.

Нижняя линия

Дело вместо потери права выкупа может быть подходящим средством, если вы изо всех сил пытаетесь сделать ипотечные платежи. Прежде чем совершить действие вместо потери права выкупа, важно понять, как это может повлиять на ваш кредит и вашу способность купить еще один дом в будущем. Рассмотрение других вариантов, включая изменение кредита, короткие продажи или даже рефинансирование ипотечного кредита, может помочь вам выбрать наилучший способ дальнейших действий.

Особенности

• Это шаг, который обычно предпринимается только в крайнем случае, когда владелец недвижимости исчерпал все другие варианты, такие как модификация кредита или короткая продажа.

• Акт вместо обращения взыскания — это вариант, который залогодержатель (часто домовладелец) принимает, как правило, как средство избежать обращения взыскания.

• Преимущества для обеих сторон, в том числе возможность избежать трудоемких и дорогостоящих процедур обращения взыскания.